Statsdumans kommitté, som övervakar bostadspolitiken och bostads- och kommunala tjänster, har förberett ett antal ändringar av lagen om ändringar av Rysslands bostadskod och vissa lagstiftningsdokument från Ryska federationen.
Ändringarna som utarbetats av statsduman är utformade för att förbättra betalningsdisciplinen inom segmentet bostäder och kommunala tjänster.
Resursleverantörer kommer att erbjudas olika affärsregler
Förmånsvillkor kommer också att gälla för de konsumenter som förskottsbetalar för användningen av allmännyttiga tjänster. Med antagandet av en sådan innovation kommer samvetsgranna betalare att uppmuntras, och RSOs kommer själva att få ett antal befogenheter att införa särskilda förmånsregler.
Statsduman utesluter inte möjligheten av eventuella svårigheter att godkänna ett sådant förfarande, eftersom RSO inte kan påverka storleken på fastställda tariffer för allmännyttiga tjänster.
I vissa regioner i landet finns det redan ett rabattprogram
Den förste vice ordföranden i statsdumans kommitté för bostäder och kommunala tjänster och bostadsfrågor, Elena Nikolaeva, gjorde ett uttalande om befintliga rabattprogram.
Enligt henne tillämpas sådana incitament redan i hela landet, men de tillämpas oftast på konsumenter som betalar i förskott för tjänster. Storleken på denna rabatt är inom 10 %.
Som en effektiv åtgärd som syftar till att lösa problem med utebliven betalning av bostäder och kommunal service föreslår regeringen enligt politikern att införa ett antal incitament i förhållande till att förvaltningsbolag, kooperativ, villaägarföreningar och medborgare gör förskottsbetalningar för användningen. av verktyg.
Som ett exempel nämner E. Nikolaeva förvaltningsbolaget "North-Eastern" i Orenburg, som följer ett liknande program. Under de senaste två åren har organisationens kunder åtnjutit rabatter.
Programmet ger förmånliga villkor till dem som troget gör förskottsbetalningar under lång tid. Det är möjligt att detta tillvägagångssätt kommer att tillämpas på statlig nivå.
Politikern konstaterar att det nu inte finns några förbud mot att förvaltningsbolag självständigt inför liknande program. Den största svårigheten ligger bara i RSO:s motvilja att tillhandahålla resurser till förvaltningsorganisationer till grossistpriser.
Införandet av rabattevenemang är inte lönsamt för RSO
Den verkställande direktören för Guild of Management Companies in the Housing and Public Utilities Sector, Vera Moskvina, uttryckte sitt godkännande för införandet av rabatter.
Experten, som deltog i en preliminär diskussion om den framtida lagstiftningen, sa att införandet av ett rabattprogram för elräkningar som betalas i förskott kommer att ha en positiv inverkan på sektorn för bostäder och kommunala tjänster.
Det är sant att tillsammans med antagandet av sådana regler är det värt att ålägga RSO:er att ge rabatt på grossistköp av resurser och inte lämna dem rätten att självständigt föra prispolitik.
Enligt verkställande direktören är idén god, men resursföretagen kommer att motstå den på alla möjliga sätt.
När allt kommer omkring kommer grossistleveranser av resurser, förutom att sätta ett lågt pris för dem, att tvinga leverantören att inte höja kostnaden förrän kontraktet löper ut. Genom att arbeta enligt den motsatta principen ökar leverantörsföretagen avsevärt sitt kapital.
Det är därför det är viktigt att tillämpa en rabattpolicy här som en obligatorisk standard för arbetet i en resursförsörjande organisation.
Under diskussionen om de kommande ändringarna togs frågan om svårigheterna med att genomföra rabattprogrammet upp av styrelseordföranden för Association of Operating and Management Companies i St. Petersburg, Evgeny Purgin.
Med tanke på den rådande situationen bör enligt talaren de nya reglerna gälla alla kunder till förvaltningsbolag. Tjänstemannen ser en annan lösning i att byta till direktstöd.
Det är inte lätt att eliminera minst en mellanhand i den nuvarande situationen, eftersom de fyller en viktig funktion i kedjan. Vissa sysslar med utvinning av resurser, andra i leveransen och ytterligare andra i själva beräkningarna. Som du kan se hänger allt ihop här.
