När kan man sälja en ärvd lägenhet? Hur går försäljningen av en lägenhet som erhållits genom arv? Vem får inte betala

Försäljning av ett arv, oavsett typ av fastighet, kan endast genomföras efter det att äganderätten har formaliserats. När rättigheterna till fastigheten har fastställts lagligt och registreringen på statlig nivå har slutförts för fastigheten eller fordonet, kan försäljningen av arvet genomföras.

Handlingar som krävs för försäljning av fastigheter

För att genomföra processen att sälja fastigheter, särskilt en lägenhet, som är en ärvd egendom, är det nödvändigt att samla in följande dokument:

• ett dokument som bekräftar arvsrätt;
• en handling som bekräftar registreringen av rättigheter och som har rättskraft;
• om försäljningen av en lägenhet som erhållits genom arv genomförs av makar som har upprättat ett äktenskapsförord ​​och arvet anses vara gemensam egendom, krävs en handling och samtycke från den andra parten för att genomföra försäljningstransaktionen;
• pass för denna fastighet;
• ett dokument som bekräftar att det inte finns några skulder på elräkningar;
• arv köp- och försäljningsavtal.

Kontraktet för köp och försäljning av en lägenhet genom arv kommer att anses avslutat så snart den statliga registreringsprocessen är klar. Innan man säljer fast egendom som ärvts är det nödvändigt att i förväg skaffa dokument som visar att andra personer som har rättigheter till denna fastighet avsäger sig dem.

Att sälja en lägenhet: vilken skatt betalas?

På Ryska federationens territorium beskattas inte egendom som ärvs. Andra manipulationer med denna egendom är dock föremål för betalning av vissa skatter. Vid försäljning av fastighet ska upphovsrättsinnehavaren betala skatt vid försäljning av arv. Skatteunderlaget representerar värderingen av fastigheten (dess lagervärde) per den 1 januari varje år.

Skatten vid försäljning av lägenhet genom arv är 13 %. Idag har säljaren av en lägenhet rätt att använda ett av de avdrag som lagen föreskriver:

• i en situation där lägenheten, erhållen genom arv, ägdes mindre än 3 år före försäljningen. Avdragsbeloppet från försäljningen av denna fastighet får inte överstiga 1 miljon rubel.
• i en situation där försäljning av en lägenhet som erhållits genom arv, som varit i ägo i 3 år eller mer, säljs. I detta fall har säljaren rätt att inte betala denna obligatoriska betalning.

Äganderätt till bostadsfastighet börjar tillkomma när den som överlåtit äganderätten till fastigheten avlider. Men det finns ett antal personer som inte betalar arvsskatt vid försäljning av fastigheter - det här är individer som finns med i listan över personer som har ett antal skatteförmåner:

• funktionshindrade i grupp I och II;
• personer som blev funktionshindrade i barndomen;
• personer som är äldre än pensionsåldersgränsen m.m.

Men för att ta del av förmånen och inte betala skatt efter försäljningen av en lägenhet som gått i arv måste dessa kategorier av personer skyndsamt lämna in ett antal nödvändiga handlingar till skattemyndigheten för att få förmåner.

Transportskatt

Du kan ärva inte bara fastigheter, utan också ett fordon. Så snart den nya upphovsrättsinnehavaren genomgår statlig registrering av bilen blir hans direkta ansvar att betala transportskatt. Innan du säljer en bil som gått i arv måste du betala av alla eventuella skulder.

Skatteuppbörd utförs från alla medborgare som är officiella ägare till denna fastighet. Arvsskattens belopp efter dess försäljning kan endast beräknas av skattemyndigheten. Baserat på information om denna bil efter att fordonet är registrerat hos staten.

Köp och försäljning av ett arv kan endast genomföras mot betalning av alla obligatoriska statliga betalningar. För att göra detta måste arvingen ha uppgifter om det totala värdet av sin andel av egendomen. Försäljning av ett hus genom arv sker på basis av det exakta priset på fastigheten.

För att göra detta måste du gå igenom förfarandet för att bedöma värdet av en oberoende expert och få hans åsikt, dessutom måste marknads-, matrikel- och lagervärden fastställas, på grundval av vilka det kommer att vara möjligt att göra detta; lagligen sälja tomten genom arv.

Bedömningen av värdet av fastigheter kan utföras av anställda vid BTI-avdelningen, med undantag för bedömningen av en tomt. För att bedöma värdet av fastigheter kommer det att vara nödvändigt att använda tjänsterna från oberoende experter eller juridiska specialister som är auktoriserade att utföra denna verksamhet.

Säljer en andel

Att sälja en andel av ett arv är en process som har många funktioner. Vid försäljning av fast egendom som gått i arv har andra personer som också har en viss andel av denna fastighet företrädesrätt att köpa andelar från lägenhet eller tomt.

Förköpsrätten att köpa bostad vid avyttring av ett arv, vars ägandetid är kortare än 3 år, finns för personer som deltar i det delade ägandet av fastigheten, om ett bytesavtal har ingåtts. Om ett gåvoavtal har upprättats så föreligger inte denna rätt.

Vid försäljning av rätten till andel i ett arv till personer som inte ingår i kretsen av övriga aktieägare ska säljaren meddela övriga ägare om detta och försäljningsprocessen kan endast genomföras med ömsesidigt samtycke.

Tillsammans med köp och försäljning och donation är en av de vanligaste grunderna för att förvärva fastighetsäganderätt arv. Genom arv kan du få en lägenhet, hus, stuga, mark eller annan fastighet.

Genom att ingå ett arv förvärvar en medborgare äganderätt till fast egendom, vilket innefattar rätt att använda och förfoga över den. Med andra ord kan han utföra vilka handlingar som helst med den - sälja, byta, donera, testamentera

I den här artikeln kommer vi att överväga sådana frågor som förfarandet för att upprätta ett köp- och försäljningsavtal för en lägenhet mottagen genom arv, villkor och förfaranden, en lista över nödvändiga dokument, såväl som den mest pressande frågan - skattebeloppet och staten plikt.

Går det att sälja en lägenhet som gått i arv?

Lagen fastställer inga begränsningar för köp- och försäljningstransaktioner med ärvd fastighet, dock finns det vissa egenskaper som både säljaren och köparen måste vara medvetna om.

Fastigheter som tas emot genom arv kan säljas efter att alla nödvändiga arvsförfaranden har slutförts och de nödvändiga dokumenten har slutförts:

• Deklarera rätten till arv, ingå den inom 6 månader från datumet för öppnandet och få ett arvsbevis;
• Registrera ägande av fastigheter och få ett utdrag från Unified State Register of Real Estate;
• Ingå ett köp- och försäljningsavtal;
• Betala skatt.

När kan man sälja en lägenhet som fåtts som arv?

Du kan sälja en lägenhet som erhållits genom arv sex månader efter den ursprungliga ägarens död. Det vill säga efter att ha ingått arvsrätt och fått en titelhandling. Fram till detta ögonblick kommer den genomförda transaktionen att vara ogiltig.

Lagen föreskriver inga tidsgränser för transaktioner. Du måste dock komma ihåg att:

• vid försäljning av ärvd bostadsfastighet under de första 3 åren (de första 5 åren - om arvet inträffade efter 2016-01-01), måste du betala inkomstskatt;
• Vid försäljning av bostadsfastigheter efter 3 år (5 år) - efter att ha ingått ett arv - behöver du inte betala skatt.

Registrering av arv

Den dag fastighetsägaren avlider öppnar arvet. Vad ska arvingarna göra?

• Lämna in ett skriftligt uttalande om avsikt att ärva till notarie;
• Ge notarien dokument som pass, lägenhetsägarens dödsbevis, testamente eller dokument som bekräftar familjeband, registrerings- och lagfartshandlingar för lägenheten. Du kan läsa mer om dokumenten i artikeln

Det spelar ingen roll om arv sker enligt lag eller testamente. Först sex månader efter detta kommer arvingarna att få ett arvsbevis och kommer att kunna formalisera äganderätten och förfoga över den ärvda egendomen efter eget gottfinnande.

Om ägarna till den ärvda fastigheten är flera arvingar, utfärdas ett Intyg till var och en av dem, som anger den andel som tillhör var och en.

Efter att ha mottagit arvsbeviset bör du kontakta Rosreestr för att registrera överföringen av äganderätten till fastigheter från arvlåtaren till arvtagaren. Efter detta är det möjligt att utföra alla transaktioner - försäljning, donation, byte av en lägenhet.

Om det finns flera arvingar måste de komma överens om användning och förfogande över den köpta lägenheten - de kan endast ingå en köp- och försäljningstransaktion genom överenskommelse.

Säljer en lägenhet

Efter ett testamente eller lagligt arv, efter efterföljande registrering av äganderätt, kommer proceduren för att köpa och sälja en ärvd lägenhet inte att skilja sig från köp och försäljning av andra bostadsfastigheter.

Dokumentation

För att sälja en lägenhet måste du förbereda ett paket med dokument:

1. pass från parterna i transaktionen;
2. titelhandling (Intyg om rätt till arv);
3. ett dokument som bekräftar äganderätten till lägenheten (sedan 2016 är detta ett utdrag från Unified State Register of Real Estate, som ersätter ägarcertifikatet);
4. tekniskt pass för lägenheten.
5. ett utdrag från Unified State Register of Real Estate som bekräftar att det inte finns någon belastning (pant, beslag) på lägenheten;
6. intyg från allmännyttiga organisationer om frånvaron av skulder;
7. intyg från inrikesdepartementet på registreringsplatsen för fastigheten.

Om säljaren har en man eller hustru som äktenskapsförord ​​har slutits med, och den ärvda egendomen är gemensam och inte lös egendom, krävs makens skriftliga och attesterade tillstånd att sälja bostaden.

Om ett minderårigt barn var folkbokfört i lägenheten behöver du också få tillstånd från förmyndar- och förvaltarskapsmyndigheten.

I vissa särskilt svåra fall, om köparen har en misstanke om att andra personer kan göra anspråk på rättigheter till den ärvda lägenheten, kan ett skriftligt avslag från den potentiella sökanden även erhållas och bifogas dokumentpaketet.

Försäljningskontrakt

Ett skriftligt köp- och försäljningsavtal ingås mellan köparen och säljaren, vars obligatoriska villkor är...

• grundläggande information om parterna i transaktionen (fullständigt namn, födelsedatum och födelseort, registreringsort, passuppgifter);
• värdet av föremålet för transaktionen;
• information om föremålet för transaktionen (adress, teknisk information som motsvarar matrikeldokumentation);
• rättigheter och skyldigheter för parterna i transaktionen;
• löptid och metod för överföring av egendom och medel;
• parternas ansvar för underlåtenhet att följa villkoren i kontraktet;
• datum för slutförandet av transaktionen;
• parternas underskrifter.

I processen för att slutföra en transaktion måste alla villkor i ett skriftligt kontrakt diskuteras, alla tvister som uppstår måste lösas och ovillkorlig överenskommelse ska nås. Efter att ha kontrollerat alla handlingar av en notarie och kommit överens mellan parterna, undertecknas avtalet och förseglas med notariens sigill och underskrift. Den avslutade försäljnings- och köptransaktionen är föremål för statlig registrering.

Notera! En av de viktigaste villkoren i ett avtal om köp och försäljning av lägenhet är villkoret om dess värde. Mycket ofta anger säljaren medvetet ett lägre pris för lägenheten - för att minska inkomstskatten, upp till 1 miljon rubel - med målet att inte betala det alls. Det faktiska och inte det "officiella" priset på lägenheten i sådana fall förhandlas muntligen mellan säljaren och köparen. Vilken fara innebär ett sådant beslut? Om en tvist uppstår kommer köparen inte att kunna bevisa att han överfört en mycket större summa pengar till säljaren. Även om tvisten övervägs av domstolen, kommer köparen att kunna kräva endast det belopp som anges i avtalet, och inte det aviserade och obevisade faktiska beloppet.

Därför rekommenderar advokater att i köp- och försäljningsavtalet anger hela marknadsvärdet av bostadsfastigheter, inklusive förskottsbetalning eller deposition.

Registrering av avtalet i Rosreestr

Efter att köp- och försäljningsavtalet har slutits och attesterats måste du kontakta Rosreestr-myndigheten för att registrera överlåtelsen av äganderätten till bostadsfastigheter från säljaren till köparen.

Du kan lämna in en ansökan om statlig registrering till Rosreestr-organet personligen eller genom en representant genom ombud, du kan skicka den via post eller använda tjänsten från Multifunctional Center (varumärke - "Mina dokument").

Följande handlingar ska bifogas ansökan:

• kopior av köparens och säljarens pass;
• köp- och försäljningsavtal, acceptbevis för lägenheten;
• utdrag från Unified State Register of Real Estate med matrikelinformation;
• ett kvitto som bekräftar att köparen har betalat den statliga avgiften för registrering.

Statlig registrering utförs genomgående 10 arbetsdagar från dagen för mottagandet av ansökan och handlingar.

Lägenhetsförsäljningsskatt

Som nämnts ovan har försäljningen av en ärvd lägenhet och försäljningen av en lägenhet som förvärvats på annat sätt (genom privatisering, enligt ett bytesavtal, gåvobrev, köp och försäljning) inga betydande skillnader. Inkomstskatt för en sådan transaktion betalas enligt de allmänna reglerna för beskattning av individer, men ett antal funktioner måste beaktas:

1. Enligt del 1 i artikel 220 i Ryska federationens skattelagstiftning, vid försäljning av en lägenhet som har varit i arvingens ägo i mer än tre år (efter 2016-01-01 - mer än fem år), ingen inkomstskatt tas ut. En period på tre år (fem år) måste passera från testatorns dödsdatum och inte från dagen för mottagandet av arvsintyget eller ett utdrag från Unified State Register i Rosreestr.

Notera! Sedan 1 januari 2016 har det skett en del ändringar i skattereglerna - inkomstskatten på inkomsten för en individ är som tidigare 13 %, men tas ut vid försäljning av bostadsfastigheter som ägs av säljaren för mindre än 5 år.

