Var och i vilket syfte används marknadsvärdering? Fastigheter: vi bestämmer marknadsvärdet. Bedömningsuppgift

Hälsningar! Vad är din fastighet värd? Det är konstigt att det inte finns något exakt svar på denna fråga. När allt kommer omkring beror antalet på vem som frågar. Köpare, investerare, partner, försäkringsgivare, bankrepresentant eller skatteinspektör?

Ja, marknadsvärdet på en fastighet är det pris till vilket den kan säljas långsamt via en onlineplattform, mäklare och fastighetsbyråer. Men tro mig, allt är inte så enkelt som det verkar.

Och idag kommer jag att prata om hur man bedömer marknadsvärdet på fastigheter, vad som påverkar det och hur det skiljer sig från matrikel, inventering och andra.

Marknadsvärdet bestäms av marknaden. En lägenhet eller ett kommersiellt utrymme kostar lika mycket som en köpare är villig att betala för det idag. Det är med andra ord det pris som fastigheten kan säljas till utan brådska eller krångel.

Marknadsvärdet påverkas av dussintals faktorer: dollarkursen, säsongsvariationer, skatter och ekonomins tillstånd i landet.

Grundläggande metoder för att värdera bostadsfastigheter

Jämförande metod

Metoden bygger på antagandet att köparen inte kommer att betala mer för denna fastighet än för en liknande på den öppna marknaden. Värderingsmannen samlar in direkta uppgifter om senaste försäljningstransaktioner med liknande fastigheter. Det är förresten den jämförande metoden som mäklare ofta använder.

Du säljer till exempel en renoverad tvårumslägenhet i en gammal byggnad i ett bostadsområde. Som jämförelse kommer nyligen sålda lägenheter med samma parametrar att väljas ut: 2 rum, nyrenoverat, gammalt hus och samma område.

Faktum är att du kan använda jämförande analys för att själv utvärdera din egen lägenhet.

Fördelar med metoden:

• Återspeglar masssäljarens och köparens åsikt (denna bedömning är så nära rättvis som möjligt);
• tar hänsyn till den nuvarande andelen utbud och efterfrågan och inflationen.
• Det är extremt lätt att använda och ger mer eller mindre tillförlitliga resultat, beroende på tillgången på analoger eller marknadsstabilitet.

Nackdelarna är bland annat att det är extremt svårt att hitta två "tvillingobjekt" för jämförelse. Dessutom har värderingsmannen ingen information om de slutliga villkoren för transaktionen. Kanske köper de faktiskt liknande lägenheter med bara 30% rabatt?

Kostnadsmetod

Kärnan i metoden: med hjälp av exemplet på ett specifikt objekt bestämmer värderingsmannen hur mycket det skulle kosta oss att bygga sin exakta kopia (samma arkitektoniska parametrar, samma byggmaterial, samma kvalitet på efterbehandling). Denna kostnad kallas "ersättningskostnad".

Eller ett annat alternativ - hur mycket skulle det kosta att skapa en "förbättrad" analog av samma byggnad (från mer moderna byggmaterial och i en annan stil). Detta skulle då vara en "ersättningskostnad"-kalkyl.

I båda fallen tas en redan uppförd byggnad som "bas". Den resulterande kostnaden tar hänsyn till priserna på byggmaterial, lönen för byggpersonalen, slitage, logistikkostnader och mycket mer.

Förresten, det var kostnadsmetoden som användes i Sovjetunionen när man beräknade lagervärdet för byggnader för BTI. Jag vill genast notera att kostnadsmetoden är den mest resurskrävande av de tre. Den innehåller många siffror och beräkningar, och du kommer att behöva mycket korrekt information.

Fördelar med metoden:

• Det mest pålitliga sättet att utvärdera "nybyggda" anläggningar med moderna designstandarder.
• Bra för:
  • bedömningar av särskilda anläggningar (skolor, dagis, sjukhus, fängelser);
  • förstudie av nybyggnation.

Beräkningsmetod:

1. Bestäm värdet på marken där objektet är beläget.
2. Beräkna återanskaffningskostnad eller återanskaffningskostnad. Kunden anger i förväg vilket av de två alternativen han behöver.
3. Alla typer av slitage (externt, fysiskt, funktionellt) beräknas.
4. Punkt nr 3 subtraheras från punkt nr 2.
5. Visa den totala kostnaden för fastigheten: punkt 1 + punkt 4.

Inkomstmetod

Här beror fastighetens värde på den förväntade inkomsten, med förbehåll för den mest effektiva användningen av fastigheten. I huvudsak vill den framtida ägaren av tillgången veta svaret på frågan: "Är det värt att investera i den här fastigheten? Och hur mycket ska det kosta för mig att tjäna XXX rubel på det?”