De som är villiga att betala i förskott kommer att betala för bostäder och kommunala tjänster till reducerade avgifter, och gäldenärer kommer inte att kunna sälja sin lägenhet. Ett lagförslag om detta har skickats till regeringen, säger biträdande minister för konstruktion och bostads- och kommunala tjänster Andrei Chibis till RG.
Storleken på rabatten bestäms i varje enskilt fall genom överenskommelse mellan lägenhetsinnehavarna och förvaltningsbolaget (MC). Relationerna mellan förvaltningsbolaget och resursförsörjande organisationer kommer att byggas på liknande sätt - för att få en bonus behöver förvaltningsbolaget bara betala för vatten- och värmeförsörjningstjänster samt elförsörjning i tid.
Nu kan förvaltningsbolag bara ge rabatter på bostadstjänster (underhåll och reparationer av bostäder), det vill säga på dem som de själva tillhandahåller, förklarade Andrei Chibis. Beloppet för betalning för allmännyttiga tjänster (vatten, värme, el, etc.) beräknas baserat på volymen av resursförbrukning och den taxa som fastställts av staten, och kan enligt lag inte ändras.
Nu kommer förvaltningsorganisationer att kunna ge rabatter till bona fide-ägare, samtidigt som de stimulerar förskottsbetalning, och lansera andra konsumentincitamentsprogram.
Å andra sidan bör gäldenärsmedborgare tänka på sitt beteende. Mängden påföljder för skulder kan nästan fördubblas - från 1/300 till 1/170 av refinansieringsräntan för Ryska federationens centralbank för varje dag av förseningar. Idag motsvarar det 17 procent per år av ett standardlån på marknaden.
Med andra ord, försumliga får ett val: antingen betala i tid eller när som helst, men till ett högre pris. Samtidigt kan lägenheten som skulden "hänger" på varken säljas eller få ett hypotekslån mot den. Transaktioner med "dåliga" lägenheter kommer inte att passera statlig registrering.
"I Ryssland är cirka 5 procent av befolkningen kroniska gäldenärer för bostäder och kommunala tjänster," sa Andrei Chibis. "En tredjedel av dem är ganska rika människor som glömmer eller helt enkelt är lata att betala för bostäder och kommunala tjänster i tid. Sådana vårdslöshet måste naturligtvis bekämpas.” Som följer av de handlingar som byggministeriet tillhandahållit RG kommer det att bli svårare för ineffektiva och öppet tjuvföretag som utnyttjar lägenhetsägarnas tröghet. Om ett sådant företag har samlat på sig en 3-månaders skuld till leverantören av allmännyttiga tjänster, kommer den senare att kunna initiera invånarnas beslut att byta företag.
Lagförslaget förenklar också förfarandet för att hålla bolagsstämma i flerbostadshus. Nu kommer var och en av dem att kunna kräva ett sådant möte, och det blir mycket lättare att säkerställa 50 procents beslutförhet. En form för personligt och frånvarande möte införs, där man kan rösta på vilket sätt som helst, även via e-post (för närvarande är endast personlig röstning möjlig). Det gör att det blir mycket lättare att fatta beslut och arbeta tillsammans för att hålla huset i gott skick.
Hjälp "RG"
År 2000, enligt Rosstat, översteg skulden för att betala för bostäder och kommunala tjänster 17 miljarder rubel, vilket är nästan 13 procent av alla upplupna betalningar.
Redan 2012 nådde skulderna 104,6 miljarder. Vilket uppgick till endast 6,4 procent av det "totala kvittot".
Vad tycker du om förslaget från vår (eller?) Herr Medvedev att tvinga sina medborgare att betala för bostäder och kommunala tjänster inte förrän den 10:e i nästa månad, utan till den 10:e i den AKTUELLA månaden, det vill säga att betala in förskott för värme, gas och vatten - för att låna ut till våra monopolister?
När jag hörde den här nyheten ville jag säga många vänliga ord......
Jag tror att Medvedevs önskan att tvinga oss att betala för tjänster som ännu inte specificerats kommer att drabba laglydiga betalares plånböcker. Det slutar ofta med att vi betalar av okända anledningar och till okända personer.
De som inte betalade bryr sig inte när de inte betalar.
Under snittet finns mycket text som inte är min.
Om varför förskottsbetalningar införs inom boende och kommunal service och vilka sociala konflikter i landet det kan leda till, Nakanune.RU berättade Statsdumans deputerade.
Vem kommer att skadas?