1. Arvingen har ofta en önskan om att sälja ärvd fastighet så snart som möjligt. Det kan finnas många anledningar till detta, till exempel att bo i en annan region, behovet av att betala av arvlåtarens skulder från intäkterna från försäljningen av fastigheter. Om bostaden säljs under de tre första åren (de första fem åren - om arvet öppnades efter 2016-01-01) - är transaktionen föremål för beskattning.
2. Om transaktionsbeloppet är mindre än en miljon rubel (till exempel om en andel av en lägenhet säljs), betalas ingen skatt. Om transaktionsbeloppet överstiger en miljon rubel är inkomstskatten 13% för medborgare i Ryska federationen och 30% för utlänningar på beloppet som överstiger en miljon rubel (enligt punkt 2 i artikel 220 i Ryska federationens skattelag).

Skatten betalas till det lokala skattekontoret efter att deklarationen lämnats senast den 30 april följande år.

Hur slipper man betala skatt?

Så du behöver inte betala skatt om...

• Mer än tre år har gått sedan den ursprungliga ägaren av lägenheten avled - om han avlidit före 2016-01-01, mer än fem år - om han avlidit efter 2016-01-01.
• Kostnaden för ärvt boende är mindre än 1 miljon rubel.

Notera! Vissa skrupelfria säljare, i ett försök att undvika att betala skatt, underskattar medvetet värdet på fastigheten, ibland till och med till mindre än en miljon. I det här fallet är det i första hand köparna som är i riskzonen. För det första, som nämnts ovan, i händelse av en tvist och påtvingad uppsägning av försäljningsavtalet, kommer de inte att kunna bevisa hur mycket pengar som faktiskt betalats och kommer bara att få det som anges i avtalet. För det andra kommer de att berövas den skattelättnad som lagen tillhandahåller ägare av nya bostäder: de kommer att behöva betala 130 tusen rubel.

Man ska inte glömma att skattemyndigheten är väl medveten om ett sådant brott som skatteflykt, och kan ställa den skyldige säljaren till svars för obehörig vinst.

Lagstiftningen ger skatteförmåner för vissa kategorier av medborgare. Så de är befriade från att betala skatt...

1. Pensionärer;
2. Funktionshindrade i grupp I eller II;
3. Funktionsnedsatta barn.

Om säljaren faller inom en av de listade kategorierna, bör han lämna in en ansökan om skattebefrielse till det lokala skattekontoret, bifoga kopior av dokument som bekräftar pensionsålder eller funktionshinder. Det viktigaste är att i tid skicka in en ansökan och dokument som bekräftar din rätt till skatteförmån. Efter en tid kommer ett positivt svar från skatteverket.

Svårigheter vid köp och försäljning av en ärvd lägenhet

Om arvingen kontaktade notarien i tid och fyllde i all dokumentation korrekt, borde det inte finnas några problem med ytterligare överlåtelse av den ärvda egendomen. Du bör dock alltid vara beredd på oförutsedda omständigheter.

Den största svårigheten som säljaren av en ärvd lägenhet måste möta är att hitta en köpare. Potentiella köpare är ofta oroade över möjligheten att andra arvingar plötsligt dyker upp som inte gick i arv i tid. Även om arvet skett enligt testamente kan det alltid finnas en anhörig som vill bestrida testamentet i domstol. Om rätten bedömer alla omständigheter i målet och beslutar att den nya arvinge av goda skäl inte har ingått arvsrätt, utan har rätt till den omtvistade fastigheten, kan den genomförda köpe- och försäljningsaffären ogiltigförklaras.

Därför måste säljaren förbereda alla nödvändiga dokument som bekräftar frånvaron av anspråk på det ärvda huset. Dessutom, under processen för att ingå ett avtal, är notarien skyldig att kontrollera alla handlingar och upprätta hela kretsen av arvingar som har ingått arvet eller har förklarat en vägran att inträda.

En annan ”fallgrop” kan vara uppdelningen av ärvd fastighet mellan flera arvingar, i vilket fall de alla får ett arvsbevis som anger andelens storlek. Eventuella transaktioner med gemensamt delat ägande måste utföras uteslutande med samtycke från alla ägare. Om någon av delägarna vill sälja sin andel ska denne ge de övriga delägarna förköpsrätt - skriftligen med angivande av pris och övriga försäljningsvillkor och endast om de vägrar sälja andelen till en extern köpare. I annat fall kan delägaren också utmana transaktionen.

Resultat

Transaktioner relaterade till köp och försäljning av fastigheter är inte ovanliga idag; men att köpa en lägenhet som erhållits genom arv är fortfarande mindre vanligt. Det finns ingen anledning att vara rädd för detta, men det kommer inte skada att vara mer uppmärksam på processen att registrera fastigheter som din egendom!

Att köpa en lägenhet genom arv: problem som kan uppstå

Det största problemet när man köper en lägenhet som ärvts är att man tillsammans med fastigheten kan "köpa" egendomsfordringar från personer vars rättigheter kränktes under "fördelningen" av arvet.

Som huvudregel sker arv enligt lag och testamente. Om testatorn inte lämnade något testamente, "kommer flera rader av arvingar in i bilden." De första som kan göra anspråk på att få ett arv är den avlidnes närmaste anhöriga - barn, föräldrar, makar.

I praktiken kan följande situationer uppstå:

• Den avlidne bodde inte med sin fru, men formaliserade inte skilsmässan, även om hon inte ingick i antalet första radens arvingar, och hon själv kom inte till notarie, eftersom hon inte visste om sin mans död.
• Alla testatorns barn har dött, han har inga andra nära släktingar; Följaktligen fördelas arvet till arvingarna i den andra etappen. Men de barn som dog har barnbarn som lärt sig om arvet. De har rätt att få det genom ombud.
• Den mest intressanta situationen kan uppstå när arvingar tillkännages enligt ett testamente som upprättats så länge sedan att den avlidne själv inte längre mindes det; men trots detta är det lagligt. Följaktligen är den motsatta situationen också möjlig - när det finns ett testamente, men missnöjda arvingar enligt lag börjar utmana det.

Det finns faktiskt ganska många sådana situationer. Därför, om du bestämmer dig för att köpa en lägenhet som erhållits genom arv, var beredd på det oväntade.

Detta beror på det faktum att notarier inte behöver kontrollera kretsen av arvingar, det vill säga de "litar" på dem som har förklarat sin rätt att ärva.

Dessutom antyder lagstiftaren att perioden på 6 månader, som går från ögonblicket av medborgarens död till öppnandet av arvet, är ganska tillräcklig för alla som vill "visa upp".

Tänk om vi pratar om de som bor utomlands eller avtjänar ett straff? De kommer inte fysiskt att kunna komma på så kort tid på grund av objektiva skäl.

Dessutom, trots att lagen underförstått fastställer ”förtur” i arvsärenden för testamentet, finns det kategorier av medborgare som har rätt till del i arvet. Dessa inkluderar: minderåriga barn, funktionshindrade föräldrar till den avlidne, etc. Därför, även om testamentet är korrekt upprättat, men sådana "släktingar" upptäcks, är domstolen skyldig att tilldela dem en andel, om än i en lägenhet som redan har sålts.

Dessutom kan det finnas fall då säljaren erkänns som en ovärdig arvinge enligt lagen. Och trots att transaktionen nästan är "klar" återlämnas lägenheten till sin "rättmätiga" ägare.

Det visar sig följande: en missnöjd medborgare lämnar in en ansökan till domstolen, domstolen uppfyller hans krav och den nya ägaren måste utrymma lokalen. Naturligtvis kan han kräva pengar från säljaren, men som regel har de redan spenderats. Det finns hopp kvar för kronofogdeavdelningens arbete och för det faktum att den tidigare säljaren har någon egendom eller deposition som kan "överföras" till pengar.

Men det är inte allt! I enlighet med lagen, om en fastighet har ägts i mindre än 3 år, betalas en skatt för den vid försäljning; Belopp upp till 1 miljon rubel beskattas inte. Följaktligen ber säljaren tårögt dig att ange exakt detta belopp i kontraktet. Du följer hans ledtråd och skriver vad han vill. Vilken skillnad gör det för dig? Men det finns en skillnad. I händelse av rättstvister och "återkallelse" av din lägenhet kan du kräva tillbaka endast det belopp som anges i avtalet.

Och slutligen, det tredje möjliga "negativa" scenariot. I testamentet formaliserade testatorn ett testamentariskt avslag: ja, han överlåter äganderätten till lägenheten till sin son, men han måste ge sin mor nyttjanderätten till den för resten av hennes liv. Så situationen visar sig: du köper en lägenhet... och det finns också en mamma i present!

Hur undviker man problem vid köp?

Innan du undertecknar ett köp- och försäljningsavtal är det nödvändigt att studera hela lägenhetens "historia".

Detta kan göras på flera sätt:

• Få ett utdrag från Unified State Register of Real Estate. Detta register innehåller information om alla fastighetsaffärer sedan 1998. Dessutom kan du från ett sådant utdrag få information om alla belastningar som åläggs lägenheten.
• Begär intyg från ägaren om registrerade personer.
• Prata med dina grannar.

Därefter är vi intresserade av arvets "öde" och alla utmanare. Om den avlidne hade en son och all egendom gick till honom, är rättsliga tvister i detta fall osannolikt, men om all egendom testamenterades till exempel till den sambo med vilken den avlidne bodde under de senaste åren, då är det värt att tänka på!

Det är också nödvändigt att försäkra sig om om det verkligen förekommit testamentariska arvsvägran, som säljaren av lägenheten hävdar. Denna information kan endast erhållas från ett notariekontor.

Om det finns flera arvingar, så skriver var och en för sig själv i köp- och försäljningsavtalet. I praktiken är en situation möjlig när arvingar utfärdar en fullmakt till en person med rätt att företräda sina intressen. Sedan måste du kontrollera innehållet i fullmakten och vara särskilt uppmärksam på vilka "åtgärder" ombudet får göra: till exempel om han kan skriva på ett avtal och få pengar under det.

Glöm inte att kontrollera säljarens identitet: är han verkligen den han säger att han är? För att göra detta kan du kontakta passkontoret.

Men detta är inte huvudsaken. Det viktigaste att börja med är bevis på dödsfallet för ägaren av lägenheten. Det är mycket möjligt att han helt enkelt försvann eller är på en lång affärsresa. Be därför säljaren om originalet dödsattest eller domstolsbeslut (om han dödförklarats).

Bedragare: vad ska du vara försiktig med?

Det enklaste som bedragare är bra på är att förfalska ett testamente. För att verifiera detta faktum kan du kontakta en notarie.

Mycket ofta presenterar oärliga medborgare ett avtal om gåva, utbyte etc., enligt vilket den avlidne lyckades "överföra" egendomen till dem före sin död. Men i de flesta fall är dessa dokument falska.

Tänk på följande diagram: en avlägsen släkting (hyresgäst, granne etc.) börjar plötsligt "vårda" en äldre person. Bedrägligt skriver bedragaren på en allmän fullmakt för dispositionsrätten över lägenheten. Efter ägarens död, innan resten av släktingarna ärver, "blir bedragaren av med" lägenheten, säljer den vidare till tredje part och försvinner sedan. Därefter kommer alla rättsliga förfaranden att genomföras med den nya ägaren, eftersom det redan inte finns några spår av bedragaren!

Och slutligen, det mest "svarta" systemet är när en medborgare tvingas skriva ett testamente till förmån för en tredje part, och sedan blir de av med det.

Lägenhet efter arv: att köpa eller inte?

Mycket ofta finns det situationer när flera arvingar vägrar arv till förmån för en medborgare. I det här fallet kan du ta reda på orsaken till vägran: är allt så bra som det verkar vid första anblicken?

Underskatta under inga omständigheter priset på en lägenhet, även om säljaren gråtfärdigt ber dig att göra det. Överväg alltid det "värsta" alternativet: det är möjligt att arvingarna kommer att "dyka upp" och ta lägenheten från dig. Vilken typ av ersättning får du då?

Vet du inte dina rättigheter?

Det finns ett annat sätt att minska risken för förluster: försäkra transaktionen med så kallad "titelförsäkring". Det vill säga, om du förlorar rätten till fastigheter är försäkringsbolaget skyldigt att ersätta dig för alla kostnader.

Förresten, om priset! Skulle du inte bli orolig om en lägenhet kostar 20 % mindre än den genomsnittliga kostnaden för liknande fastigheter i regionen? Men det borde vara alarmerande! Även om skrupelfria säljare kan motivera en sådan brådska med behovet av att åka till en annan stad, brådskande betalning för en operation etc.

Fullmakt! Vilka risker förväntas från denna sida?

för det första, samtycker inte till en köp- och försäljningstransaktion genom ombud om de inte vill presentera dig för ägaren av olika anledningar (sjukdom, affärsresa, etc.).

För det andra, upphävs fullmakten ensidigt; och om det var i kraft vid tidpunkten för undertecknandet av kontraktet, kan ägaren avbryta det efter överföringen av pengar. Och sedan gå till domstol och kräva att transaktionen ogiltigförklaras.

En av de viktigaste omständigheterna för transaktionen kan anses vara säljarens rättskapacitet. Det är mycket möjligt att säljaren formaliserar en köp- och försäljningstransaktion, och sedan går till domstol och utmanar transaktionen.

Låt oss gå in mer i detalj här. Så domstolen fattar ett beslut till förmån för den arbetsoförmögna personen och lämnar tillbaka lägenheten till honom. Fram till ögonblicket för "omregistrering" kan faktiskt både gamla och nya ägare bo i lägenheten. Men köpare hamnar i en situation där de är upphovsrättsinnehavare, men inte kan kontrollera lägenhetens öde. Vad ska man göra?

Pengarna är redan förbrukade, säljaren har ingen egendom, du kan inte vräka honom från lägenheten och du kan inte beslagta honom... Därför finns det i det här fallet risk att förlora, om inte alla pengar som betalats enligt avtalet, sedan det mesta.

Hur kontrollerar man en medborgares rättskapacitet? Kontakta ett apotek (med psykoneurologisk profil) eller, åtminstone, be att få se ditt körkort.