Beräkningsmetod:

1. Vi beräknar summan av alla möjliga intäkter från fastigheten (vanligtvis från dess uthyrning).
2. Vi beräknar mängden utgifter relaterade till fastigheter (skatter, avgifter, bostäder och kommunala tjänster, verktyg, tvister).
3. Vi fastställer driftsöverskottet (punkt 1 minus punkt 2).
4. Vi beräknar diskonteringsräntan (indexkoefficient).
5. Vi omvandlar förväntade intäkter till nuvärde.

Notera! Inkomstmetoden lämpar sig i princip inte för fastighetsvärdering:

• I kristider (vinsten från anläggningen kommer inte att flöda konstant och jämnt);
• Vid brist på information (till exempel om du inte känner till diskonteringsräntan är det meningslöst att göra beräkningar);
• För att beräkna en ny affär (riskerna är för höga, det är svårt att beräkna kassaflödet).

Faktorer som påverkar marknadsvärdet

Plats

De utvärderar sådana parametrar som områdets prestige, dess avstånd från tunnelbana och motorvägar, närvaron av industriproduktion i närheten och mer. Ju bekvämare och bekvämare fastigheten är desto högre blir priset på fastigheten.

Infrastrukturens kvalitet

Ju bättre utbyggd infrastruktur området har, desto dyrare kommer fastigheten att värderas. För bostadsfastigheter omfattar infrastrukturen skolor och dagis, sjukhus och apotek, butiker och marknader, parker och lekplatser. Dessutom måste alla föremål befinna sig inom gångavstånd från föremålet!

Transporttillgänglighet

Ju lättare det är att ta sig till fastigheter var som helst i staden, desto högre är priset. Därför måste du alltid betala extra för närheten till tunnelbanan.

Objektets mått

Ju mindre arean i rummet är, desto dyrare blir "fyrkanten" av objektet. Förresten, denna regel gäller inte lyxfastigheter.

Fastighetens skick

Här bedöms inte bara kvaliteten på reparationerna, utan även det allmänna tillståndet för entrén och omgivningen.

Allmänna marknadsförhållanden

Förhållandet mellan utbud och efterfrågan på fastighetsmarknaden dikterar priserna per kvadratmeter. Ekonomins nuvarande tillstånd är av stor betydelse: lågkonjunktur, stagnation eller ekonomisk tillväxt.

Utvärderingsförfarande

Att känna till det rimliga priset på fastigheter är nödvändigt i många situationer.

Till exempel:

• Du säljer eller köper en lägenhet, mark eller lager.
• Vill du försäkra en fastighet?
• Ansök om banklån med säkerhet i fastighet. Banken behöver det exakta säkerhetsvärdet.
• Du hanterar en egendomstvist i domstol (till exempel om du delar lägenhet med din make efter en skilsmässa).
• Du ingår nyttjanderätt eller arv.

Värderingsaktiviteter i Ryska federationen utförs av licensierade värderingsföretag.

Fem stadier av fastighetsvärdering

1. Redogörelse för uppgiften. Kunden anger syftet med bedömningen, vilken typ av värde som bestäms (till exempel marknad eller matrikel) och andra nyanser. Och viktigast av allt, för vem bedömningen görs. Alternativ: för ett försäkringsbolag, för en potentiell köpare, för en bank, för ett skattekontor, för ett försäkringsbolag.
2. Undertecknar kontraktet. I det andra steget görs en bedömningsplan: arbetsschema, val av bedömningsmetod (jag skrev om dem ovan), informationskällor och kostnad för arbetet. Kunden och värderingsmannen skriver under kontraktet.
3. Insamling och analys av information. I det tredje skedet besiktigar värderingsmannen fastigheten med omnejd. Undersöker juridiska, fysiska och ekonomiska parametrar. Kontrollerar den insamlade informationen för noggrannhet. Analyserar och bearbetar data.
4. Beräkning av kostnaden för objektet och härledning av slutvärdet. Som regel värderas en fastighet med tre metoder (inkomst, jämförande och kostnad). Därefter ställer utvärderaren in konfidenskoefficienten för varje tillvägagångssätt och beräknar slutvärdet.
5. Upprätta och lämna en rapport till kund.

Vilka dokument kommer att behövas för bedömningen?

1. Personliga dokument från fastighetsägaren (kopior av pass, TIN).
2. Lagfart (försäljnings- och köpeavtal, donationsavtal, intyg om köp av föremål på auktion).
3. Papper om själva fastigheten (foto av fastigheten, utdrag ur statsregistret).

Hur skiljer sig marknadsvärdet från andra typer?

Marknadsvärdet är inte det enda värdet som används vid värdering av fastigheter. Det finns också likvidation, balansräkning, inventering och annat. Och var och en har sina egna detaljer och sin egen "slutkonsument". Hur skiljer sig var och en från marknadsvärdet? Låt oss försöka lista ut det.

Matrikelvärde

Matrikelvärdet visar hur mycket din fastighet enligt statens uppfattning är värd på marknaden. Matrikel- och marknadsvärden kan skilja sig med 20-30 % eller mer.