Baserat på resultaten från första halvåret 2013 uppskattas det totala skuldbeloppet för bostäder och kommunala tjänster till 736 miljarder rubel, säger Alexey Tolstik, vd för infrastrukturföretaget P3infra. "Mängden är stor och växer ständigt, men det finns ingen lösning på problemet ännu", konstaterar han.
Samtidigt orsakar de nya åtgärder som föreslagits för övervägande av premiärministern en kontroversiell reaktion bland marknadsaktörer och experter.
"Det är osannolikt att de nya initiativen kommer att vara effektiva: om en person inte betalar spelar det i princip ingen roll för honom om han inte betalar - i efterhand eller i förskott. För att lösa problemet behövs uppenbarligen andra åtgärder, nämligen en hårdare påverkan på konsumenten, böter, straffavgifter och möjligheten att koppla in inkassobyråer. Allt detta kräver en noggrant utvecklad lagstiftningsram”, säger Alexey Tolstik.
"Jag är naturligtvis emot förskottsbetalning, eftersom energibolag över hela världen betalas baserat på förbrukning. Den här åtgärden är riktad mot befolkningen, mot samvetsgranna betalare”, säger verkställande direktören för Centrum för effektiv användning av energi (CENEF) Igor Bashmakov till tidningen VZGLYAD.
"Sedan 2008 har alla, inklusive Medvedev, sagt till oss att vi måste installera mätare och betala enligt mätaravläsningarna. Nu får vi höra att vi måste betala innan vi konsumerar, när vi inte sett några mätarställningar. Ett sådant system kommer att straffa de människor som betalar regelbundet”, förklarar experten.
Dessutom kommer förskottsbetalning att leda till mycket förvirring. "Till exempel, i november betalade jag för december, och i december kan jag ta det och åka på semester i en månad - och jag kommer inte att konsumera vatten och så vidare under hela månaden. Då måste du räkna om allt. Det kommer att bli mycket extraarbete gällande förtydliganden, omräkningar och ömsesidiga uppgörelser”, konstaterar Bashmakov.
Dessutom finns det nu många andra sätt att tvinga befolkningen att betala. "Om någon inte betalar stänger de bara av honom. I vissa fall är detta svårt eller omöjligt att göra. Men för detta finns det domstolar och andra mekanismer för att bekämpa försummelser som kan betala, men inte vill”, säger Bashmakov.
"Till exempel, om en person inte betalar för verktyg, sänks en "sak" ner i hans avloppslucka och blockerar utgången av vätska från toaletten. Faktum är att han inte längre kan använda toaletten. Folk springer genast och betalar. Eftersom det viktigaste i ordet "vodokanal" är kanalen, kan du gå och köpa vatten. Och den här metoden används nu av managementbolag i olika städer”, säger Bashmakov.
"Eller i vissa fall stänger de av elen till dem som inte betalar för vatten", tillägger han.
Och slutligen kommer förskottsbetalning inte att leda till en ökning av betalningsindrivningen, säger experten.
”Problemet med betalningsunderskott på 1-2 % finns överallt. Men vi måste förstå orsakerna till att betalningar samlas in dåligt. Befolkningen vill inte betala eller befolkningen kan inte betala – det är två olika situationer. Om befolkningen inte kan betala, även om du skjuter med maskingevär, kommer du fortfarande inte att tvinga dem att betala för bostäder och kommunala tjänster, eftersom de har andra behov. Ibland tror folk att det inte finns något att betala för. Du måste till exempel betala för att städa entrén, men det finns alltid en svinstia i din entré, folk vill förstås inte betala för sådana tjänster. Våra tariffer stiger, men kvaliteten på tjänsterna gör det inte”, förklarar Bashmakov.
Ett annat problem är subventionering av betalningar för bostäder och kommunala tjänster. ”Subventioner för bostäder och kommunala tjänster i många regioner i landet tilldelas nu endast när du betalar mer än 22 % av din disponibla inkomst för allmännyttiga tjänster. Detta är ett mycket stort värde eftersom denna nivå i många länder är satt till 15 %. Och vi har många gånger försökt övertyga olika myndigheter att sänka denna tröskel. Med en så hög tröskel kommer du inte att tvinga dem att betala; folk kommer fortfarande att undvika det till varje pris, säger Bashmakov.
Problem med brottsbalken
Problemet är dessutom inte bara att befolkningen (och budgetorganisationerna) inte betalar, utan också att förvaltningsbolag – mellanhänder mellan husägare och leverantörsmonopol – inte betalar.