Någon förlorar, och någon hittar...hur man kan vara bland vinnarna från att slutföra en transaktion för köp och försäljning av en lägenhet som erhållits genom arv?

"Flera" försäljningar av en fastighet är tyvärr inte ovanliga idag. Skrupelfria säljare drar först och främst nytta av medborgarnas juridiska analfabetism och viljan att spara pengar.

Många "svarta" fastighetsmäklare resonerar på följande sätt: om lägenheten säljs vidare flera gånger, kommer den sista köparen att vara "samvetsgrann", och ingen kommer att ta lägenheten ifrån honom.

I själva verket är det inte så: om egendomen ursprungligen togs från ägaren olagligt, kan ägaren, trots antalet framtida ägare, lämna tillbaka den till sig själv. Här hittar du ett utdrag från Unified State Register som är mycket användbart.

Vi kommer alla ihåg att all ombyggnad i lägenheten måste legaliseras. Så varför studerar vi inte dokumenten från BTI för att se till att allt är i sin ordning?

Även om sådana handlingar endast kan erhållas av ägaren eller personer som är registrerade hos honom. Om du har titeldokument kan detta problem lösas: kom till BKB med säljaren och förklara situationen på plats. Efter att ha betalat den statliga avgiften för certifikatet får du det.

Vi läser noggrant kontraktet: all information om lägenheten måste återspeglas i enlighet med titeldokumenten; kontrollera allt igen (Se Hur man korrekt upprättar och verkställer ett lägenhetsköp- och försäljningsavtal?).

Ett separat ämne är betalningar för en lägenhet.

Det finns tre alternativ:

1. kontant betalning efter undertecknande av kontraktet tills statlig registrering;
2. kontant betalning efter det statliga registreringsförfarandet;
3. betalning via kassaskåp.

Långsiktig praxis visar att det sista alternativet är det säkraste och efterfrågas bland "kunniga" medborgare.

Glöm inte att ta ett kvitto från säljaren efter att ha överfört pengarna. Den är upprättad i enkel skriftlig form som anger det överförda beloppet, syftet med överföringen, säljarens fullständiga namn och passuppgifter.

En sak till: kontrollera husregistret för att se om det bor personer i lägenheten som för det första inte kan vräkas utan medgivande från en särskild myndighet (till exempel minderåriga barn), och för det andra som har rätt till livslångt liv. bosättning (t.ex. var testamentariskt vägran till förmån för makens syster etc.).

Men utdraget från husregistret bör utökas, eftersom du i ett vanligt utdrag inte kommer att se information om medborgare som skrevs ut "tillfälligt", till exempel när de gjorde militärtjänst eller avtjänar ett straff på platser som inte är så avlägsna.

Är arvingen gift? Om ja, kräver vi ett attesterat samtycke från hans fru/make från honom för att genomföra köp- och försäljningstransaktionen. Om makarna skilde sig, men lägenheten köptes under äktenskapet, krävs fortfarande ovanstående samtycke.

Det är din rätt att köpa en ärvd lägenhet eller inte. Men trots alla svårigheter med pappersarbete och fallgropar när du sluter en affär, kan du ofta hitta ett ganska bra fastighetsalternativ som inte kommer att kosta mycket pengar på grund av det faktum att arvingarna snabbt vill få "jackpotten" och dela det sinsemellan.

Och slutligen, om du vill skydda dig helt från alla negativa aspekter, kom ihåg: preskriptionstiden för arvsärenden är 3 år; därför kan efter denna tid anspråk mot fastigheten inte framställas. Naturligtvis finns det undantag från reglerna, men de är små.

Ofta vägrar människor att köpa en lägenhet av bara en anledning - den ärvdes av säljaren. Risken för framtida rättstvister med okända arvingar, som plötsligt kan dyka upp fem eller tio år senare och presentera sina rättigheter till lägenheten tillsammans med ett krav på ogiltigförklaring av lägenhetsköp- och försäljningsavtalet, är för stor. I det här fallet förefaller domstolens beslut oförutsägbart för den potentiella köparen. Är en sådan försiktighet motiverad eller kommer rädsla från osäkerhet och okunnighet om frågan?

Ofta vägrar människor att köpa en lägenhet av bara en anledning - den ärvdes av säljaren. Risken för framtida rättstvister med okända arvingar, som plötsligt kan dyka upp fem eller tio år senare och presentera sina rättigheter till lägenheten tillsammans med ett krav på ogiltigförklaring av lägenhetsköp- och försäljningsavtalet, är för stor. I det här fallet förefaller domstolens beslut oförutsägbart för den potentiella köparen. Är en sådan försiktighet motiverad eller kommer rädsla från osäkerhet och okunnighet om frågan?

Lång rad arvingar

Låt oss komma ihåg de grundläggande lagstiftningsnormerna som är inskrivna i civillagen (fullständig information finns i avsnittet "Arvslag", artiklarna 1110-1185).

Egendom ärvs genom testamente eller enligt lag (artikel 1111 i civillagen). Den andra träder i kraft i avsaknad av den första.

Ett testamente kan upprättas till förmån för vilken person som helst (artikel 1119 i civillagen), som kommer att få allt i avsaknad av sökande om en obligatorisk andel i arvet. Rätten till tvångsandel ges till arvlåtarens minderåriga eller handikappade barn, hans funktionshindrade make och föräldrar, samt funktionshindrade personer som är försörjande (artikel 1149). De får minst hälften av den andel som var och en av dem skulle ha vid arv enligt lag.

Det kan finnas flera testamenten; det sista efter datum anses vara giltigt.

Ett testamente kan ogiltigförklaras av domstol om det är bedrägligt eller om personen var arbetsoförmögen vid den tidpunkt då det upprättades.

Testatorn kan utse en testamentsexekutor (artikel 1134 i civillagen), som kommer att hjälpa till att överföra egendom till arvingarna på ett civiliserat sätt innan de slutligen bråkar.

Om det inte fanns något testamente eller om det är erkänt av domstolen som falskt eller ogiltigt, ärvs egendomen enligt lagen. I det här fallet gäller prioritetsregeln: arvingarna från varje efterföljande rad går i arv endast i frånvaro av arvingar från den tidigare raden (eller i händelse av deras vägran att arvet, fråntagande av deras arv av domstol - artikel 1117 om ovärdiga arvingar). Ordningen och förteckningen över arvingar anges i art. 1142-1145 och art. 1148:

1:a prioritet: arvlåtarens barn, make och föräldrar (artikel 1142). Testatorns barnbarn och deras ättlingar ärver genom representationsrätt (om en av arvingarna till första prioritet dog före testatorn, övergår hans andel i lika delar till hans ättlingar, det vill säga arvlåtarens barnbarn).

2:a prioritet: hel- och halvbröder och systrar till testatorn, hans morföräldrar på både faderns och moderns sida. Barn till arvlåtarens hel- och halvsyskon (brorsöner och syskonbarn till arvlåtaren) ärver genom ombudsrätt (artikel 1143).

3:e prioritet: hel- och halvbröder och systrar till testatorns föräldrar (testatorns mostrar och farbröder). Testatorns kusiner ärver genom representationsrätt (artikel 1144).

4:e etappen: släktingar av tredje graden av släktskap - arvsföräldrars morföräldrar.

5:e etappen: barn till arvlåtarens egna syskonbarn och syskonbarn (barnbarnsbarnsbarn och barnbarn) och hans morföräldrars syskon (farfarsfarbröder och gammelfarmödrar).

6:e steget: släktingar av den femte graden av släktskap - barn till testatorns kusiner och barnbarn (barnbarnsbarnsbarn och barnbarnsbarn), barn till hans kusiner (barnbarnsbarn och syskonbarn) och barn till hans barnbarn -farbröder och mormor (farbröder och fastrar).

7:e etappen: styvsöner, styvdöttrar, styvfar och styvmor till testatorn.

Om ingen har gjort anspråk på rätten till arvet kallas fastigheten escheat och övergår till staten och säljs sedan i regel på auktion.

Om tidpunkten för arv

Perioden för att ingå ett arv (artikel 1154 i civillagen) är 6 månader från dagen för öppnandet av arvet (dagen för arvlåtarens död eller dagen då domstolen förklarade honom död). Om en person ärver egendom till följd av den tidigare arvingens vägran, läggs tre månader till perioden, det vill säga den nya arvingen har nio månader på sig att registrera arvet.

Om sexmånadersperioden missas av arvingen, är hans fall inte hopplöst, som anges i art. 1155: ”Rätten får återställa denna tidsfrist och erkänna arvingen som att ha tagit emot arvet om arvingen inte känt till och inte borde ha känt till arvets öppnande eller missat denna tidsfrist av andra giltiga skäl och under förutsättning att den arvinge som missat den fastställda tidsfristen för att ta emot arvet gällde hos domstolen inom sex månader efter det att skälen till att denna tidsfrist försvann har upphört.”

Med andra ord, om en person hade en god anledning, till exempel var han sjuk, var frånvarande under en längre tid för att arbeta utomlands, etc., då kan domstolen återställa hans rätt till arv.

Frågan kan lösas utan att gå till domstol, "med förbehåll för skriftligt medgivande från alla andra arvingar som accepterat arvet."

Det viktigaste: preskriptionstiden för arv är inte begränsad i lag. Arvingen måste gå till domstol inom tre år från det att han fick kännedom om arvlåtarens död. Han skulle dock kunna få reda på detta efter 5, 10 eller 15 år, om orsaken till en så lång okunnighet erkänns som giltig. Det är i denna tillfälliga osäkerhet som ligger den största faran för köparen av en ärvd lägenhet: en obokad arvinge kan dyka upp när som helst, även år efter lägenhetsinnehavarens död. Köparens enda hopp är ett domstolsbeslut till hans fördel.

Domstolar - för en bona fide köpare

Under de senaste 10-12 åren har köparen av en ärvd lägenhet blivit alltmer benägen att juridiskt skydda sina rättigheter och bevara förvärvet. Resolutionen från den ryska federationens författningsdomstol av den 21 april 2003 kallas historisk, dess kärna handlar om det faktum att en person som anser sig vara ägare av egendom inte kan återkräva denna egendom om den köptes av en godkänd köpare. Tecken på en godkänd köpare anges i art. 302 i Ryska federationens civillag: det här är den som förvärvade egendom mot en avgift och inte heller visste och kunde inte veta att säljaren inte hade rätt att avyttra denna egendom ("om egendomen förvärvades för en avgift från en person som inte hade rätt att avyttra den, om vilken förvärvaren inte kände till och inte kunde veta" (bona fide köpare)").

Förresten, en annan viktig aspekt uppstår här: om fastigheten köptes till ett reducerat pris, kan domstolen klassificera ett sådant förvärv som orättvist. Utan tvekan är det bättre att ange det fulla priset i köp- och försäljningsavtalet för en lägenhet - detta garanterar inte bara avkastningen av alla medel som spenderats på köpet i sista hand, det vill säga förklara transaktionen ogiltig, utan bekräftar också övertygande god tro vid förvärvet.

Ytterligare stöd för köpare gavs av resolutionen från plenumet vid Ryska federationens högsta domstol av den 29 april 2010 ("Om vissa frågor som uppstår i rättspraxis vid lösning av tvister relaterade till skydd av äganderätt och andra äganderätter") . I punkt 38 ​​anges att ”förvärvaren anses vara i god tro om han bevisar att han vid tidpunkten för transaktionen inte kände till och inte borde ha känt till olagligheten av överlåtelse av egendom från säljarens sida, i synnerhet tog han alla rimliga åtgärder för att klargöra säljarens rätt att avyttra egendomen.”

Men den mest värdefulla och viktigaste rekommendationen till domstolarna gjordes i resolutionen från plenumet vid Ryska federationens högsta domstol av den 29 maj 2012 nr 9 "Om rättspraxis i arvsärenden", punkt 42: "Om, när man accepterar ett arv efter utgången av den fastställda perioden, i enlighet med reglerna i art. 1155 i den ryska federationens civillag, är återlämnande av ärvd egendom in natura omöjlig på grund av bristen på motsvarande egendom från arvingen som accepterade arvet i tid, oavsett skälen till att det var omöjligt att återlämna det i slag, den arvinge som accepterat arvet efter utgången av den fastställda tiden har endast rätt till ekonomisk ersättning för sin andel i arvet (när han accepterar arvet efter utgången av den fastställda tiden med de övriga arvingarnas samtycke - om inte annat enligt ett skriftligt avtal mellan arvingarna). I det här fallet bedöms det faktiska värdet av den ärvda egendomen vid tidpunkten för dess förvärv, det vill säga den dag då arvet öppnas (artikel 1105 i den ryska federationens civillag).

Med andra ord, om den ärvda lägenheten såldes och sedan en ny arvinge dök upp och krävde att affären skulle ogiltigförklaras, kan han endast få penningkompensation för sin del av arvet, för vilket han måste vända sig till dessa arvingar. som sålde lägenheten.

Vi kan säga att teoretiskt sett står domstolarna på den ärliga köparens sida. Det finns exempel på omvända beslut i rättspraxis, men de är få till antalet.

Och ändå förblir teorin en teori, och de viktigaste nyanserna och problemen är mer synliga för proffs som oundvikligen står inför ärvda fastigheter.

Är det värt att köpa?

Knappast någon kan svara på en sådan fråga bättre än mäklare, som har många års erfarenhet av att sälja ärvda lägenheter. Och om du bestämmer dig för att köpa är det bättre att förutse möjliga risker i förväg. För råd vände vi oss till experter från Moskvas fastighetsbyråer.

– Är det värt att köpa en lägenhet mottagen som arv? Hur stora är riskerna för köparen och vilka är de? Är det viktigt att ange hela priset i kontraktet?

Vitaly Ponomarev, chef för BEST Real Estate, filial "On Barrikadnaya": "Innan du köper någon lägenhet, särskilt en "ärftlig", måste du identifiera alla möjliga risker för köparen. Den största risken med att köpa en lägenhet som säljaren förvärvat genom arv är oförmågan att kontrollera alla potentiella arvingar som kan göra anspråk på den ärvda egendomen. Köparen och hans mäklare kommer inte att kunna få reda på alla anhöriga som kan hävda sina rättigheter. Nära släktingar kanske inte alltid känner till sådana potentiella arvingar.