CS tar hänsyn till områdets prestige, tillgången på infrastruktur samt anläggningens läge och layout. Den slutliga siffran påverkas inte av: tillståndet på fastighetsmarknaden, närvaron av VVS och luftkonditionering i lägenheten, utsikten från fönstret och renoveringens "friskhet". Slutvärdet förs in i Statens fastighetsregister.

Denna bedömning behövs för att fastställa underlaget för beräkning av fastighetsskatt från och med 2015. Utan att gå in på detaljer ändrades "inventariedatabasen" till en "matrikelregistrering" för ett syfte: att locka extra pengar till budgeten. Fastighetsägare kommer nu att få betala mer till statskassan än innan innovationen. Ägare av fastigheter i prestigefyllda områden i megastäder har särskilt otur. Enligt lag ska matrikelvärdet ses över minst en gång vart femte år.

Likvidationsvärde

Likvidationsvärdet återspeglar priset på ett objekt för vilket det kan säljas mycket, mycket brådskande. Det handlar med andra ord om försäljning av fastigheter till ett pris under marknadsvärdet.

Metoder för att uppskatta likvidationsvärdet:

1. Hetero. Oftast jämförs ett objekt helt enkelt med analoger på marknaden. Vi ser på webbplatsen att en ettrumslägenhet i Yasny-distriktet är akut till försäljning för XXX rubel, vilket betyder att vi kan acceptera samma siffra.
2. Indirekt. Vi tar marknadsvärdet och justerar det för rabatten. Det svåraste är att beräkna storleken på rabatten (den kan vara 20 % eller 50 %).

Lagervärde

Lagervärdet fastställs av BKB vid tidpunkten för registrering av dokument. Detta pris är endast rimligt vid värderingstillfället. Med tiden rör den sig längre och längre från den verkliga (mot underskattning). Till exempel i Moskvas historiska centrum är lagervärdet för gamla byggnader 30 (!) gånger lägre än marknadsvärdet.

Ersättningskostnad

VS visar hur mycket pengar som krävs för att bygga en exakt kopia av objektet.
Till exempel beställde Roman en restaureringsbedömning av ett lagerkomplex i Moskvaregionen. Enligt värderingsmannens beräkningar var kostnaden 2 miljoner dollar. Detta innebär att det skulle kosta Roman cirka 2 miljoner dollar att bygga ett modulkomplex av samma yta och kvalitet i samma område.

Bokfört värde

Det bokförda värdet av fastigheter behövs för redovisning av juridiska personer. Alla företag kan värderas i rubel eller dollar. Dess totala "pris" består av pengar på bankkonton, kostnaden för utrustning, möbler, lager av material i lagret och, naturligtvis, fastigheter (om det ägs av företaget).

Hur bestäms det bokförda värdet av exempelvis ett lager? Oftast tas kostnaden för köpet minus slitage. Ju längre ett företag använder ett lager, desto lägre är dess bokförda värde. Om ett lager renoveras ökar det bokförda värdet igen.

Viktig poäng! Bokfört värde är nästan alltid lägre än marknadsvärdet! Det uppfyller villkoret att erhålla fria medel från försäljningen av tillgången så snart som möjligt.

Investeringskostnad

Investeringsvärdet visar hur mycket fastigheter i ett specifikt investeringsprojekt är värt för en specifik investerare. IS används för att utvärdera effektiviteten av ett visst projekt. Eller när du behöver dela upp aktier i en verksamhet mellan ägaren och investeraren, med hänsyn till framtida inkomster.

Helst bör investeringsvärdet vara högre än marknadsvärdet. Annars är det mer lönsamt för ägaren av ett kontor eller lager att sälja objektet till marknadspris och inte "besvär" sig med att delta i ett affärsprojekt.

Istället för output

Om vi ​​reducerar begreppet "marknadsvärde" till ett minimum, så är detta det pris till vilket människor är villiga att köpa fastigheter för närvarande. Med tanke på den nuvarande dollarkursen, den nuvarande nivån på genomsnittslönerna och det nuvarande förhållandet mellan utbud och efterfrågan på marknaden.

Men glöm inte att alla fastighetsmarknader upplever cykliska upp- och nedgångar. Det viktigaste är att objektivt bedöma stadiet på marknaden och sälja eller köpa fastigheten i tid.

Hur beräknar man marknadsvärdet på fastigheter?

Marknadsvärdering– detta är fastställandet av marknadsvärdet för objekt med medborgerliga rättigheter, nämligen: tjänster, immateriella varor, egendom, resultat av intellektuell och yrkesmässig verksamhet samt information. Marknadsvärdering görs för att fastställa det aktuella marknadsvärdet för ett objekt avsett för försäljning eller distribution på den öppna marknaden.

Marknadsvärdering: koncept och omfattning

Marknadsvärderingär ett nödvändigt förfarande som anses vara ett nyckelverktyg vid bildandet av åtgärder relaterade till kapital (som ett resultat av köp- och försäljningstransaktioner). Det hjälper till att undvika riskerna med att förvärva olönsamma företag eller investeringar som inte tar tillbaka riskerna under investeringsperioden.