"Andelen av befolkningen av den totala skulden för bostäder och kommunala tjänster till leverantörer enligt resultaten från första halvåret 2013 är cirka 20 %, och resten är förvaltningsbolagens skulder", påpekar Tolstik.
”Å ena sidan kan vi prata om befolkningens skulder till samma förvaltningsbolag, å andra sidan om ineffektiviteten hos företagen inom bostads- och kommunala tjänster själva. Och det är inte nödvändigt att prata om bedrägliga system; en del av problemet ligger i den extremt ineffektiva förvaltningen och ineffektiva driften av bostäder och kommunala tjänsters infrastruktur. Som ett resultat blir kvaliteten på bostäder och kommunala tjänster lidande, och befolkningen vägrar att betala för dem”, konstaterar Tolstik och tillägger att det är nödvändigt att uppmuntra befolkningen att betala för bostäder och kommunala tjänster i tid, inte bara med pinnen - böter och straff, men också med moroten - kvaliteten på tjänsterna.
Och ändå är fall av ledningsbedrägerier inte ovanliga. Det är ingen slump att Dmitrij Medvedev krävde att inrikesministeriet, riksåklagarens kansli och Ryska federationens utredningskommitté skulle kontrollera dem för brott mot rysk lagstiftning. Det är särskilt lätt för förvaltningsbolag att fuska inom bostadstjänster, när invånarna faktureras för reparationer eller städning av lokala områden, men arbetet inte utförs alls eller håller på att genomföras inte i sin helhet.
Vem vann
Direktör för analytiska avdelningen för United Traders Mikhail Krylov förespråkar införandet av förskottsbetalning för bostäder och kommunala tjänster, men bara direkt till monopol.
Han förklarar att om man bara inför en förskottsbetalning för bostäder och kommunal service och lämnar mellanhänder, så kommer skulden till förvaltningsbolagen fortfarande inte att försvinna, men samtidigt blir det allt svårare för mellanhänder mellan monopol och konsumenter att överleva, de kommer att måste lägga sina problem på konsumenternas axlar.
Införandet av förskottsbetalningar och direktbetalningar kommer i första hand att gynna resursmonopolen som levererar gas och el: Gazprom och Rosseti.
"Det möjliga införandet av förskottsbetalning för bostäder och kommunala tjänster kunde ha lobbatats av Gazprom, eftersom den enda vettiga motparten i kedjan av energiförsörjningskontrakt är befolkningen. Efter införandet av förskottsbetalning för bostäder och kommunala tjänster kommer situationen i Kaukasus att förbättras radikalt, där Rosseti förlorar cirka 20 % av sina intäkter på grund av kroniska uteblivna betalningar”, säger Mikhail Krylov.
"Med införandet av direkta gasleveranskontrakt kommer Rossetis försäljningsvolym att öka med 70 miljarder rubel och Gazproms med 154 miljarder rubel. Detta kommer att kompensera för de intäkter som gick förlorade under tullstoppet för Gazprom med 91 % och för Rosseti med 65 %”, beräknade Krylov.
”För förvaltningsbolagen innebär reformen helt enkelt att man slipper stå till svars för energibolagen i domstol. De skulder som hänger på dem kan nå 150 miljarder rubel. Det är bara en fjärdedel av det belopp som konsumenterna kan vara skyldiga företagen själva”, konstaterar Krylov.Ekonomi: Verksamheten föreslås överföras till förskottsbetalning
Supereffektiva chefer fortsätter att uppnå sin supereffektivitet på människornas bekostnad. Nu pågår utredningar om bedrägerier på Gazprom, där de säger i vittnesmål att en bakspark på minst 22 % från varje kontrakt sattes uppifrån. Det vill säga, per definition, i priset på gas, förutom vinsten från Putins kumpaner direkt från försäljningen, uppblåsta utbudspriser, inkomsten för Gazprom-chefer personliga fickor, förutom miljonbonusar finns det också 22% .
Är det konstigt att Gazprom, "vårt nationella arv", som stjäls i svans och man, har "plötsligt" blivit olönsamt. Detta är inte ens att räkna högarna av skattelättnader. Och inte med hänsyn till lån som måste betalas tillbaka någon gång. Låt mig påminna er om att hela detta stöldsystem började fungera när Gazprom leddes av Medvedev. Och sedan "utvecklades det". Tja, naturligtvis, på bekostnad av vem ska detta täckas, trots allt, inte på bekostnad av företagen i Putins andra kumpaner, som själva är "framgångsrika" och framgångsrikt plundrat och förstört de fabriker som de tog över under EBN.