Bara ett exempel från praxis: efter en mans död hävdade sonen från sitt första äktenskap, om vilken den "enda" (som hon trodde) dottern från det andra äktenskapet inte kände till, arvsrätt.

Den allmänna preskriptionstiden är tre år. Men i det här fallet beräknas tre år inte från testatorns dödsögonblick, utan från det ögonblick då arvingen fick veta eller borde ha fått veta om en sådan persons död. Och arvingen kan få reda på en släktings död flera år senare, till exempel i samband med en lång resa utomlands, militärtjänstgöring, fängelse, eller så är han arvinge av 2:a eller 3:e linjen (i avsaknad av arvingar till en tidigare linje) och kommunicerade sällan med den avlidne. Därför kan det inte garanteras att en sådan person inte kommer att göra anspråk på sin rätt till andel i lägenheten om 3, 5 eller 10 år om han bevisar att han inte kände till en anhörigs död.

På senare tid har rättspraxis i sådana fall ställt sig något på den person som tagit emot arvet i rätt tid. Domstolarna säger till sent anlända arvingar att om du är "nära" släktingar borde du ha vetat om arvlåtarens död. Och om du inte visste om döden, vilken typ av nära släkting är du då? Preskriptionstiden räknas från dödsfallet. Men detta garanterar inte att den potentiella arvingen inte kommer att kunna återställa tidsfristen för att acceptera arvet.

Hela priset bör anges i kontraktet när du köper en lägenhet, eftersom... endast detta garanterar möjligheten till full kompensation i händelse av uppsägning av transaktionen. I ärvda lägenheter är det inte möjligt att kontrollera ALLT, därför kan ingen fastighetsmäklare till 100 % garantera sin kund-köpare frånvaron av risker med andra sökandes utseende av lägenheten, och följaktligen återbetalning av hela beloppet om värdet i kontraktet är underskattat. Beslutet är upp till köparen. Ibland tar kunderna en sådan risk när de köper, samtidigt som de får något mer värdefullt och viktigt för sig själva.

Men det är viktigt att förstå den specifika situationen i en viss transaktion. Det är omöjligt att säga vare sig för eller emot köp av ärvda lägenheter generellt. Som med alla fastighetstransaktioner måste du djupt bedöma situationen för varje lägenhet individuellt.”

Oksana Myagkova, advokat för den sekundära avdelningen av ABC Housing Agency: ”På grund av att varje köp av en lägenhet av en köpare kan vara riskabelt skulle vi inte svara entydigt på om det är värt att köpa en lägenhet som erhållits som arv. För att göra detta måste du bekanta dig med dokumenten och historien om lägenheten, och arvet är annorlunda. Sedan 2001 har den tredje delen av den ryska federationens civillag varit i kraft, som reglerar arvslagstiftningen, med införandet av vilken kretsen av arvingar har utökats. För närvarande finns det ingen enhetlig informationsdatabas över släktingar-arvingar till arvlåtaren, så det är inte möjligt att entydigt bekräfta om alla arvingar har gått in i arvet eller om någons rättigheter har kränkts.

Arvet kan accepteras inom sex månader från dagen för öppnandet av arvet. Efter sex månader, på begäran av den arvinge som missade den fastställda tidsfristen för att ta emot arvet, har den skadade arvingen sin kränkta rätt på grundval av och i enlighet med art. 1155 i den ryska federationens civillag kan återställa och kräva en andel i den ärvda lägenheten, detta är risken för köparen av den ärvda lägenheten. Att sälja eller köpa tre år efter arv, från praktiken, är det säkraste, eftersom under denna period har som regel alla arvingar möjlighet att ta reda på öppnandet av arvet (dagen för öppnandet av arvet är dagen för arvlåtarens död (artikel 1114 i den ryska federationens civillagstiftning). )), och detta är en period som är tillräcklig för att återställa sina kränkta rättigheter.

Både för en ärvd lägenhet och för alla andra är det nödvändigt att i köp- och försäljningsavtalet ange hela marknadsvärdet på den köpta lägenheten, eftersom vid uppsägning av köpe- och försäljningsavtalet för en lägenhet är säljaren skyldig att till köparen återlämna de pengar som anges och erhållits enligt köpe- och försäljningsavtalet och arvingen, vars rätt har kränkts, kan kräva antingen en andel av den ärvda lägenheten eller en andel av kostnaden för den sålda ärvda lägenheten. Och självklart blir det mer intressant för honom att få del av hela kostnaden som anges i lägenhetsköp- och försäljningsavtalet från arvingarnas säljare.

- Oksana, har det förekommit några betydande fall av transaktioner med ärvda fastigheter i ditt företags praktik och vilka råd kan du ge potentiella kunder (säljare och köpare)?

Vår byrå har genomfört mer än en transaktion med ärvda lägenheter, efter att tidigare ha utfört nödvändiga åtgärder för att minska riskerna med att köpa en ärvd lägenhet. En av dessa åtgärder är att ta emot en notarieansökan från arvingarna, enligt vilken arvingarna-säljarna åtar sig att betala av med okända arvingar (om några plötsligt upptäcks och förklarar sina kränkta rättigheter) oberoende och på egen bekostnad, utan att tillåta ärvd lägenhet att förverkas från köparen.

– Och om tidsfristerna för att ingå ett arv missades och lägenheten registrerades genom domstolen, hur dålig är då denna till salu? Eller formaliserades det genom ett domstolsbeslut till följd av en tvist mellan arvingar? Påverkar detta likviditeten och priset på lägenheten?

För yrkesverksamma är sådana fastighetsaffärer, för vilka titelhandlingen är ett domstolsbeslut som har trätt i kraft, inklusive ett domstolsbeslut om att återställa tidsfristerna för att ingå ett arv, inte någon form av egenhet. Teoretiskt sett, om det finns ett domstolsbeslut som har vunnit laga kraft, betraktar vi det som en bekräftelse på att frågan om arvingarna och lägenheten redan har prövats, och tvisten om den är löst. Ur denna synvinkel är ett sådant titeldokument lite betryggande och påverkar inte likviditet eller pris. Men alla fall är individuella.”

Arv och notarie

När man studerar nyanserna av lagstiftning eller diskuterar lämpligheten av att köpa ärvd fastighet kan man inte låta bli att vända sig till huvudpersonen som bedriver arvsärenden - en notarie. Dessutom har de senaste innovationerna i notarielagstiftningen gett bättre skydd för den goda köparen och öppenhet i informationen. Hjälpte oss att förstå huvudproblemen Alexey Komarov, notarie från St. Petersburg.

- Vilken notarie kan bedriva arvsverksamhet - endast den som en specifik adress är tilldelad eller någon notarie vald av arvlåtaren?

Sedan 2012, i S:t Petersburg, har arvingar rätt att kontakta vilken notarie som helst för att öppna ett arvsärende efter arvlåtarens död. Det är viktigt för arvingar att inte missa den tidsfrist som fastställts i lag för att acceptera ett arv - 6 månader.

– Kan det uppstå en situation där samma arv hanteras av olika notarier?

Detta kan bara hända som ett resultat av ett elektroniskt systemfel, vilket är praktiskt taget omöjligt. Även om detta händer kommer notarier som hanterar arvsärenden att se i programmet att arvsärendet har öppnats felaktigt, och problemet kommer att lösas. Arvingarnas intressen blir i alla fall inte lidande.

– Om arvlåtaren avlider, meddelar notarien arvingarna om detta (om testamente finns) eller ska arvingarna själva ansöka?

Att arvlåtaren förvärvar egendomsrätter och skyldigheter till följd av att arvet accepteras är arvingarnas rätt och skapar som huvudregel inga skyldigheter för potentiella arvingar.

- Vad är kostnaden för tjänsterna för en notarie som bedriver arvsrörelse och vad är en notarie för arbete vid registrering av en lägenhet genom arv?

Notariens uppgift är att säkerställa rättslig överlåtelse av egendom och/eller egendomsrättigheter och skyldigheter för arvlåtaren, baserat på hans testamente, uttryckt i testamentet eller, i avsaknad av ett sådant, i enlighet med lagen. Kontroll över den lagliga överföringen av rättigheter är mycket viktig ur civil cirkulationssynpunkt, eftersom den garanterar den nya ägaren som förvärvade egendomen från arvingen en stabil ägartitel. Kostnaden för att registrera ett arv består av många faktorer och beror på fastighetens sammansättning, antalet arvingar och vilka förmåner de har m.m. I genomsnitt kostar registreringen av ett arv arvingen från 7 000 till 10 000 rubel.

Har en enhetlig databas med certifierade testamenten skapats i Moskva, vilket var planerat att göras 2014? Om så är fallet, hur kommer det att fungera och vem kan använda det?

– Själva databasen – som en blankett – finns att kontrollera med FNP angående dess komplettering, men jag tror att i St Petersburg har alla notarier redan skrivit in sina testamente.

Notera: Låt oss komma ihåg att den 1 juli 2014 började det allryska registret över arvsärenden att fungera, där all information om testamenten och deras återkallelse förs in. Detta gör att du kan samla all information på en enda portal och undvika att återuppta ärenden, dubbelarbete och bedrägerier med falska testamente, vilket mycket bättre kommer att skydda arvingarnas rättigheter. Ett liknande program fungerade i Moskva - "Arv utan gränser", där 710 tusen arvsärenden registrerades, sedan överfördes dessa uppgifter till det nya ryska registret.

– Vad skulle du kunna råda köparen av en lägenhet som ärvts av säljaren? Finns det enligt din åsikt några risker och hur kan de minimeras?

Problemet är att idag i Ryssland kan varje grund för säljarens äganderätt ifrågasättas. Oavsett vilken transaktion som ligger till grund för titeln. Testatorn själv skulle kunna förvärva den ärvda egendomen genom en transaktion i enkel skriftlig form och hans rätt som registrerats i Unified State Register kan bestridas eller ogiltigförklaras.

– Vilka råd kan du ge köpare?

1. Förvärva ärvd egendom, minst efter det att ett år har gått från dagen för registrering av titeln till ägaren. Ett år är preskriptionstiden för en ogiltig transaktion.

2. Ange endast det verkliga priset i förvärvstransaktionen. Detta är viktigt i händelse av uppsägning av kontraktet eller erkännande av det som ogiltigt och för någon form av transaktion (PPF eller notarie), och även på grund av att notarialhandlingen sedan den 1 januari 2015 har särskild beviskraft i domstol , som syftar till att skydda den bona fide köparen. Därför kommer det att vara konstigt om köparen börjar tolka priset som anges i transaktionen och är dess väsentliga villkor, annorlunda än vad som anges i kontraktstexten.

3. Välj en notariell form av transaktionen - eftersom, enligt rättspraxis, köparen i detta fall erkänns som en bona fide ägare, vilket garanterar att egendomen inte kommer att återkrävas från honom om transaktionen förklaras ogiltig, med beaktande av beakta ändringarna enligt art. 302 i den ryska federationens civillag. Dessutom har tarifferna för notarietjänster sänkts med tre gånger sedan 1 januari 2015, och den genomsnittliga kostnaden för en transaktion kommer att vara 10 000 -12 000 rubel.

Titelförsäkring - extra skydd

Idag, när man köper en ärvd lägenhet, är köparen skyddad från bekymmer bättre än för säg 10-15 år sedan. Riskerna har reducerats, men inte eliminerats. Ytterligare skydd kan tillhandahållas av titelförsäkring, som ännu inte har fått vederbörligt erkännande i Ryssland och som är lite efterfrågad. Inte alla försäkringsbolag erbjuder en sådan tjänst, även om titelförsäkring anses lovande för Ryssland är det ett pålitligt verktyg för ekonomiskt skydd av ägaren.

Du kan sälja en lägenhet som överlåtits genom arv direkt efter att du fått den. ägandebevis- annars kommer en sådan transaktion att anses ogiltig. För att göra detta måste du kontakta Rosreestr med vad du redan har fått från en notarie arvsintyg, samt med följande dokument:

• ansökan om registrering av äganderätt (fylls i i Rosreestr vid inlämning av handlingar);
• arvingens identifikationsdokument (pass);
• matrikelpass för lägenheten;
• kvitto på betalning av den statliga registreringsavgiften till ett belopp av 2000 rub.

Vid mottagande kl

arv av en lägenhet

och dess registrering i Rosreestr för överföring av äganderätt, kommer dess efterföljande överlåtelse inte att skilja sig på något sätt från en vanlig transaktion för försäljning av bostäder. Däremot om lägenheten som säljs är folkbokförd

minderårigt barn, då blir det nödvändigt att inhämta tillstånd från förmyndarmyndigheterna.

Skatt 2017 vid försäljning av en ärvd lägenhet

I allmänhet har försäljningen av en lägenhet som tagits emot genom arv och en liknande transaktion i händelse av dess förvärv på annat sätt i enlighet med den ryska federationens civillag (privatisering, donation etc.) inga skillnader. Därför betalas inkomstskatt vid försäljning av en ärvd lägenhet enligt de allmänna principerna för beskattning av individer.

Men det bör också beaktas ett antal funktioner:

• Om lägenheten ägdes av arvtagaren mer än tre år(om du får ett arv från och med 2016 - fem år), då kommer ingen försäljningsskatt att debiteras (artikel 220 i Ryska federationens skattelag).
• Denna period börjar inte beräknas från tidpunkten för statlig registrering eller faktisk godkännande, men från testatorns dödsdatum(öppning av arv).

Från 1 januari 2016 Det har skett betydande förändringar i skattereglerna. För närvarande tas personlig inkomstskatt, fortfarande 13 %, ut på försäljning av ägda fastigheter mindre än 5 år.

Dessa ändringar påverkade inte fastigheter som förvärvats i följande ordning:

• privatisering;
• arv eller gåva från en familjemedlem eller nära släkting;
• livslångt underhållsavtal med anhöriga

Dessa förändringar har ingen retroaktiv verkan, det vill säga de gäller endast transaktioner gjorda efter 1 januari 2016!