Värdering av ett företag (som ett fastighetskomplex) innefattar både att fastställa dess nuvarande lönsamhet och att göra en prognos för förväntad lönsamhet i framtida perioder. En viktig del i denna bedömning är de olika rättigheter som utövas i förhållande till föremålet. Sådana rättigheter inkluderar till exempel rätten att hyra eller använda.

Om vi ​​talar om marknadsvärderingen av fastigheter, då, i händelse av fastighetstvister, utan att det är omöjligt att presentera i domstol en övertygande motivering för fastighetens marknadsvärde. Bedömningen gör att du mest exakt kan bestämma kostnaden för lokalen där köp- och försäljningstransaktionerna ägde rum, vilket också kommer att beaktas när det totala priset bestäms.

I vissa fall är marknadsvärdering ett obligatoriskt förfarande.

Marknadsvärderingsobjekt

Det finns ett antal objekt för vilka marknadsvärdering görs. Detta:

• aktier, aktier, aktier;
• fordon, olika typer av utrustning;
• oavslutade byggprojekt;
• teknisk kommunikation - broar, värmenätverk, olje- och gasledningar;
• industriella fastighetsobjekt - industriella komplex, strukturer och byggnader;
• kommersiella fastigheter, såsom hotell, lager- och butikslokaler, kontorslokaler;
• bostadsfastigheter - radhus, stugor, hus på landet, lägenheter och så vidare;
• tomter m.m.

Marknadsvärdering gör det möjligt att effektivt förvalta ett företags eller annan fastighets tillgångar. Dessutom är det nödvändigt när du utför följande operationer:

• överföra föremål till ;
• hyresbedömning;
• försäkring;
• omorganisation och omstrukturering;
• placera föremål på företagets balansräkning;
• lämna bidrag till stadgan;
• fastställande av egendomsskador på grund av översvämning, brand etc.;
• inträde i;
• privatisering;
• , inklusive inteckning;
• registrering av säkerheter;
• återköp av en del av verksamheten eller tillgångar, aktier, aktier, aktier, fastigheter;
• köp och försäljningstransaktioner.

Metodik för marknadsvärdering

Marknadsvärderingsmetodik inkluderar:

• bedömning av företagets alla tillgångar (immateriella tillgångar, finansiella investeringar, utrustning, maskiner, fastigheter);
• bedömning av företagets effektivitet (analys av konkurrensmiljön, studie av affärstillväxtutsikter, inkomst - både nuvarande och framtida).

Beräkningar görs med olika metoder som utgör ett integrerat tillvägagångssätt.

Huvudmetoden är den jämförande försäljningsmetoden. Den används när den redan har formats och verklig försäljning övas på den. Värdeberäkning baserad på den jämförande försäljningsmetoden är mest typisk för fastighetsmarknaden (kommersiell/bostad), markförsäljningsmarknaden och andra civila cirkulationsobjekt. Praxis visar att marknaden själv sätter priser för dem. Det är bara nödvändigt att analysera profilen (till exempel när man bedömer försäljningen av en tvårumslägenhet i ett visst område, studera liknande erbjudanden) och härleda den ungefärliga kostnaden för fastigheten som säljs eller köps. Denna metod bygger på att jämföra objektet med analoger som erbjuds på marknaden.

Kostnadsmetoden är en uppsättning metoder för att uppskatta kostnaden för ett objekt. Den bygger på att fastställa de kostnader som krävs för att ersätta eller återställa ett objekt. I detta fall måste graden av slitage på föremålet beaktas.

Inkomstmetoden är mest populär för att värdera mark och kommersiella fastigheter. Dess innebörd är att bestämma vad objektet kan ge inom en snar framtid. Med detta tillvägagångssätt analyseras effektiv användning och optimala driftriktningar hittas. Inkomstmetoden är nödvändig för investerare och alla som planerar att investera i . Marknadsvärderingen av företaget i samband med prognosen för dess vidare utveckling är grunden för detta förfarande.

Marknadsvärdering är nödvändig i många fall. Det bestämmer det aktuella marknadsvärdet för ett objekt och används för att studera vissa typer av värde - nominellt, likvidation, investering eller ersättning.

Håll dig uppdaterad med alla viktiga händelser från United Traders - prenumerera på vår

En oberoende expertbedömning av alla typer av fastigheter krävs för att fastställa dess faktiska marknadsvärde. Behov av denna tjänst kan uppstå i situationer relaterade till köp och försäljning, arv, försäkringar och andra transaktioner där priset på objektet spelar en avgörande roll.

En oberoende fastighetsvärdering låter dig få det mest exakta och aktuella värdet av en fastighet på marknaden, eftersom experten använder en enorm mängd information om liknande transaktioner i sitt arbete för att beräkna detta värde. Om en bedömning behövs för försäljning, köp eller uthyrning av en lägenhet (privathus, byggnader, tomt), regionens ekonomiska och sociala situation samt andra faktorer som i större eller mindre utsträckning påverkar prissättningen analyseras noggrant.