En separat rad är att nu ska förskottsbetalning ges för bostäder och kommunal service. Inga egentliga förslag, inte populism, läggs fram för reformer av boende och kommunala tjänster. Tvärtom kommer nu betalning för "större reparationer" att läggas in som en separat rad. I allmänhet har kapital alltid inkluderats i kostnaden för bostäder och kommunala tjänster, och i minst 20 år, under dessa clowner, betalade folk för det. Plötsligt visade det sig att det inte fanns några pengar. Är någon förvånad?
I allmänhet, när de ber om pengar i förväg för tjänster som inte tillhandahålls och en månad innan de utförs, är det i 50 % av fallen en bluff och ingen kommer att tillhandahålla några tjänster. Vill de stjäla för sista gången, ha minst en månads tillgång på pengar så att de kan komma undan med det? Nåväl, det här är heligt, vi tar med oss för det, men vad som garanterat skulle vara skulden.
Varken tjänstemän eller experter i St. Petersburg vet ännu hur de ska omsätta den federala idén om att införa förskottsbetalning av hyran i praktiken. Smolny försäkrar dock att det "13:e kvittot" inte hotar stadsborna.
Chefen för den ryska regeringen, Dmitrij Medvedev, lade fram ett förslag om att införa ett nytt system för att betala kvitton för bostäder och kommunala tjänster torsdagen den 14 november.
Nu, enligt artikel 155 i Ryska federationens bostadskod, har medborgare rätt att betala hyra senast den 10:e i nästa månad. På initiativ av statsministern föreslås överväga möjligheten att införa ändringar i bostadsbalken, enligt vilka betalningar utan underlåtenhet ska uppbäras i förskott senast den 10 i innevarande månad.
Anledningen till innovationen är enkel. Den förfallna skulden för alla ryska konsumenter för verktyg uppgår nu till 248,3 miljarder rubel. Det är anmärkningsvärt att enligt chefen för statsdumans kommitté för bostäder och kommunala tjänster Galina Khovanskaya är den största kategorin försumliga institutioner som inte kan kopplas bort. Dessa inkluderar: kliniker, sjukhus, skolor, dagis, etc. I St Petersburg överstiger alla konsumenters skuld 6,65 miljarder rubel. Enligt stadsstyrelsens bostadskommitté skickades under 2013 30,4 tusen stämningar och ansökningar om utfärdande av domstolsbeslut mot ihållande försummelser för bostäder och kommunala tjänster till tingsrätter.
I denna situation är resursleverantörernas önskan att samla in pengar från samvetsgranna betalare (och enligt statistik betalar nu upp till 90% av ryska medborgare hyra i tid) ganska uppenbart.
Som Valery Vogachev, vice ordförande för Smolny Housing Committee, noterar, nu förstår ingen hur det federala initiativet kommer att genomföras, eftersom det inte finns några officiella dokument. Han utesluter dock inte att han efter bytet till det nya systemet måste betala två gånger på en månad: betalningar för föregående period och ett förskott för framtiden.
”Även om folk betalar både förskottet och huvudhyran på en månad kommer inget dåligt att hända. Pengarna går ändå ingenstans. Vi har mycket arbete framför oss för att implementera det nya systemet: vi måste förbereda oss om det federala centret bestämmer sig för att använda det, säger han.
Än så länge finns det många frågor som tjänstemän inte kan svara på. Till exempel, hur ska medborgare i vars hem har mätare kompenseras för en eventuell överbetalning för värme om den aktuella månaden plötsligt visar sig vara varmare än förutspått. Och vice versa: hur ska invånarna behöva betala extra för resursen om temperaturen blir lägre än förväntat. Det finns ännu fler frågor om betalning för varmt och kallt vatten om en medborgare åker på semester eller på en lång affärsresa. Enligt Valery Vogachev är det i en sådan situation möjligt att justera betalningen nästa månad. "Ingen kommer att utfärda andra kvitton till medborgarna under en månad. Samma situation som med det "13:e kvittot" kommer inte att hända", försäkrar han.
De experter som BN intervjuat vet inte heller hur initiativet ska genomföras i praktiken och de tvivlar i princip på dess genomförbarhet.