Om tiden är kortare än 3 år efter arv

Ofta har arvingen en önskan att sälja den mottagna lägenheten så snart som möjligt. Men om lägenheten säljs före utgången av tre år, är en sådan transaktion föremål för beskattning. I det här fallet, efter att ha slutfört transaktionen, måste du tillhandahålla deklaration 3-NDFL till skatteverket.

I punkt 2 i art. 220 i Ryska federationens skattelag föreskriver att:

• i sådana fall betalas skatt på beloppet överstigande 1 miljon rubel(i själva verket förses säljaren med ett fastighetsavdrag till ett belopp av 1 miljon rubel);
• skattesatsen för såld fastighet är lika med den vanliga inkomstskatt och uppgår till:
  • för medborgare i Ryska federationen - 13% ;
  • för utländska medborgare - 30% .

Till exempel, efter att ha sålt en lägenhet för 1,8 miljoner rubel, tas skatt ut på ett belopp motsvarande 800 tusen rubel. För medborgare i Ryska federationen, i det här fallet, kommer det belopp som betalas till skattekontoret att vara endast 104 tusen rubel.

Det bör också beaktas att skatteavdrag vid försäljning av fastighet tillåtet en gång.

Hur man säljer utan att betala skatt

Inkomstskatt vid försäljning av en ärvd lägenhet tas inte ut om följande villkor är uppfyllda:

• om lägenheten ägdes av säljaren mer än tre år;
• om försäljningen görs för beloppet mindre än 1 miljon rubel(vanligtvis sant vid försäljning av ett rum eller andel i en bostadslokal).

• funktionshindrade i grupp 1 och 2;
• funktionsnedsatta barn;
• pensionärer.

För att bli befriad från att betala skatt måste du kontakta skattekontoret med en ansökan och dokument som bekräftar ditt förhållande till en av de angivna kategorierna av medborgare.

Försäljning av andel i fastighet av en av arvingarna

Vid försäljning av andel i lägenhet är det viktigt att tänka på förköpsrätt: Ägare av andelar i ägande av gemensam egendom har en företrädesrätt att lösa in andelen som sålts av en av arvingarna till dess angivna pris, såväl som andra lika villkor (klausul 1 i artikel 250 i den ryska federationens civillagstiftning) .

1. För att göra detta måste du först skriftligen meddela alla deltagare i det gemensamma delade ägandet om din önskan att sälja delen av den ärvda lägenheten, med angivande av pris och andra försäljningsvillkor.
2. Samtliga delägares avslag antecknas i skrift.
3. Om inom en månad från dagen för mottagandet av meddelandet om försäljning har deltagarna i delat ägande inte bekräftat sin önskan att köpa den andel som säljs, avslag accepteras automatiskt.

I händelse av överträdelse av detta förfarande kommer varje delägare att ha rätt att lämna in en yrkande till domstol om överlåtelse av rätt att köpa bostad.

Under 2016, statsdumans deputerade från LDPR-fraktionen

ett förslag gjordes

tvångsförsäljning lägenhet ärvt i andelar. I det här fallet, om arvingarna inom sex månader inte självständigt kan besluta om den enda ägaren eller hitta en köpare, kommer lägenheten att bli föremål för tvångsförsäljning genom en auktion. Behållningen kommer att fördelas mellan arvingarna i enlighet med deras andelar.

Enligt ställföreträdare kommer en sådan åtgärd att minska frekvensen av familjetvister kring arvsgods och minska riskerna för bedrägerier i situationer där en av arvingarna skapar förhållanden som är olämpliga för andra ägare att bo i för att bli ensam ägare till bostadslokaler. .

Förfarande för att sälja en lägenhet

Innan du säljer en lägenhet som tagits emot genom arv, enligt den civila lagstiftningen i Ryska federationen, måste den framtida säljaren först gå igenom statlig registrering av äganderätt(Artikel 131 i den ryska federationens civillag) på grundval av ett redan mottaget intyg om arv. Efter att ha fått ett intyg om äganderätten till lägenheten från registreringskammaren kan du börja söka efter en köpare och slutföra en transaktion enligt ett försäljningskontrakt.

För att sälja en ärvd lägenhet behöver du samla in följande lista över dokument:

• avtal om försäljning av en lägenhet;
• pass för personer som deltar i transaktionen;
• intyg om arv;
• dokument från Rosreestr:
  • intyg om statlig registrering av äganderätt;
  • ett utdrag från Unified State Register som bekräftar frånvaron av arresteringar eller belastningar på lägenheten;
• matrikelpass, lägenhetsplan (beställs från BKB);
• ett intyg från bostadsavdelningen som bekräftar att det inte finns några skulder på elräkningar;
• ett utdrag ur husboken (om frånvaro av registrerade personer i lägenheten).

Samtycke från maken krävs inte i detta fall, eftersom all egendom som tas emot genom arv är inte makarnas gemensamma egendom.

Innan en transaktion genomförs bör den framtida köparen av sådan fastighet ta reda på av säljaren om det finns andra möjliga kandidater till en andel av den ärvda egendomen. Om sådana personer hittas är det tillrådligt att erhålla ett officiellt avstående från rättigheter till arv före försäljning eller köp.

Försäljningskontrakt

För att sälja en lägenhet efter att ha ingått ett arv upprättas ett kontrakt mellan säljaren och köparen köpekontrakt i enkel skriftlig form.

• I detta fall rekommenderas det att ange i kontraktstexten lägenhetens fulla marknadsvärde, inklusive tidigare betald deposition (om någon). Detta är viktigt på grund av det faktum att om en kontroversiell situation uppstår under rättegången, kommer köparen att kunna kräva endast det belopp som angavs i köp- och försäljningsavtalet, och inte något "faktiskt betald" belopp, vars belopp har ännu inte bevisats i en domstol.
• Ofta, för att undvika behovet av att betala inkomstskatt eller minska dess belopp vid försäljning av en lägenhet som har ägts i mindre än 3 år, på initiativ av säljaren, kostnaden för boende enligt köp- och försäljningsavtalet anges som underskattad upp till ett belopp av 1 miljon rubel(när det inte finns något behov av att betala inkomstskatt alls).

För att höja skatteavgifterna från den 1 januari 2016 till fastighetstransaktioner till ett pris som är väsentligt annorlunda

nedåt från dess marknadspris kommer den skatt som ska betalas att beräknas inte från det pris som anges i försäljningsavtalet, utan baserat på

lägenhetens fastighetsvärde(nära marknaden), multiplicerat med en reduktionsfaktor på 0,7.

Obligatoriska delar av ovanstående avtal är:

• information om parterna i transaktionen;
• kostnaden för lägenheten;
• information om lägenheten (adress, teknisk information som motsvarar matrikelpasset);
• löptid och metod för överföring av pengar.

Efter att ha diskuterat alla villkor och löst kontroversiella frågor, undertecknas kontraktet av båda parter, och transaktionen kommer att bli föremål för statlig registrering, som anses avslutad från det ögonblicket.

Registrering av transaktionen i Rosreestr

Efter undertecknande av köp- och försäljningsavtalet är det obligatoriskt lämna in en ansökan till Rosreestr om statlig registrering av transaktionen. Det kan lämnas in personligen, skickas via post, genom en advokat eller genom ett multifunktionellt center (MFC).

Utöver ansökan till Rosreestr tillhandahålls följande:

• säljarens och köparens pass;
• köp- och försäljningsavtal och undertecknad handling om godkännande och överlåtelse av lägenheten;
• mottagande av betalning av statlig tull av köparen till ett belopp av 2000 rubel.

Statlig registrering utförs inom 10 arbetsdagar från dagen för mottagandet av ansökan och de nödvändiga dokumenten (klausul 3 i artikel 13 i federal lag nr 122-FZ av den 21 juli 1997). I vissa fall kan registreringen avbrytas eller avbrytas.

Ibland vill arvingar omedelbart sälja den ärvda bostaden. Det kan finnas många anledningar till detta, men du måste ta hänsyn till några av nyanserna i en sådan transaktion. En av de akuta frågorna kring arv är när kan man sälja en lägenhet efter arv?

När kan man sälja en ärvd lägenhet?

Enligt lag blir efterträdaren ägare från testatorns dödsdatum. Även om han ännu inte helt har formaliserat arvet (det finns inget intyg ännu), även om han inte har registrerat sin rätt hos Rosreestr, men han är fortfarande ägare. Som om "i efterhand". Vem mer ska du be om skatter, verktyg och andra betalningar för den tid då det ärftliga förfarandet pågår, vilket kan pågå från sex månader eller mer?

Men i själva verket kan den nypräglade ägaren faktiskt förfoga över fastigheten (med rätt att sälja den, skänka den etc.) efter att ha registrerat sin ägartitel i enlighet med alla regler. Annars kommer transaktionen inte att genomföras hos registreringsmyndigheten, och dokumenten kommer inte ens att accepteras. Arvingen kommer att anses vara en obehörig säljare.

Vissa fastigheter är föremål för panträtt, vars börda övergår på efterträdaren. I det här fallet, tills panthavaren (vanligtvis banker under låneavtal) ger skriftligt medgivande till försäljningen, kommer säljarens handlingar att vara olagliga.

Så för att göra försäljningen av en lägenhet möjlig av en arvinge krävs följande:

• få ett intyg om arv;
• registrera fastigheten hos fastighetsregistret (om den inte fanns) eller uppdatera fastighetsregistret (göra ändringar);
• håll tillstånd registrering av bostadsrätter i Rosreestr;
• inhämta samtycke till att ingå avtal från panthavaren eller återbetala bolånet (om det fanns en inteckning).

Försäljningstaxa

De flesta ärvda fastigheter blir inte bostäder för arvingar de senare har bråttom att sälja fast egendom i arv. Oftast är orsaken till ett sådant beslut meningsskiljaktigheter mellan efterträdare, akut behov av pengar, tillgång till andra bostäder m.m.

Att hitta en köpare, förhandla om priset och registrering är inte alla bekymmer som väntar säljaren-arvingarna. Det finns fortfarande en skyldighet gentemot staten framåt i form av att betala skatt på inkomst från transaktionen. Och dessa kostnader faller på säljaren som en extra börda utöver den statliga skyldigheten för att ingå ett arv (se ingående av ett arv efter döden enligt lag).

• Skattebeloppet är 13 % av det totala värdet av fastigheten som säljs, och det måste betalas till det territoriella skattekontoret (på den beskattningsbara personens hemvist). För utlänningar är skatten ännu högre och uppgår till 30 %.
• Du måste korrekt upprätta en deklaration i blankett 3-NDFL (se hur du korrekt beräknar skatten vid försäljning av en lägenhet). Och även detaljer om vilken skatt som ska betalas vid försäljning av en ärvd lägenhet.
• Lämna in den till besiktningen i tid (senast 30 april).
• Betala i tid (före 15 juli) hela skatten (bankuppgifter för överföring kan erhållas från den lokala federala skattetjänsten).

Lagen föreskriver inte några personliga inkomstskatteförmåner vid försäljning av fastigheter (inklusive för socialt utsatta kategorier av medborgare), så alla måste betala skatten. Ägaren har dock möjlighet att minska beskattningsunderlagets belopp eller bli helt befriad från budgetansvar.

Lagliga sätt att undvika att betala/sänka skatter

Skattebefrielse

Du kan undvika det byråkratiska krånglet (att dra och lämna in deklarationer till inspektionen), och även skydda dig mot skatter genom att helt enkelt vänta 3 år efter att du tagit äganderätten.

Om lägenheten som ärvts kontinuerligt ägs av efterträdaren i mer än 3 år, så är han när den säljs (efter 36 månader) helt befriad från personlig inkomstskatt.

Sedan 2016 har en 5-årig upplåtelsetid för bostadsyta fastställts för skattefri försäljning. Denna period gäller inte för att ärva bostäder, så för att slippa betala skatt måste du vänta 36 månader från dagen för mottagandet av äganderätten till den ärvda fastigheten.

Skattereduktion

Du kan minska beloppet för personlig inkomstskatt ner till "0" rubel om kostnaden för boende inte är hög. Till skillnad från skattebefrielse behöver du inte stå ut i 3 år, men byråkrati med deklarationer kan inte undvikas.

Förfarandet för att "billiga" skatter är enkelt:

• det så kallade skatteavdraget (beloppet 1 miljon rubel) subtraheras från bastalet (försäljningspriset för objektet)
• eller anskaffningskostnader (kostnader för arv och registrering av egendom),
• och det erhållna resultatet multipliceras med 13 procent.

Som regel är utgifterna mindre än 1 miljon rubel, så alla använder ett avdrag på 1 miljon rubel. Du kan bara minus ett alternativ:

• eller avdrag,
• eller utgifter (efter val av säljaren-skattebetalaren).

Om delad fastighet säljs, lämnar varje aktieägare en separat deklaration för egen räkning. Deklarationen anger skattebeloppet beroende på värdet av den av honom ägda andelen. Skatteavdraget tillämpas genom att det fördelas i procent i enlighet med storleken på varje aktie (dvs. inte varje aktieägare tillämpar 1 miljon rubel, utan 1 miljon för hela objektet).

Priset på bostaden anges i kontraktet (detta är det belopp som ska återspeglas i skattedeklarationen). Avtalsvärdet fastställs av parterna, men om det visar sig vara mindre än matrikelvärdet, så tillåts skattemässigt ett belopp på minst 70 % av matrikelvärdet.

Skatterisker och ansvar

Varje år blir det färre och färre geniala sätt att jonglera och förvränga verkligheten för att spara på skatten (underskatta kostnaden, öka kostnaderna etc.). Det är allt svårare att förbli en originell och fyndig skattebetalare, särskilt efter den 1 januari 2016.