Stadier av arbetet

Överklagande
klient

Slutsats
avtal

Avresa
till föremålet

Betalning
tjänster

Förberedelse
Rapportera

Du får
Rapportera

INEX-företaget utvärderar olika fastighetsobjekt, inklusive:

• Bostadslägenheter, hus, stugor eller separata rum;
• Industribyggnader;
• Landa;
• Offentliga, kulturella och industriella byggnader;
• Kommersiella byggnader, kontor, butiker, lager;
• Byggnader vars konstruktion har avbrutits, frusit eller helt stoppats;
• Andra föremål.

Priser:

Expertcertifikat:

Vilka faktorer avgör marknadsvärdet på en fastighet?

För att genomföra en högkvalitativ och tillförlitlig bedömning av fastigheter tar företagets anställda hänsyn till ett antal faktorer som direkt eller indirekt påverkar marknadspriset. Dessa parametrar inkluderar:

• Typ av föremål, dess område, syfte och möjligheter till effektiv användning;
• Läge, transporttillgänglighet, stadsområde och avstånd från centrum, samt från kollektivtrafikstationer och större vägar.
• Byggnadens tekniska skick, funktionerna i dess design, behovet av reparationer eller modernisering, anläggningens inre tillstånd;
• Ägarens rättigheter och belastningar;
• Tillgänglighet eller frånvaro av kommunikation (el, värme, vatten, gas, avlopp);
• Grad av attraktivitet ur investeringssynpunkt.

Vilka punkter noterar många experter?

Att bedöma marknadsvärdet på fastigheter innebär att det finns vissa rättigheter till den, såsom:

• Äganderätt (objektet tillhör ägaren);
• Leasing (förpliktelser mellan ägaren och hyrestagaren i enlighet med villkoren i hyresavtalet);
• Användning och innehav (rättigheterna för hyresgästen erhålls enligt avtalet för perioden för betalning av den tilldelade hyran).

Fastighetsvärderingstjänster kan behövas när den är belastad av andra personer, eller det finns olika begränsningar i rätten att fritt förfoga över egendomen (exempelvis pantsättning av en lägenhet till en bank för hypotekslån).

Varje fastighet är unik. Detta uttalande gäller även lägenheter i en standardbyggnad, eftersom även de har skillnader sinsemellan (exempel: olika fönsterriktningar). Vid behov kommer en expert alltid att kunna motivera de unika egenskaperna hos lägenheten, som kommer att ha sin vikt vid bestämning av dess värde. Därför kallas tjänsten för individuell fastighetstaxering.

I vilka fall kan vår hjälp behövas?

Hjälp från värderingsproffs kan vara nödvändig i nästan alla situationer när det är nödvändigt att veta värdet på ett objekt. Lösning av juridiska tvister, bodelning vid skilsmässa, privatisering och erhållande av arvsrätt sker sällan utan värderingsmän. Detta tillvägagångssätt gör det möjligt för säljaren och köparen att genomföra en transaktion som är fördelaktig för båda parter. Bankerna bryr sig om det verkliga värdet av de objekt som tas som säkerhet.

Detta ger hyresgäster och hyresvärdar möjlighet att sätta rättvisa hyror. Du kan inte klara dig utan en bedömning av fastighet även när du utmanar fastighetsvärdet, vars ändring ibland är nödvändig för att minska hyran eller skatteavdragen (du kan läsa om hur du sänker CAS).

En taxeringsrapport som uppfyller lagkrav kan presenteras för vilken statlig myndighet som helst som ett officiellt dokument och är ett kraftfullt argument för att lösa frågor där fastighetens värde spelar en viktig roll.

Fastighetsaktievärdering

Denna procedur klassificeras som komplex, så det är omöjligt att utföra det utan hjälp av experter. Behovet av att värdera andelen av en lägenhet och andra fastighetsobjekt uppstår vid domstolsprövning, försäljning av egendom, arvslott etc. Vid beställning av denna tjänst krävs att klienten har samma uppsättning handlingar som för en standardbedömning. . Själva proceduren följer en liknande procedur: en specialist kommer och genomför en inspektion, tar ett foto och tar emot alla dokument från kunden. Samma dag ingås ett avtal om tillhandahållande av tjänster och efter några dagar (1-3) förser företaget kunden med en utvärderingsrapport.

Metoder som används för att fastställa kostnad

Vid identifiering av marknadsvärdet på fastigheter används flera metoder för att göra en heltäckande analys av frågan. Kortfattat kan dessa 3 tekniker beskrivas enligt följande:

• Inkomstmetoden låter dig få fram marknadsvärdet på en fastighet baserat på den inkomst den genererar under en viss tidsperiod;
• Kostnadsmetoden baseras på att beräkna kostnaden för erforderliga förbättringar, skulder och ackumulerade avskrivningar;
• Jämförande - innebär att jämföra en viss typ av fastighet med liknande objekt på marknaden.

Användningen av en av metoderna beror på det specifika fallet, ofta används flera tillvägagångssätt samtidigt för att mer effektivt studera situationen.