”Nu är det ingen som förbjuder medborgarna att betala hyra i förskott på frivillig basis. De som anser att det här betalningsalternativet är acceptabelt för sig själva har använt den här metoden under lång tid, säger statsdumans vice Oksana Dmitrieva. Hon är övertygad om att de föreslagna ändringarna av bostadslagen endast kommer att inkräkta på medborgarnas rättigheter som konsumenter, och initiativet kommer inte att hjälpa till att bekämpa gäldenärer.
”De som inte betalar nu kommer inte att göra betalningar i framtiden. Och för att införa sanktioner mot dem för förskottsbetalningar kommer den ekonomiska lagstiftningen att behöva ändras. Enligt min åsikt är initiativet endast till fördel för resursleverantörer, eftersom det kan öka deras straffrihet. Och nu är det svårt att få ersättning från dem för tjänster av dålig kvalitet eller att de inte tillhandahåller dem, till exempel brist på uppvärmning på vintern, och med införandet av ett förskottssystem kommer detta att bli ännu svårare, betonar Dmitrieva.
Chefen för rådet för Association of Management and Operating Organisations in the Housing Sector, Evgeny Purgin, menar dock att det nya initiativet inte kommer att orsaka avslag bland befolkningen om betalningarna verkligen inte ökar, som myndigheterna lovar. "I huvudsak erbjuds vi att betala hyra för samma 12 månader, om än lite tidigare", konstaterar han.
Federala tjänstemän måste ta fram förslag för att införa ett nytt system för att betala kvitton i början av december i år. Då kommer det att bli klart när och exakt hur medborgarna kommer att erbjudas att göra förskottsbetalningar.
Oftast pratas det om låga priser och större yta. Men när de tar emot nycklarna möter alla köpare ett obehagligt ögonblick - de måste betala för bostäder och kommunala tjänster 3-6 månader i förväg, annars kommer de inte att kunna komma in i den efterlängtade lägenheten. Varför skulle du fråga?
Köparen bär driftbördan från och med undertecknandet av lägenhetsacceptansbeviset. Eftersom byggherren inte är ansvarig för lägenheten från det att överlåtelse- och mottagningsbeviset är undertecknat kan han inte heller kräva betalning "förskott". Byggherren kan inte heller kräva sådan betalning för bostäder och kommunala tjänster innan han undertecknar denna lag. Teoretiskt sett kan han endast kräva ersättning för dokumenterade utgifter om han betalat boende och kommunal service åt deltagaren från det att lägenhetsacceptansbeviset undertecknades tills deltagaren slöt ett avtal med förvaltningsbolaget. Men som praxis visar så händer det sällan.
I regel är det HOA/förvaltningsbolagen som kräver betalning för boende och kommunal service. Detta beror på att dessa organisationer kan ådra sig engångskostnader som är högre än deras normala månatliga betalningar. Detta är dock en medvetet bestridbar punkt i avtalet med organisationer, eftersom det i det här fallet är ett brott mot ett antal bestämmelser i Ryska federationens bostadskod, lagen om skydd av konsumenträttigheter och civillagen. Ryska Federationen. Dessa slutsatser bekräftas av rättspraxis.
”Utvecklaren kan inte tvinga deltagaren att betala mer än vad som krävs enligt lag. Om utvecklaren (eller förvaltningsbolaget) insisterar på detta, fråga om skälen och kontakta tillsynsmyndigheterna (åklagarmyndigheten, kommissionen för skydd av konsumenträttigheter), och gå sedan till domstol”, råder Sofya Lebedeva, generaldirektör för MIEL -Novostroiki företag.
Enligt artikel 153 i Ryska federationens bostadskod uppstår skyldigheten att betala drifts- och brukskostnader för bostadslokaler från tidpunkten för registrering av ägande. Enligt Maria Litinetskaya, generaldirektör för Metrium Group-företaget, är denna regel endast tillämplig vid byte av ägare, det vill säga vid köp och försäljning av en lägenhet. "Aktieägare under registrerad DDU gör drift- och nyttobetalningar från det ögonblick de undertecknar lägenhetsacceptanscertifikatet, om inte andra villkor anges i avtalet. För medlemmar i bostadsrättsföreningar i nya byggnader inträder skyldigheten att bekosta drift och försörjning från det att lägenheten överlåts. Betalningarna inkasseras antingen av kooperativet självt eller av det driftsbolag som anlitats av det för att underhålla huset, säger hon.