• Nästan all fastighet i Ryssland har utvärderats och har nu ett fastighetsvärde, som ligger mycket nära det verkliga marknadsvärdet för vilket bostäder säljs på marknaden.
• Och nu kommer ditt kontraktspris att jämföras med det, om det är under 70% av fastighetsvärdet beräknas skatten inte på beloppet enligt kontraktet, utan på 70% av fastighetsvärdet.
• Inspektionen kan identifiera tvivelaktig rapportering även i stadiet för att begära information om bostadslokaler i Rosreestr.
• Därefter hotar en skatterevision (skrivbord eller fält). Baserat på resultaten är det troligt att ytterligare skatter kommer att tas ut, tillsammans med böter och straffavgifter.

Experter inom området skatteminimering råder att göra rapporteringen så transparent som möjligt, ta betalningar på större allvar och vid svåra frågor kontakta den lokala inspektionen (helst även skriftligt) för förtydligande.

Att köpa en lägenhet av arvingar: köparens risker

Kanske en av de mest riskfyllda typerna av transaktioner på bostadsmarknaden är att köpa en lägenhet efter ett arv. Den är kantad av många dolda hot, som ibland kommer som en oväntad överraskning även för säljaren själv.

Därför, om möjligt, rekommenderas att vägra denna kategori av fastigheter. När dina avsikter är fasta bör du noggrant förbereda dig för det ansvarsfulla steget.

Det är lämpligt att involvera en vän, betrodd advokat eller mäklare i denna händelse. Om detta inte är möjligt måste du strikt följa instruktionerna nedan för att på något sätt minimera riskerna när du köper en lägenhet genom arv.

Instruktioner om hur man korrekt köper en ärvd lägenhet

Första intrycket

Du bör vara särskilt försiktig med att överväga alternativ med attraktiva köpvillkor, i synnerhet till ett attraktivt pris. Ofta är orsaken till det låga priset inte några "fallgropar", utan önskan att snabbt dela upp det mottagna arvet. Tack vare detta kan kostnaden vara 5-10% lägre än marknadsgenomsnittet. Men om priset är för lågt, då är det vettigt att seriöst fundera över skälen till varför arvtagaren vill bli av med arvet.

Möte med säljaren

Först bör du kontrollera hans identitet med hans pass och ta reda på om han är ägaren eller agerar genom ombud. Om du har att göra med en representant är personlig kontakt med ägaren nödvändig (helst i närvaro av vittnen och i lokalerna som säljs). Under samtalet, ta reda på:

• motiv för försäljning;
• historia av bostäder (hur den första ägaren uppträdde (privatisering, långsiktigt deltagande i byggandet av ett hyreshus), hur fastigheten förvärvades av säljaren, etc.);
• finns det registrerade personer eller andra medborgare som har rätt att uppehålla sig (de som vägrat privatisering, legatarier enligt testamente, de som avskedats på grund av att ha gått med i armén, fällande dom, åkt utomlands, etc.);
• hur arvsbeviset erhållits (om det inte fanns/förekom någon rättslig tvist, om det fanns andra sökande och vilken notarie (fullständigt namn, notariens adress) som gjorde registreringen av den ärvda egendomen). *Att köpa en lägenhet enligt testamente eller enligt lag, riskerna är desamma*, dock är det viktigt att ta reda på grunden för inträde (kanske detta gör att du kan bedöma bilden som helhet korrekt och korrekt bedöma möjligheten till köp och försäljning);
• förekomst/frånvaro av problem med bostäder i tekniska termer (olaglig ombyggnad (omutrustning), fel i dokumentation, i Unified State Register, State Property Committee, etc.)
• frågor om bostadsskulder (nyttobetalningar, energiförsörjningsföretag: gas, el, vatten, etc.);
• finns det några belastningar (inteckning, hyra, leasing etc.);
• skälen till att auktoriteten att sälja övergår till en förvaltare (om det inte är ägaren själv som säljer);
• diskutera de huvudsakliga villkoren för avtalet (pris, ingående av avtalet, etc.);
• andra frågor.

Inga insättningar

Innan du skriver på avtalet bör du inte ingå preliminära avtal, ge insättningar eller lämna insättningar. Bostäder är en speciell produkt som säljs långsamt och svårt. Och den köps med kallt huvud och utan känslor. Pengar är alltid mer likvida än fastigheter (särskilt nu) och om detta alternativ misslyckas kommer det att finnas ett annat.

Dokumentation

Studera noggrant den begärda bostadsdokumentationen:

• titeldokument:
  • intyg om arv,
  • avtal om delning av ärvda aktier,
  • avtal om köp och försäljning, donation, privatisering (som bekräftar arvlåtarens rättigheter) etc.;
• juridiska dokument:
  • intyg om statlig registrering av egendom (upphävt från 15 juli 2016),
  • utdrag ur statsregistret;
• tekniska dokument:
  • BTI pass,
  • teknisk plan,
  • matrikelpass eller utdrag från statens fastighetskommitté,
  • resolution om legalisering av ombyggnad;
• certifierat samtycke från de återstående fastighetsägarna, i händelse av försäljning av arvingar av andelar i lägenheten;
• utökat intyg om registrerade personer, intyg om familjesammansättning på bosättningsorten;
• ett utökat utdrag från Unified State Register som innehåller historiken för transaktioner för objektet;
• intyg från bostadsavdelningen, villaägarföreningen, ERIC om frånvaro av skuld;
• intyg från en psykiatrisk och drogbehandlingsklinik - för att vara säker på säljarens rättskapacitet;
• tillstånd från överförmyndarrådet om ägaren är ett barn eller även om han helt enkelt är folkbokförd på adressen;
• och andra.

Först av allt, ta reda på när arvet överfördes. Om legenden är färsk (upp till 1 år) är köparens risker verkliga.

Resultatet av verksamhetens obestridlighet är garanterad när efterträdaren ägde fastigheten under en längre tid (5 eller fler år).

Det är också värt att uppmärksamma överensstämmelsen med informationen från ägaren med dokumenten, liksom förekomsten/frånvaron av fel, motsägelser etc. i själva dokumentationen.

Inspektion

Utför en grundlig inspektion av fastigheten för relevansen av layouten, integriteten hos kommunikation och teknisk utrustning (elpaneler, ventilation, etc.). Längs vägen kan du titta på dina grannar (särskilt på nedervåningen) och fråga om det finns några klagomål på lägenheten (för översvämningar, brott mot sanitetsnormer, stadsplanering, bostadsunderhåll etc.).

Samtal med en notarie

Gå till notarien som genomförde arvsregistreringen för ett förordnande och ta reda på om arvsärendets renhet, meningsskiljaktigheter och konflikter mellan sökande, juridiska tvister (om några). Vanligtvis kommer notarier att vara ovilliga att dela sådan information, men om ett sådant besök görs tillsammans med arvingesäljaren och notarien förklaras att intresset orsakas av det kommande köpet och försäljningen, kan allmän information erhållas (vilket är redan värdefulla). Dessutom kan du begära information från notarie om gripanden och begränsningar av den bostadslokal som köps.

Databasfråga

Kontrollera arvingesäljaren, andra arvingar och testatorn för att se om det finns rättsliga förfaranden och verkställighetsförfaranden:

• på webbplatsen för Ryska federationens statliga antimonopoltjänst "Rättvisa" (allmän webbplats för domstolarna i Ryska federationen) adress: på fliken "sök efter mål och rättsliga handlingar"
• på webbplatsen för Ryska federationens FSSP (stämningsmän), adress: i tjänsten "Databank för verkställighetsförfaranden".

Förfrågan

Genom vänner (om du har sådana kopplingar) i de territoriella polisavdelningarna (på platsen för den ärvda egendomen) ta reda på kontroller om bedrägerier och andra brott mot säljaren och andra intresserade parter.

Dekor

Det är säkrare att formalisera transaktionen notariemässigt och helst med samma notarie som hanterade detta arv. Om fastigheten är en delad egendom är notarisering en förutsättning för transaktionens laglighet. Denna form av avtal kommer att eliminera många risker, eftersom notarie redan är medveten om händelser. Dessutom kontrollerar han transaktionens laglighet (det vill säga dess "juridiska renhet") och i händelse av problem är han personligen ansvarig för bristerna med sin egendom.

Men detta är inte en anledning att dra sig ur ett så viktigt skede som att diskutera villkoren och ingå (underteckna) ett avtal.

Reflektera endast reella siffror och datum i texten, speciellt för priser. Du kan inte underskatta köpeskillingen, oavsett hur rörande förfrågningar, tungt vägande skäl och övertygande argument från säljaren. Om transaktionen av någon anledning förklaras ogiltig, kan du bara räkna med pengarna vars belopp anges i avtalet.

Ett mycket försiktigt drag skulle vara att träffa alla arvingar (om några) och andra personer som är intresserade av hemmets öde och få kvitton från dem som bekräftar frånvaron av anspråk och invändningar mot den kommande försäljningen och köpet. Sådana medgivanden och godkännanden krävs inte enligt lag, men ett par meningar på ett papper garanterar så mycket sinnesro. Eftersom i händelse av rättsliga anspråk från dessa personers sida kommer dessa dokument att förvandlas till goda bevis mot den tvistande.

Om några tvivel eller misstänkta aspekter avslöjas under de pågående verifieringsaktiviteterna (inklusive beteendet hos säljaren och andra intresserade parter), är det bättre att taktiskt vägra köpet.

Vad ska man göra om problem uppstår efter köpet

På grund av mängden sökande (enligt lag och testamente, innehavare av tvångsaktier, arvtagare genom överföring, representation, etc.), är heterogeniteten i deras anspråk (att bli ägare, kräva monetär ersättning, få uppehållsrätt, etc.), såväl som varaktigheten av processen för inträde i arv (sex månader med möjlighet att återinföra inträdesperioden), kan de negativa konsekvenserna efter *köp av en lägenhet från arvingarna* vara av oförutsägbar sort:

Uppenbara hot

Avbryter en affär

Den rättsliga processen för uppsägning (ogiltighet) av köp- och försäljningstransaktionen av en ärvd lägenhet som ingåtts mellan arvingesäljaren och köparen uppstår som ett resultat av meningsskiljaktigheter, konflikter och klargörande av relationer:

• På arvlåtarens make/maka på grund av:
  • en tvist om fördelningen av arv utan hennes/hans medverkan (oftast hann den tidigare maken inte dela den gemensamma egendomen);
  • erkännande av ärvd egendom som personlig egendom för arvlåtarens make, det vill säga olagligt inkluderad i arvsmassan;
  • föra borgenärsfordringar mot maken (ex-maken), inklusive kravet på att dela gemensam egendom.
• Från tredje part i åtanke:
  • skydd av sin rätt av ägaren av lägenheten (som inte hann registrera sina rättigheter i Rosreestr) från det olagliga införandet av lägenheten i arvsmassan (till exempel skedde en försäljning av en lägenhet, vars registrering arvlåtaren undvek under sin livstid, efter döden ingick den sålda lägenheten i arvsmassan, gick i arv och såldes senare);
  • inlämnande av skuldfordringar mot arvlåtarens borgenärer (framställa en fordran mot arvingarna eller ärvd egendom);
• Mellan potentiella arvingar angående:
  • återställande av den missade tidsfristen för att ingå arv;
  • överklaga mot omotiverad uteslutning från arv eller, omvänt, inträde i arv av obehöriga arvingar (inte i sin tur);
  • ifrågasättande av det olagliga vägran att arv efter andra arvingar (till exempel gjordes vägran under påverkan av bedrägeri eller villfarelse);
  • felaktigt utförd arvsdelning av aktier;
  • ifrågasättande av ett avtal mellan arvingar (som har accepterat arvet, men ännu inte registrerat sina äganderätter i Rosreestr) om fördelningen av andelar i arvet;
  • ogiltigförklaring av ett testamente;
  • bevis på släktskap, vilket ger rätten att delta i arvsförfarandet (till exempel oäkta barn till arvlåtaren);
  • bekräftelse på att man är beroende av testatorn för att göra anspråk på en obligatorisk andel;
  • upptäckt av ett testamente av en intresserad person som inte tidigare kände till dess existens efter avslutat arvsärende;
  • urkundsförfalskning och andra olagliga handlingar av säljaren som otillbörlig arvinge.
• Från testatorns sida. Det finns situationer då testatorn förklaras död genom ett domstolsbeslut, och därefter dyker upp och försöker återta den egendom som fanns i hans besittning innan han dödförklarades.

Listan kan kompletteras med andra situationer. De kan leda till att transaktionen avbryts endast på grundval av ett domstolsbeslut, vilket beror på omständigheterna i fallet och de tvistande parternas förmåga att försvara sina intressen.

Ändring av villkoren i köp- och försäljningsavtalet

Till exempel, enligt villkoren i testamentet, var bostaden föremål för försäljning av testamentsexekutorn, och intäkterna tilldelades den omyndige legataren. Husets skick lämnade mycket övrigt att önska, men kostnaden kompenserade för denna brist. Den minderårige, som en av avtalsparterna, fick pengar överförda till sitt personliga konto. Sedermera ändrade förmyndarmyndigheten på uppdrag av den omyndige legataren villkoren i kontraktet avseende priset. Han satte nämligen priset på lägenheten lika med marknadspriset. Det gör att köparen måste betala extra för bostaden, vilket gör köp och försäljning mycket olönsamt för honom.

Begränsning av den nya ägarens rättigheter

Exempel: testatorn upprättade ett testamente där han föreskrev livslång registrering av sin vän. Efterträdaren registrerade bostaden och sålde den sedan. Men jag tänkte inte på legataren. Den senare förklarade efter en tid sin rätt, men till den nye ägaren. Som ett resultat kommer bostadsytan att behöva delas med en främling.

Indirekta problem

Förutom direkta förluster från en misslyckad transaktion kan det även tillkomma omkostnader för köparen.

T.ex, efter köpet gjordes dyra reparationer. Kontraktet förklarades ogiltigt, parterna beordrades att lämna tillbaka allt (som det var innan transaktionen). Även om köpeskillingen för bostaden återlämnades till köparen kommer ingen att ersätta kostnaderna för reparationer utan extra ansträngning, rättstvister och nerver.

Ovan talade vi om enkla problemsituationer, vars lösning kommer ner på en standardrättslig tvist. Men det finns historier när köparen utsätts för ökade risker och drabbas av dubbel skada.