Fördelar med INEX

Fastighetsvärderingsföretag måste uppfylla vissa krav. På Ryska federationens territorium regleras bedömningsspecialisternas verksamhet av federal lag nr 135. I enlighet med den utarbetas också alla rapporteringsdokument som vi utfärdar till kunden baserat på resultatet av arbetet. Våra specialister bedriver professionell verksamhet, vägledd av federala standarder för fastighetsvärdering, och är också medlemmar i "Society of Professional Experts and Appraisers" och har många års erfarenhet inom detta område.

Vid behov kommer expertbedömningen av objektet att kompletteras med undersökning, för vilken vi involverar specialister med en snäv profil. Vi utför snabbt våra uppgifter och följer en prispolicy som är mest acceptabel för våra kunder.

INEX-experter har unik erfarenhet inom området för fastighetsvärdering i Moskva och Moskva-regionen. Samarbete med stora statliga och kommersiella strukturer, ett individuellt förhållningssätt till varje kund och användningen av innovativa tekniker gör att vi kan garantera hög noggrannhet och tillförlitlighet av resultatet, samt full överensstämmelse med lagens krav.

Under marknadspris avser det mest sannolika pris till vilket en produkt eller tjänst kan säljas på en fri marknad under hård konkurrens, när parterna i transaktionen agerar rimligt, har all nödvändig information, och priset på transaktionen inte påverkas av någon betydande omständigheter, det vill säga när:

en av parterna i transaktionen är inte skyldig att sälja det värderade föremålet, och den andra parten är inte skyldig att acceptera det värderade föremålet;

Parterna i transaktionen är tillräckligt informerade om föremålet för transaktionen och agerar i sina egna intressen;

värderingsobjektet är på den öppna marknaden genom ett offentligt erbjudande, typiskt för samma värderingsobjekt;

transaktionspriset är en rimlig ersättning för utvärderingsobjektet och det finns inget tvång att genomföra transaktionen i förhållande till varje part i transaktionen;

Betalning för värderingsobjektet sker kontant.

Begreppet marknadsvärde

Marknadsvärdet är det ungefärliga pris som en fastighet skulle kunna säljas till på en fri marknad, med hänsyn till konkurrensen. När man bestämmer det måste många faktorer beaktas, inklusive sådana oförutsägbara som marknadsaktörernas beteende.

Kostnadskalkylen föregås av en analys av all information.

Marknadsvärdet för ett företag är fastställandet av värdet på ett företag baserat på dess vinster. Bedömningen görs på två sätt:

utifrån organisationens egendom.

baserat på befintliga tillgångar och teknologier som används som kommer att ge pengar till företaget i framtiden.

Utvärdering förutsätter att det finns ett objekt och ett subjekt. Objektet är själva företaget. Ämnet är den som bestämmer marknadsvärdet. I regel handlar det om professionella värderingsmän.

Vilka faktorer påverkar marknadsvärdet

Efterfrågan. Antyder konsumenternas preferenser. Denna faktor innebär att man tar hänsyn till alla möjliga risker.

Nyttan av företaget. En organisation erkänns som användbar endast om den gynnar ägaren. Vanligtvis är nytta lönsamhet. När nyttan ökar ökar också marknadsvärdet.

Vinst. Detta är skillnaden mellan inkomster och utgifter.

Tid. Antar den period genom vilken vinsten förväntas erhållas. Många företag har skjutit upp vinster. Till exempel introducerade företaget ny utrustning i produktionen. Detta är nödvändigt för att öka vinsten, men inkomsterna kommer bara att öka på lång sikt.

Befintliga restriktioner. Till exempel restriktiva åtgärder som införts av staten. Ju fler restriktioner, desto lägre marknadsvärde.

Risker. Detta avser riskerna för bristande inkomst i framtiden.

Likviditet. Ökad likviditet i tillgångarna har en positiv effekt på företagets värde.

Konkurrens. Företag som har hög efterfrågan och verkar i ett område med liten konkurrens har det högsta marknadsvärdet. Ett stort antal konkurrenter minskar marknadsvärdet.

Förhållandet mellan utbud och efterfrågan. Efterfrågan bestäms av investerarnas solvens, förmågan att attrahera tredjepartsmedel, såväl som många andra faktorer.

Som du kan se påverkas marknadsvärdet av många faktorer. Av denna anledning rekommenderas det att anförtro beräkningen av marknadsvärdet till professionella värderingsmän. Specialister kan på ett adekvat sätt analysera marknadssituationen och ta hänsyn till alla olika faktorer.

När är det nödvändigt att veta marknadsvärdet?

Marknadsvärdet bestäms av värderingsmannen, särskilt i följande fall:

vid överlåtelse av egendom för statliga behov;

vid fastställandet av värdet av bolagets utestående aktier, som förvärvas av bolaget på grundval av beslut av bolagsstämman eller på grundval av beslut av bolagets styrelse (tillsynsnämnd);

vid fastställande av värdet av säkerheten, inklusive en inteckning;

vid fastställande av värdet av icke-monetära bidrag till det auktoriserade (aktie)kapitalet;

vid fastställande av värdet av en konkursgäldenärs egendom;

vid fastställandet av värdet av vederlagsfritt mottagna värdesaker.