Förvaltningsbolaget försäkrar sig
"I enlighet med lag är ägaren skyldig att bära bördan av utgifter, det vill säga kostnaden för att betala bostäder och kommunala tjänster för underhåll av fastigheten, vid registrering av äganderätten till denna fastighet," noterar också Vera Bogucharova, biträdande chef för den juridiska tjänsten för företaget Est-a-Tet. - I praktiken börjar köparen av en lägenhet stå för kostnader från det ögonblick han fick lägenheten för faktisk användning (till exempel för reparationer), det är ganska logiskt att utvecklare för faktisk användning kräver betalning i förskott i flera månader, och därmed kompenserar deras utgifter för "verktyg" "
Det är värt att notera att anställda i förvaltningsbolag ber om att betala för verktyg flera månader i förväg eftersom avvecklingsperioden vanligtvis tar ganska lång tid och förvaltningsbolaget behöver pengar för att underhålla huset. Det finns naturligtvis inget brottsligt i dessa krav, men förvaltningsbolag har inte heller några lagliga skäl för detta. Nykomlingen kan helt enkelt vägra. Han kommer fortfarande att få nycklarna. Även om det händer att han inte kan ta emot det, eftersom förvaltningsbolaget kan förklara att du inte kommer att få nycklarna förrän du betalar. Men om kunden känner till Ryska federationens lagar, kan han "pumpa upp sina rättigheter" i domstol. Och vi noterar att det nu är många sådana klienter som stämmer.
"Många människor går kanske till domstol, men jag känner till omfattande praxis när domstolarna tog ställning som byggherren eller förvaltningsbolaget i denna fråga - förutsatt att lägenheten innan man fick ett ägandebevis faktiskt överfördes till köparen genom handling, ” säger Vera Bogucharova. – Eftersom i det här fallet har underhållet av huset redan påbörjats. Och även om många invånare inte helt har flyttat in i sina lägenheter, använder de som ett minimum boytan för att reparera.”
"Det var möjligt att vinna domstolen i fall där byggherren kränkte köparens rättigheter", konstaterar Sergei Galsky, generaldirektör för MIG Real Estate Management Company. - Till exempel, om avtalet från början inte innehöll en klausul om behovet av förskottsbetalning av bostäder och kommunal service, men vid tidpunkten för undertecknandet av acceptbeviset, ställdes köparen inför ett sådant krav. Ett ännu mer allvarligt fall är om kommunikation (vatten, gas, elektricitet) ännu inte fungerar, men du måste redan betala för dem. En annan möjlighet är att perioden som du behöver göra en förskottsbetalning för är för lång – mer än 6 månader. Den vanligaste betalningsmetoden i Moskva-regionen är 4 månader i förväg.”
Inga överraskningar
Om deltagaren köpte en lägenhet under DDU eller UDDU, är det nödvändigt att ange otillåtligheten av dessa punkter i enlighet med lagen och kräva överföring av nycklar utan betalning "i förskott". Om byggherren inte håller med måste han skriva ett uttalande till åklagaren och därefter gå till domstol. Detsamma bör göras med förvaltningsbolag.
Om köpet av en lägenhet var under ett annat avtal (till exempel ett preliminärt avtal), beror mycket på dess form och bestämmelser. I det här fallet kan utvecklaren helt enkelt försena utfärdandet av nycklar och underteckna relevanta handlingar (tills han får ett ägandecertifikat), vilket som regel inte passar kunder. Det finns dock en väg ut - efter att ha betalat sådana betalningar kan klienten stämma och få pengarna betalade tillbaka.
Vi noterar också att denna skyldighet - att betala för bostäder och kommunala tjänster flera månader i förväg - är preciserad i kontraktet. Därför bör detta inte komma som en överraskning för köparen. "Det var inte av en slump att en sådan klausul dök upp i kontrakten - byggherren tvingas skriva ner den, eftersom de flesta är säkra på att tills ägandet av lägenheten har erhållits kan de använda verktyg och energiresurser gratis," säger Sergei Galsky. – Efter att ha fått nycklarna börjar de flesta omedelbart göra reparationer, och det här är en mycket energikrävande uppgift. Som ett resultat faller dryga räkningar för vatten och el på byggherren, som i sin tur tvingas gå till domstol och samla in pengar från köparna för den energi som förbrukas.”