Till exempel, En lägenhet köptes av en arvinge enligt testamente. Sedan säljer den respektabla köparen fastigheten vidare till nästa ägare med egen prissättning. Och efter en tid dyker det upp sökande om obligatorisk andel i arvet. Och de utmanar alla transaktioner (både den första och efterföljande försäljningen). Som ett resultat måste den ursprungliga köparen återlämna kontraktspriset till den efterföljande ägaren. I det här fallet återlämnar inte den första köparen bostadslokalen (eftersom den blir de lagliga arvingarnas egendom), utan har endast rätt att kräva tillbaka pengarna som betalats från den falska arvingen (som har spenderat alla pengar och är insolvent). Därmed förlorade köparen sin lägenhet och är fortfarande skyldig ett stort belopp.

Många potentiella problem kan undvikas genom försiktigt och rationellt ägande och användning av egendom.

Du måste komma ihåg tre huvudregler:

• Skynda dig inte att sälja din fastighet. Eftersom en efterföljande försäljning inte kommer att skydda dig från möjligheten att ifrågasätta transaktionen, och om sådana händelser inträffar, kommer det att bli svårare att lösa konsekvenserna.
• Utför reparationer, ombyggnad och andra förbättringar på grundval av officiella tillstånd (om så krävs) och med dokumentation av alla utgifter. I värsta fall kan dessa kostnader redovisas som en förlust och återkrävas från säljaren.
• Efter köpet, inom sex månader eller ett år, måste du begära utdrag från Rosreestr för fastigheten (se information om gripanden, restriktioner, rättsliga tvister etc.), samt från MFC för intyg från registrerade personer. Detta gör att du snabbt kan reagera på problem som uppstår. Det är bara det att förseningar ibland leder till mycket allvarliga konsekvenser. Av samma skäl bör du själv registrera dig i den köpta bostaden (för att få postkorrespondens, inklusive domstolskorrespondens, i rätt tid).

Om resultatet av transaktionen visar sig vara ogynnsamt och problem uppstår efter registrering av fastigheten är det klokt att följa följande principer.

Måste hålla sig lugn

Det vill säga, ta inte förhastade och förhastade steg. Under inga omständigheter får du involvera dig i äventyr som erbjuds av säljaren eller den tvistande arvtagaren. Kanske är detta ett knep som bara kommer att göra saken värre.

Maximalt deltagande i juridiska tvister

Vilka anspråk efterträdare, borgenärer till arvlåtaren eller andra personer än kan ha angående den ärvda egendomen (bestridande av testamente, återställande av tiden för ingående av arv, meningsskiljaktigheter om storleken på arvsandelar, invändningar mot transaktioner med bostad etc.). för den nya ägaren av fastigheten kan de få konsekvenser. Därför är köparen i alla fall en intressent. Och så snart det blir känt om eventuella rättsliga förfaranden är det nödvändigt att sträva efter att engagera sig i processen (antingen som part i ärendet eller som tredje part), lyckligtvis tillåter hänvisningen till väsentligt intresse att detta görs .

Det är nödvändigt att vara aktiv i domstol, du bör inte spara pengar på en kvalificerad advokat. Det kommer att löna sig i spader.

Interaktion med säljaren

Det är oerhört viktigt att hålla kontakten med säljaren av den olyckliga fastigheten, eftersom denne har mer fullständig information om den omtvistade egendomen, utmanarens avsikter och annan värdefull information. Genom att sätta samman insatser och agera tillsammans kan du få en fördel gentemot målsäganden.

Men ett sådant samarbete måste vara mycket försiktigt. Vaksamhet och försiktighet krävs, eftersom säljaren kan spela rollen som en allierad, men i själva verket vara på motsatt sida.

Överklagar till polisen, åklagarmyndigheten

För att skydda dina rättigheter bör du attrahera så många krafter som möjligt. Genom att göra en polisanmälan om hot mot egendom kan du få en hel del förmåner.

• För det första kan resultatet av inspektionen vara till god hjälp i en rättslig tvist (eftersom du kan hämta användbar information från inspektionsprotokoll, intervjua vittnen och svar på förfrågningar som du inte kan få fram på egen hand). Därför kan du, även om ett brottmål inte inleds, bekanta dig med avslagsmaterialet och gräva fram något användbart.
• För det andra kan själva vädjan till brottsbekämpande myndigheter skrämma bort den blivande käranden. Låt oss säga att försäljningen av fastigheter och den efterföljande inlämnandet av en tvist till domstolen var länkar i en bedräglig kedja. En ordningsvakts öga kan se en konspiration. Angripare kommer att föredra att överge sin plan för att inte åka fast i ett brott.

Att sälja en lägenhet av en arvinge: risker för säljaren

Det speciella med omsättningen av ärvda fastigheter är att det inte finns några absoluta garantier för någon. Var och en av parterna i kontraktet befinner sig i farozonen. Tillsammans med köparen "leker säljaren med elden". Och för det senare är det en stor sannolikhet att biverkningar inträffar:

• Skyldighet att återbetala pengar till ett belopp av kontraktspriset;
• ersättning för utgifter för reparationer, omutrustning, ändring av syftet med det sålda föremålet, som ådragits den sista ägaren (om sådana investeringar äger rum);
• ersättning för moralisk skada och andra förluster för förvärvaren (genom regresskrav).

Dessutom kan de berövade arvingarna, efter att ha annullerat köp- och försäljningsavtalet, genom domstolen försöka erkänna arvingesäljaren som ovärdig. Och om ett sådant försök är framgångsrikt, kommer han att berövas alla rättigheter till testatorns egendom. Det vill säga att den nya sökanden inte kommer att minska sin andel av arvet, utan att ta bort den helt. Andra skadliga resultat kan inte uteslutas.

Vad ska en säljare göra för att undvika negativa konsekvenser vid försäljning?

Säljarens risker kan givetvis minimeras.

Bjud tiden

Du bör inte göra dig av med egendom förhastat. Genom att vänta några år tills damm av händelser lägger sig kan du slå två flugor i en smäll: du kan spara på skatten (försäljning efter 3 års ägande är befriad från att betala skatt) och göra ett "molnfritt" köp och försäljning (om inom 3-5 år kommer ingen som är intresserad att uttrycka sitt missnöje, detta kommer sannolikt inte att hända senare).

Lös alla konflikter

Arv ska ingås med ära och rättvisa. Allt ska följa lagen så mycket som möjligt. Det rekommenderas inte att medvetet undanhålla information från andra sökande, manipulera fakta, vilseleda etc. Förfarandet bör vara så öppet som möjligt. Annars kan sådana knep slå tillbaka senare.

Om under perioden för acceptans av arvet alla hörnstenar och hala frågor inte lösts, försök att lösa allt efteråt. Det är aldrig för sent.

Ta reda på mysterier och hemligheter

Med potentiella efterträdare som vägrade att delta i uppdelningen av testatorns värderingar, skulle det vara bättre att ha, så att säga, ett släktsamtal. Det är känsligt att ta reda på om de vet att testatorn hade egendom, att de hade rättigheter till den, och även fråga varför de vägrade de förmåner de var skyldiga.

Om situationen tillåter (när det är försiktigt), berätta för dem om deras planer för fastigheten och få skriftlig bekräftelse från dem att de inte har några väsentliga anspråk.

Glömda testamenten

Det skulle inte skada att kontakta en notarie (helst den som hanterade arvsärendet) med en begäran om att fastställa närvaron/frånvaron av arvlåtarens testamente. Naturligtvis skulle notarien inte tappa en sådan detalj ur sikte och, om det fanns en order från testatorn, skulle han anlita de arvingar han valt. Det är inte svårt för honom att ta reda på testamentet (det finns en elektronisk notariedatabas, och innan dess fördes speciella journaler). Men det finns fall, även om det är extremt sällsynt, när testatorn utfärdade en arvsorder redan i början av 90-talet och du kan få reda på ett sådant testamente endast genom att begära uppgifter från den regionala notariekammarens arkiv.

Information om sådana omständigheter är mycket viktig, särskilt när arvingarna trädde i lag utan att känna till testamentet. Du kan noggrant ta reda på om den valda sökanden kände till testatorns testamente, om öppningen av arvet och hans inställning till vad som hände.

Naturligtvis, med sådan nyfikenhet kan du förvärra din situation (på så sätt skulle ingen veta om viljan, och allt skulle gå tyst och fridfullt). Men å andra sidan är priset för att beräkna "Kanske!" Hur som helst, vad man ska göra i denna situation är säljarens-arvingens rätt att välja.

Global lösning

När klagomål från berörda parter dyker upp är det klokare att vidta åtgärder för att lösa problemet i sin linda.

Först bör du bedöma situationen: hur motiverade är kraven från dem som inte håller med. Om allt är seriöst är det nödvändigt att ta vänlig kontakt (även om det finns missförstånd och långvarig fientlighet), erbjuda gynnsamma villkor för att lösa problemet (få monetär ersättning, annan egendom, en viss andel i fastigheten som säljs , etc.). Du kommer att behöva ge upp en del av din fördel, men i slutändan kommer du att stanna kvar i "kungarna", snarare än att ta en principiell position och förlora mer.

Gå ihop med köparen

Om en lösning inte ges av fred, kan du aktivt försvara dina rättigheter i domstol. Varje fall inom ramen för ett allmänt problem (om det finns många rättsliga tvister) är viktigt man kan inte försumma ens en trivial sak och samla styrka för en allmän strid (det viktigaste rättsfallet).

Du bör definitivt söka hjälp från en högt kvalificerad advokat/advokat, du bör inte lita för mycket på din egen styrka (du behöver övning och specialkunskaper i juridik).

Det är absolut nödvändigt att förklara dig själv för den nya ägaren, uttrycka en uppriktig önskan att lösa problemet (inklusive till förmån för köparen) och uppnå hans stöd för att uppnå ett gemensamt mål.

Efter att ha fått en lägenhet som arv har en person rätt att göra vad han vill med den: hyra ut den, byta den, sälja den.

Han förvärvade full privat äganderätt till fastigheten. Men det är inte så enkelt.

För att förhindra att transaktionen förvandlas till problem bör du känna till nyanserna i registreringen och reglerna för att sälja ärvd fastighet.

Från den här artikeln kommer du att lära dig om det är möjligt att omedelbart sälja en lägenhet efter arv och vilka villkor är nödvändiga för detta?

Och också, vilka är nyanserna av att sälja en lägenhet som tagits emot genom arv och ägs av den nya ägaren i mindre än 3 år?

När kan man sälja en lägenhet som fåtts som arv?

Den vanligaste frågan från en notarie: "Jag ärvde en lägenhet, när kan jag sälja den?" Ja, när kan man sälja en lägenhet efter att ha ärvt?

Enligt den ryska federationens lag (artikel 1111 i civillagen) blir en medborgare ägare till ett ärvt boende från det ögonblick då den tidigare ägaren av lägenheten (testator) dör.

Ryska federationens civillag Artikel 1111. Arvsskäl

1. Arv verkställs genom testamente och enligt lag.
2. Arv enligt lag sker när och i den mån det inte ändras genom testamente, samt i andra fall som fastställs av denna balk.

Även om arvlåtaren ännu inte fullföljt arvet och inte registrerat sina rättigheter att äga fastigheten, blir han i alla fall ägare.

Annars, från vem kommer staten att samla in betalningar för verktyg och andra betalningar för lägenheten under registreringen av arv och arvsförfaranden?

Men i själva verket träder arvingen i full äganderätt till bostaden och kan förfoga över den mottagna egendomen endast från ögonblicket för laglig registrering av ägarens titel.

Först då har en medborgare rätt att sälja den förvärvade bostadsytan och leta efter köpare. Detta dokument (ägarintyg) är utfärdat av Rosreestr.

Vanligtvis tar hela proceduren för registrering av ärvd fastighet i genomsnitt 6 månader.

Så enligt lagen har den ärvda personen rätt att förfoga över lägenheten genom arv och sälja den redan sex månader efter döden av den tidigare ägaren av bostadsytan? Inte så enkelt. Civillagen föreskriver en preskriptionsregler (Ryska federationens civillag, artikel 196).

Så, hur lång tid efter att man ingått ett arv kan man sälja en lägenhet? Under ytterligare tre efterföljande år (och om lägenheten ärvdes från januari 2016 - fem år) från dagen för registrering av rättigheterna till den ärvda lägenheten är den ärvda personens egendom bestridbar.

Denna tid ges för eventuellt framträdande av andra arvingar med mer betydande anspråk på lägenheten och med en önskan att utmana arvet.

VIKTIG! Nedräkningen på tre år (eller fem år) börjar från det ögonblick då en ny person som ansöker om bostadsutrymme fick veta om en kränkning av sina egna rättigheter (Ryska federationens civillag, artikel 200, punkt 1).

Ryska federationens civillag Artikel 200. Preskriptionstidens början

1. Om inte annat följer av lag börjar preskriptionstiden från den dag då personen fick eller borde ha fått kännedom om kränkningen av sin rätt och vem som är vederbörlig svarande i yrkandet om skydd för denna rätt.

Denna period kan förlängas eller förkortas (allt beror på den specifika situationen). Således, om du fick en lägenhet genom arv, är det extremt svårt att sälja den innan 3 år. Men det är möjligt.

Frågan om det är möjligt att sälja en lägenhet som erhållits som arv för mindre än 3 år sedan har lösts. Låt oss prata om hur man gör detta.

Tidig försäljning

Om en lägenhet gick i arv, när kan den säljas lagligt?

Försäljning av en lägenhet som har ägts mindre än 3 år efter arv är tillåten enligt lag.

Men då kommer den lyckliga säljaren-arvingen att behöva betala inkomstskatt efter en lyckad transaktion.

UPPMÄRKSAMHET! Enligt nya ändringar i Ryska federationens lagstiftning, från och med den 1 januari 2016 måste du betala en skatt på 13% av transaktionsbeloppet om du säljer bostadsyta före utgången av fastighetsägandeperioden på 5 år ( efter det att arvingen erhållit den lagliga äganderätten).