Problem med att bestämma marknadsvärde

Marknadsvärdet beräknas med hänsyn till följande uppgifter:

Öka företagets effektivitet.

Uppskattning av marknadsvärdet för aktier på aktiemarknaden.

Bestämma värdet av planer på att sälja ett företag.

Behovet av att tilldela andelen av en av deltagarna.

Likvidation av organisationen.

Förbereder för övertagandet av en organisation.

Utveckling av en företagsutvecklingsplan.

Att uppnå ekonomisk hållbarhet.

Analys av företagets förmåga att låna ut med säkerhet.

Tillgångsförsäkring.

Att fatta ledningsbeslut.

Utveckling av investeringsprojekt.

Metoder för att bestämma marknadsvärde

Det finns tre metoder för att fastställa marknadsvärde:

Inkomstmetod. Dess grund är den förväntade maximala inkomsten för företaget.

En kostsam metod. Relevant om företaget inte har en stabil inkomst.

Metoden är lämplig för att justera balansen. Hur gör man beräkningar? Du måste hitta marknadsvärdet på tillgångarna och sedan dra av företagets skulder från det.

Denna metod kan delas upp i ytterligare två metoder.

Nettotillgångsmetoden: skuldbeloppet dras av från marknadsvärdet.

Likvidationsvärde Metod: Det belopp som erhålls efter att tillgångar har sålts individuellt.

Jämförande metod. Metoden i fråga används praktiskt taget inte. Detta beror på det faktum att dess resultat är mycket ungefärliga.

Vanligtvis använder företag en av de två första metoderna. Den exakta bestämningen av metoden beror på om företaget har en stabil inkomst.

Har du fortfarande frågor om bokföring och skatter? Fråga dem på redovisningsforumet.

Marknadsvärde: uppgifter för en revisor

• Tillförlitligt värde, tillförlitligt pris och tillförlitlig kapitalisering av företaget

  Använd inte begreppen och termerna "marknadsvärde", "verkligt värde" och "... Jag tvivlar på att frasen "marknadsvärde på något" är vetenskapligt... av författaren, termerna "marknadsvärde" och "rättvist" värde” används traditionellt felaktigt "aktier, ... Fair" och verkligt ekonomiskt rimligt marknadsvärde på företagets stamaktier. E-postadress... använd inte begreppen och termerna "marknadsvärde", "verkligt värde" och "...

• Ändringar av fastighetsskatter: är det nödvändigt att skynda sig att utmana matrikelvärdet

  Dess matrikelvärde och värdet av marknadsvärdet som fastställts som matrikel, ... metod (till exempel exklusive moms från marknadsvärdet av ett kapitalbyggnadsprojekt; enligt nuvarande ... och den andra inte); vid fastställandet av marknadsvärdet på en tomträtt bestäms rätten till ett långvarigt...område, anses ett fel vara att det saknas beräkningar av markens marknadsvärde inom ramen för... taxeringen. , värderingsmannen "beräknade marknadsvärdet av utbytet av förbättringar som faktiskt byggts ...

• På frågan om värde, börsvärde och andra uppskattade indikatorer för företag

  Fallet med antalet motsvarande analoga objekt. Företagens marknadsvärde och investeringsvärde är... ingen slåss. Baserat på det chimära "marknadsvärdet" för bedömningsobjekten, bestämmer fastighetsvärdare... en formel för att fastställa företagens ekonomiskt rimliga marknadsvärde. Artikelns e-postadress är... .html Obs: Det ekonomiskt rimliga marknadsvärdet för ett företag är för närvarande...

• System med nyckelvärde, kostnad och prisindikatorer för företag

  Värdet av värderingsobjekten indikeras av deras marknadsvärde, som till sin natur aldrig... tas lika med deras obefintliga marknadsvärde, vilket är ett motiverat skäl för... tillvägagångssättet. Dessutom är marknadsvärdet på företag, som felaktigt fastställts vara olämpligt, inte... att införa begreppet marknadsvärde för ett företag och många andra typer i begreppsapparaten...

• De främsta falska postulaten i utbildnings- och vetenskaplig litteratur om bedömning, i Ryska federationens lagstiftning om bedömningsverksamhet, i federala och internationella bedömningsstandarder

  Postulaten hänför sig till begreppen och termerna "marknadsvärde", "investeringsvärde", "verkligt värde... användningen av begreppet och termen "marknadsvärde" särskilt som det huvudsakliga... för närvarande matrikelvärde är teoretiskt och omotiverat likställt med "marknadsvärde" .. internationella och federala värderingsstandarder, marknadsvärde, investeringsvärde, verkligt värde, ... postulat relaterar till begreppen och termerna "marknadsvärde", "investeringsvärde", "verkligt". ...