Jag är inte ägaren - jag betalar inte
Ett annat problem är hyran. Medan människor oftast är villiga att betala för el, är de inte villiga att betala hyra (eller underhållsavgifter). "Logiken här är enkel: köparen likställer hyran med fastighetsskatten, det vill säga, han tror: "Jag är inte ägaren - jag betalar inte", säger Alexey Shmonov, generaldirektör för fastighetsportalen Move.su. Men efter att ha fått nycklarna och godkännandebeviset tar köparen på sig ansvaret för underhållet av lägenheten: städning av territoriet, borttagning av sopor etc., det vill säga hyran för honom är samma relevanta betalning som att betala för el- och vattenförsörjning .
Om köparen inte har för avsikt att utföra något arbete i lägenheten och använda verktyg, är det enklaste sättet för honom att inte betala förskottet att helt enkelt avstå från att ta emot acceptbeviset och nycklarna tills det ögonblick då äganderätten kan registreras. Det tredje sättet: ange i avtalet installationen av mätare och skyldigheten att betala för alla verktyg i enlighet med deras indikatorer - det vill säga för den energi som faktiskt används, från det ögonblick som godkännandecertifikatet undertecknas och nycklarna till lägenheten är mottagen.
Att väcka talan mot brottsbalken
”Det finns en tydligt definierad lista över tjänster som förvaltningsbolaget tillhandahåller. Du måste bekanta dig med dem innan du sluter ett förvaltningskontrakt”, råder Maria Litinetskaya. Det är vettigt att stämma förvaltningsbolaget om ägarna av lokaler i ett hyreshus är missnöjda med kvaliteten på de tjänster som tillhandahålls dem. I det här fallet kan de anlita ett annat företag. Om ett liknande beslut fattades på HOA-mötet skapas en särskild ägargrupp som tar initiativet i egna händer. Därefter studerar denna grupp noggrant avtalet med förvaltningsbolaget. Den rättsliga grunden för uppsägning är utgången av dess giltighetstid, dock kan avtalet sägas upp utan att vänta på giltighetstidens utgång om det förekommer överträdelser från förvaltningsbolagets sida, till exempel underlåtenhet att utföra något arbete eller tillhandahållande av tjänster som inte är fullständiga eller av otillräcklig kvalitet. Sedan kan du med hjälp av en bra advokat inleda uppsägning av relationer med förvaltningsbolaget. Därefter väljer initiativgruppen ett nytt operativt bolag, förbereder ett nytt avtal och vid nästa HOA-möte sker proceduren för att underteckna det.
Allt beror på ouppmärksamhet
Det är ingen idé att anklaga utvecklaren och förvaltningsbolaget för utpressning, eftersom du kan förstå dem - de är rädda och försäkrar sig därför i förväg. Det är fördelaktigt för utvecklaren, att dra nytta av ögonblicket och dra nytta av kunderna i form av att ge tillgång till sina lägenheter (tillhandahålla nycklar), att samla in beloppet för elräkningar för hela perioden innan man väljer ett förvaltningsbolag och registrerar ägande, snarare än att varje månad hamna i konflikt med en eller annan enskild aktieägare.
"Vanligtvis föreskriver utvecklare behovet av att betala ett sådant belopp omedelbart i aktieägaravtal, som ingås en lång tid före själva byggandet av huset, och därför går aktieägarna inte särskilt in i detta tillstånd, eftersom de anser att det är ganska rättvist," noterar. Evgeny Zimin, chef för företagets juridiska avdelning Blackwood. "Om avtalet redan har undertecknats är det svårt att ifrågasätta detta villkor, även om det ur juridisk synvinkel är ganska kontroversiellt."
Som nämnts ovan är de flesta av köparnas problem att få av dem läser kontraktet som de skriver på när de köper en lägenhet, och då blir de förvånade. "Det finns ofta fall när köpare helt enkelt inte brydde sig om att läsa sitt kontrakt noggrant - och sedan ställs inför ett "oväntat" behov av att betala för något", konstaterar Sergei Galsky. "Och vi pratar inte om "punkter med små bokstäver", utan om helt normala avtalstexter."
Förresten, vi har startat en kanal på Telegram, där vi publicerar de mest intressanta nyheterna om fastigheter och fastighetsteknologier. Om du vill vara en av de första att läsa detta material, prenumerera då: t.me/ners_news.
Prenumerera på uppdateringar