Men om den nypräglade ägaren säljer den mottagna lägenheten efter utgången av den officiellt fastställda perioden, kommer han att vara befriad från att betala skatt (Rysska federationens skattelag, artikel 217, klausul 17.1).

Ryska federationens skattelag Artikel 217. Inkomst som inte är föremål för beskattning (befriad från beskattning)

17.1) inkomst mottagen av individer som är skattemässigt bosatta i Ryska federationen för motsvarande skatteperiod:

• från försäljning av fastighetsobjekt, såväl som andelar i nämnda egendom, med hänsyn till detaljerna som fastställs i artikel 217.1 i denna kod;
• från försäljning av annan egendom som ägts av den skattskyldige i tre år eller mer.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller inte inkomster som enskilda personer erhåller vid försäljning av värdepapper, samt inkomst som enskilda personer erhåller från försäljning av egendom som direkt används i näringsverksamhet.

RÅD. Innan du säljer en lägenhet genom arv mindre än 3 år av ägande och betalar skatt, se till att se till att det inte finns några andra arvingar (eller beväpna dig med samtycke från sådana personer till transaktionen och ett löfte att inte göra anspråk på fastigheten) .

Kontrollera också bostadsutrymmet för "renlighet" när det gäller krediter, säkerheter och andra ekonomiska förpliktelser, så att försäljningen av en lägenhet som tagits emot genom arv för mindre än 3 år sedan inte leder till många andra juridiska problem.

Att undvika fallgropar

Genom att veta hur lång tid det tar att sälja en lägenhet efter att ha ärvt, kan du undvika många problem.

Så för att snabbt kunna sälja den ärvda bostadsytan bör du registrera full äganderätt till fastigheten så snart som möjligt.

Handlingsplan:

Vi går till notarie. Efter att ha tagit äganderätten till den ärvda lägenheten (från testatorns död), måste du komma till notariekontoret för att få ett intyg om ägande av fastigheter.

Notarien kommer att kräva följande dokumentpaket:

1. Dödsintyg (original och fotokopia av handlingen). De får den på registret mot uppvisande av dödsattest och läkarutlåtande.
2. Den ärvda personens testamente som bekräftar rättigheterna till fastigheter.
3. En ansökan som upprättas vid kontakt med en notarie på plats. Detta dokument låter dig legitimera officiella rättigheter till ärvt bostadsutrymme.
4. En handling som bekräftar den avlidnes sista registrerade bostadsort. Intyget utfärdas av bostadsavdelningen eller förvaltningsbolaget.
5. Intyg om avregistrering av tidigare ägare av fastigheten. De utfärdar det på passkontoret. Notarien kräver inte alltid detta dokument, men du bör skaffa det för säkerhets skull.
6. Ett dokument som bekräftar närvaron av familjeband mellan arvingen och den avlidne personen (vigselbevis, födelsebevis).
7. Kommer (om du har en).

Om du inte har tid att samla in dokument och gå till notariekontoret kan du använda en borgensman. En fullmakt utfärdas till den behöriga personen för att utföra sådana åtgärder (dokumentet är certifierat av en notarie).

VIKTIG! Ju snabbare de nödvändiga dokumenten samlas in, desto lättare blir arvsregistreringsförfarandet.

Om sex månader har förflutit och personen inte hunnit deklarera sina nedärvda rättigheter förlängs denna tid genom domstolsbeslut. Den ärvda personen bör också komma ihåg att han tillsammans med fastigheten ärver även den avlidnes skulder (lån, inteckningar, andra lån).

UPPMÄRKSAMHET! Utan full återbetalning av alla skulder blir det omöjligt att sälja fastigheter som gått i arv! Och här spelar det ingen roll att lägenheten gått i arv i mindre än 3 år eller mer.

Låt oss gå till Rosreestr. I denna statliga kammare måste arvingen skaffa en handling som bekräftar äganderätten.

Innan du går för det eftertraktade papperet, beväpna dig med följande dokument:

1. Intyg och registrering av den ärvda bostadsytan för fastighetsregistrering (om detta inte gjorts tidigare).
2. Pass för den ärvda personen.
3. Ansökan om registrering av arvingens egendomsrätt (fylls i i Rosreest omedelbart efter uppvisande av alla insamlade handlingar).
4. Kvitto för betalning av den obligatoriska tullen (dess belopp är 2000 rubel).
5. Intyg som bekräftar äganderätten till ärvd egendom (handlingen utfärdas av en notarie).

Inkomstskatt vid försäljning av bostadsyta

När en arvinge bestämmer sig för att sälja en lägenhet som ärvts under mindre än 3 år i ägande, bör han förbereda sig på att betala inkomstskatt (Ryska federationens civillag, artikel 558). Detta belopp tas ut enligt allmänt vedertagna skatteprinciper som gäller för enskilda.

Civil Code of the Russian Federation Artikel 558. Funktioner för försäljning av bostadslokaler

1. Ett väsentligt villkor i avtalet om försäljning av ett bostadshus, lägenhet, del av bostadshus eller lägenhet där personer bor som i enlighet med "lagen" behåller rätten att använda denna bostadslokal efter dess förvärv av den köpare, är en lista över dessa personer som anger deras rättigheter att använda den bostadslokal som säljs.
2. Ett avtal om försäljning av ett bostadshus, lägenhet, del av ett bostadshus eller lägenhet är föremål för statlig registrering och anses ingått från tidpunkten för sådan registrering.
3. Detaljerna för köp och försäljning av bostadslokaler som uppfyller villkoren för klassificering som ekonomiklassboende som fastställts av det auktoriserade federala verkställande organet bestäms av lag.

För att betala skatten till arvingen efter att ha slutfört transaktionen måste du komma till skattekontoret så snabbt som möjligt och lämna in en deklaration i form 3 Personlig inkomstskatt (order från Ryska federationens federala skattetjänst daterad 24 december 2014 nr ММВ 7-11/671).

Skatteberäkning vid försäljning av en lägenhet genom arv under mindre än 3 år i ägande görs i enlighet med artikel 220 i Ryska federationens skattelag (klausul 2), som säger:

1. Skatten beräknas på beloppet av försäljningstransaktionen som överstiger 1 miljon rubel. Faktum är att staten ger arvingen ett förmånligt avdrag på en miljon rubel.
2. Skatten på försäljning av en lägenhet genom arv mindre än 3 år av ägande för ryska medborgare är 13% och för medborgare i andra stater 30%.

Ryska federationens skattelag Artikel 220. Avdrag för fastighetsskatt

2) fastighetsskatteavdrag med ett belopp av lösenvärdet för tomten och (eller) annan fastighet belägen på den, som den skattskyldige har mottagit kontant eller in natura, vid beslag av angiven egendom för statlig eller kommunal behov.

Hur beräknar man skattebeloppet? Till exempel såldes en lägenhet som ärvts i mindre än 3 år för 3 500 000 rubel. Beloppet 2 500 000 RUB är föremål för beskattning. Vi beräknar 13% från detta belopp och får 325 000 rubel. Detta är det belopp som måste betalas efter att transaktionen är genomförd.

VIKTIG! Rätten till ett skatteavdrag på 1 000 000 rubel. ges till en medborgare endast en gång.

Vem kan inte betala?

Nu vet du hur lång tid efter att du ärvt du kan sälja din lägenhet och betala skatt.

Och även hur lång tid det tar att sälja en lägenhet genom arv och betala skatt.

Men det finns några undantag från reglerna.

Inkomstskatt på försäljningspriset för ärvd bostadsyta tas inte ut under två villkor:

1. Om fastigheten har ägts i mer än 3 år (mer än 5 år sedan 2016).
2. Om bostadsytan köptes för ett belopp på mindre än en miljon rubel (detta är möjligt när du köper en andel eller ett rum i en lägenhet).

• funktionsnedsatta barn;
• personer i pensionsåldern;
• personer med funktionsnedsättning i grupp 1 och 2.

För att vara lagligt befriad från att betala inkomstskatt vid försäljning av en lägenhet genom arv som ägts i mindre än 3 år måste du gå till NI och skriva en ansökan.

Dokument som bekräftar den förmånliga kategorin av medborgare måste bifogas ansökan.

I den här artikeln berättade vi hur många år senare du kan sälja en lägenhet efter att ha ärvt, men även om alla formaliteter och tidsfrister noga iakttogs finns det risk för oförutsedda omständigheter.

Nästan alla har stött på att få ett arv minst en gång i sitt liv. Tillsammans med köp och donation är detta en av de enklaste och mest okomplicerade formerna för att förvärva egendom. Genom arv kan du få lägenhet, hus, mark, stuga och annan fastighet från släktingar eller makar. Det händer ofta att det mottagna arvet måste säljas, och då uppstår en logisk fråga: "När kan du börja sälja, behöver du betala skatt och kan det undvikas?"

Det enklaste sättet är att söka råd från en notarie, särskilt om fallet är svårt, men att känna till de allmänna reglerna kommer inte att skada.

Registrering av arv

En period på tre år ges till arvingarna för att helt och villkorslöst bekräfta sin rätt till arv och pappersarbete. Efter att ha ingått arv (från testatorns dödsdatum) inom sex månader du måste kontakta en notarie och förse honom med ett paket med dokument:

1. en ansökan som kommer att behandlas först och bekräftar arvingens ägande;
2. original och kopia av dödsattest;
3. en handling som bekräftar arvingens rätt till en lägenhet - ett testamente.

I detta fall måste den överlåtna lägenheten och annat arv ägas av arvlåtaren, annars blir det omöjligt att överlåta det. Istället för arvtagaren kan hans ställföreträdare sköta pappersarbetet, som behöver upprätta en bestyrkt fullmakt med en notarie.

Det är värt att komma ihåg att tillsammans med lägenheten, arvingen får alla skulder, kvarstående efter den tidigare ägarens död, och åtar sig att betala dem. Utan detta blir det omöjligt att sälja lägenheten.

Om det finns två eller flera arvingar identifierar notarie alla rättigheter för parterna och deras anspråk mot varandra. Efter att alla aspekter är klara får alla ett intyg om rätt till del av arvet.

Hela processen kan ta upp till sex månader, men ju snabbare papperen samlas in och fordringarna regleras, desto lättare blir förfarandet.

Om sexmånadersfristen för att anmäla dig som arvinge har missats bör du gå till domstol och förlänga den.

Säljer en lägenhet

Innan du säljer en ärvd lägenhet bör du se till att du har allt till hands Nödvändiga dokument:

Du kan också behöva makens uttalande, certifierad av en notarie, om samtycke till överlåtelse av fastigheter och ett köp- och försäljningsavtal som har godkänts av statens registrering. I vissa fall är det värt att få ett officiellt avslag från möjliga sökande till en lägenhet. Detta gör att köparen inte kan oroa sig för köpet.

Alla papper överlämnas till en notarie, som kontrollerar dem och skapar en begäran om registreringsutdrag, där alla relevanta uppgifter förs in. Originaldokument kan erhållas från BKB:s originalcertifikat utfärdas av en notarie. Detta är nödvändigt för att bekräfta att lägenheten ägs av säljaren. Alla handlingar kontrolleras av båda parter, varefter villkoren förhandlas och avtalet undertecknas. De kommer väl till pass om du måste gå till domstol.

Försäljningsskatt

Eftersom det är ett av sätten att få ägande av fastigheter, är arv föremål för de allmänna lagarna i Ryska federationens skattelag. Du kommer inte behöva betala extra skatt eller beräkna procentsatser, det räcker med att kunna grunderna.

Med andra ord, om det har gått mycket tid sedan den som lämnade arvet avlidit (mer än tre år) kan du säkert sälja lägenheten - du behöver inte betala skatt på den. Detsamma gäller fastigheter värda mindre än en miljon rubel. Om tidsfristen ännu inte har passerat och kostnaden överstiger gränsen bör du betala 13 % till staten. Skatten betalas till det lokala territoriella skattekontoret efter inlämnande av deklarationen. Den måste lämnas in senast den 30 april följande år.

Vissa medborgare har förmåner när de betalar skatt. Dessa inkluderar:

1. Pensionärer;
2. Funktionshindrade i grupp 1 och 2 och barn med funktionsnedsättning.

De måste lämna in en ansökan till skattekontoret, bifoga kopior av dokument som bekräftar ålder eller funktionshinder, och efter en tid få bekräftelse.

Vissa säljare, i ett försök att undvika skatter, sänker medvetet kostnaden, vilket gör den mindre än en miljon. Först och främst drabbas köpare av detta, eftersom de berövas de skattelättnader som beviljas ägare av nya bostäder: de måste betala 130 tusen rubel. Dessutom är skattemyndigheterna väl medvetna om denna bedrägerimetod och kan debitera dig för orättvis berikning, så du kommer att få betala mycket mer.

Svårigheter att sälja

Den största svårigheten för säljare av en ärvd lägenhet är att hitta en köpare. Ärvda lägenheter väcker vissa farhågor om det senare: plötsligt dyker det upp en tredjepartsarvinge som bestämmer sig för att få tillbaka egendomen. Därför är säljaren skyldig att tillhandahålla alla nödvändiga dokument som bekräftar frånvaron av andra sökande till lägenheten.

Träffas ofta delning av ärvd lägenhet mellan flera kandidater. I detta fall får varje arvinge ett intyg som bekräftar hans rätt till egendom i enlighet med prioritetsordning och överenskommelse. Eventuell uppdelning måste avtalas mellan parterna. Vid senare försäljning av en del har den andra ägaren av lägenheten fördelen av inlösen. Det är nödvändigt att informera honom om försäljningen först och främst skriftligen, med angivande av pris och alla villkor. Om du inte anmäler försäljningen kan den andra ägaren gå till domstol och bestrida försäljningen.

Sammanfatta

Säljer en ärvd lägenhet i juridiska termer inte mycket annorlunda än en vanlig transaktion. Den preliminära upprättandet av handlingar och delning av arvet kan medföra stora svårigheter. Om ärendet verkar komplicerat eller du är rädd för att göra fel bör du kontakta en notarie och rådgöra med honom.