• Legaliserad falsk värdering av ekonomiskt stora företag i Ryssland

  Den nämnda lagen accepterar dess marknadsvärde, som inte existerar i naturen... och marknadsvärde existerar, men marknadsvärde och marknadsmässigt totala ekonomiska värde... marknadsvärde finns inte i den verkliga världen; den andra är ett mycket tveksamt investeringsvärde...

• Ytterligare en återgång till frågan om begreppen "pris" och "kostnad"

  Och termerna verkligt värde och marknadsvärde för sådana objekt, det olagliga att ersätta... deras genomsnittliga marknadspris med konceptet om ett obefintligt marknadsvärde när man rekommenderar användning av jämförande metoder... termen bör undvikas. Uttrycket "marknadsvärde", på grund av dess ovetenskapliga karaktär och... och termerna verkligt värde och marknadsvärde för sådana objekt, det olagliga i att ersätta... deras genomsnittliga marknadspris med begreppet icke-existerande marknadsvärde när man rekommenderar användning av metoder...

• Intrabutikskonspiration av "teoretiker", lärare i värderingsfrågor och bedömare av ekonomiskt betydelsefulla företag mot användningen av moderna kreativa metoder för att bestämma deras tillförlitliga värde

  Företag." Termen "marknadsvärde", som inte existerar i naturen, påtvingas värderingsmän ständigt... Samtidigt rekommenderas det idag att likställa indikatorerna för det obefintliga marknadsvärdet på fastigheter med indikatorerna..., etablerade på dagen för fastställande av dess marknadsvärde, tusen rubel / standardtimme; ... D. Standardinkomstmetod för att fastställa ett företags marknadsvärde och marknadspris (... formel för att fastställa företagens ekonomiskt rimliga marknadsvärde E-postadress på Internet ...

• Värdering av reserver vid bedömning av andelen av ett företags auktoriserade kapital

  Vilket utgör marknadsvärdet av företagets reserver. Sedan när man bedömer marknadsvärdet på varulager, nya... som bildar marknadsvärdet på företagets varulager. Eftersom det inte finns några allmänt accepterade metoder för att uppskatta marknadsvärdet på varulager som en del av bedömningen... tillvägagångssätt för att uppskatta marknadsvärdet för varulager när deras marknadsvärde accepteras utan justering. ... varor och tjänster. Därför är marknadsvärdet på företagets varulager avsedda för...

• Flera överskridanden av marknadspriset i fastighetsaffärer medför risker i tvister med skattemyndigheten om att få en omotiverad skatteförmån

  Under revisionen beordrade skattetjänstemän en undersökning av marknadsvärdet på fastigheter, enligt vilken det... 804 miljoner rubel. och var marknadsvärdet. Det var detta belopp som skatteinspektörerna... tillsatte en prövning, enligt vars slutsats byggnadernas marknadsvärde översteg försäljningspriset i... och utifrån uppgifter om marknadsvärdet på den fastighet som bedöms, om ta med i beräkningen...

• Metodfrågor för att bedöma andelen av en verksamhet vid alienering av en andel

  Verkligt värde", då är marknadsvärdet föremål för bestämning. Värdet av företagets nettotillgångar, ... deltagarens aktier, domstolen ska fastställa marknadsvärdet av företagets tillgångar (företagets värde). ... resolutionen betonar att användningen av marknadsvärdet av tillgångar bör användas för att beräkna ... det faktiska värdet av andelen, domstolarna förstår marknadsvärdet av andelen av det auktoriserade kapitalet, när ..., försäljning , gåva, pant) beräknas aktiens marknadsvärde, bestäms i enlighet med ..

• Personlig inkomstskatt 2018: förtydliganden från det ryska finansministeriet

  Förvärvet av dessa aktier får anses vara aktiernas marknadsvärde vid tidpunkten för deras... likvidation av bolaget, inkomst till ett belopp av marknadsvärdet av den fastighet som överförts till den skattskyldige..., marknadsvärdet av byteslägenheten på bytesdagen ingår. Marknadsvärdet på den byteslägenhet... som definieras som skillnaden mellan lägenhetens marknadsvärde och den del som den skattskyldige betalar... av nämnda andelar får anses vara andelarnas marknadsvärde vid tidpunkten för deras...

• Översyn av författningsdomstolens och Ryska federationens rättsliga ståndpunkter för andra halvåret 2016 i skattefrågor

  Och baserat på information om marknadsvärdet på fastigheten som bedöms, om man tar hänsyn till...

• På frågan om begreppet "kostnad"

  I denna federala lag avses marknadsvärdet för värderingsobjektet vara det mest sannolika... .02. 2017 Författarens anteckning: marknadsvärdet av bedömningsobjektet, till skillnad från...

• Återigen om vad kostnaden för varor är

  Företag. Därför, i synnerhet, frasen "marknadsvärde" av varor (till exempel fastigheter, bilar och... en formel för att bestämma företagens ekonomiskt rimliga marknadsvärde. E-postadressen till artikeln i...