Ե՞րբ կարող եք վաճառել ժառանգական բնակարան: Ինչպե՞ս է իրականացվում ժառանգությամբ ստացված բնակարանի վաճառքը. Ով կարող է չվճարել

Ժառանգության վաճառքը, անկախ գույքի տեսակից, կարող է իրականացվել միայն սեփականության իրավունքի հաստատումից հետո: Գույքի նկատմամբ իրավունքները օրինականորեն հաստատվելուց և գույքի կամ մեքենայի պետական ​​մակարդակով գրանցումն ավարտվելուց հետո ժառանգության վաճառքը կարող է իրականացվել:

Անշարժ գույքի վաճառքի համար անհրաժեշտ փաստաթղթեր

Անշարժ գույքի, մասնավորապես՝ ժառանգական սեփականություն հանդիսացող բնակարանի վաճառքի գործընթացն իրականացնելու համար անհրաժեշտ է հավաքագրել հետևյալ փաստաթղթերը.

• փաստաթուղթ, որը հաստատում է ժառանգության իրավունքները.
• Փաստաթուղթ, որը հաստատում է իրավունքների գրանցումը և որն ունի իրավաբանական ուժ.
• եթե ժառանգությամբ ստացված բնակարանի վաճառքն իրականացվում է ամուսնական պայմանագիր կնքած ամուսինների կողմից, և ժառանգությունը համարվում է ընդհանուր սեփականություն, ապա պահանջվում է փաստաթուղթ և մյուս կողմի համաձայնությունը վաճառքի գործարքն ավարտելու համար.
• անձնագիր այս անշարժ գույքի համար;
• փաստաթուղթ, որը հաստատում է կոմունալ վճարումների գծով պարտքերի բացակայությունը.
• ժառանգության առքուվաճառքի պայմանագիր.

Ժառանգությամբ բնակարանի առքուվաճառքի պայմանագիրը կհամարվի կնքված պետական ​​գրանցման գործընթացն ավարտվելուն պես։ Ժառանգություն ստացած անշարժ գույքը վաճառելուց առաջ անհրաժեշտ է նախօրոք ձեռք բերել փաստաթղթեր, որոնք նշում են, որ այդ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքներ ունեցող այլ անձինք հրաժարվում են դրանցից:

Բնակարանի վաճառք. ի՞նչ հարկ է վճարվում.

Ռուսաստանի Դաշնության տարածքում ժառանգված գույքը չի հարկվում: Այնուամենայնիվ, այս գույքի հետ կապված այլ մանիպուլյացիաները ենթակա են որոշակի հարկերի վճարման: Գույք վաճառելիս հեղինակային իրավունքի սեփականատերը պետք է վճարի ժառանգության վաճառքի հարկ: Հարկային բազան ներկայացնում է գույքի գնահատումը (դրա գույքագրման արժեքը) յուրաքանչյուր տարվա հունվարի 1-ի դրությամբ:

Ժառանգությամբ բնակարանի վաճառքի հարկը կազմում է 13%: Այսօր բնակարան վաճառողն իրավունք ունի օգտվել օրենքով նախատեսված պահումներից մեկից.

• մի իրավիճակում, երբ ժառանգությամբ ստացված բնակարանը մինչև վաճառքը 3 տարուց պակաս սեփականություն է ունեցել։ Այս անշարժ գույքի վաճառքից նվազեցման գումարը չի կարող գերազանցել 1 միլիոն ռուբլին:
• մի իրավիճակում, երբ վաճառվում է ժառանգությամբ ստացված բնակարանի վաճառքը, որը սեփականության իրավունքով է 3 տարի և ավելի. Այս դեպքում վաճառողն իրավունք ունի չվճարել այս պարտադիր վճարը:

Բնակելի անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը սկսում է գոյանալ, երբ գույքի սեփականության իրավունքը փոխանցած անձը մահանում է: Բայց կան մի շարք անձինք, ովքեր անշարժ գույք վաճառելիս ժառանգության հարկ չեն վճարում. սրանք ֆիզիկական անձինք են, ովքեր ընդգրկված են մի շարք հարկային արտոնություններ ունեցող անձանց ցանկում.

• I և II խմբերի հաշմանդամներ;
• մանուկ հասակում հաշմանդամ դարձած անձինք.
• կենսաթոշակային տարիքի շեմից բարձր անձինք և այլն:

Բայց որպեսզի ժառանգություն ստացած բնակարանի վաճառքից հետո օգտվեն նպաստից և հարկ չվճարեն, այս կատեգորիայի անձինք պետք է անհապաղ հարկային մարմին ներկայացնեն նպաստ ստանալու համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը:

Տրանսպորտային հարկ

Դուք կարող եք ժառանգել ոչ միայն անշարժ գույք, այլ նաև տրանսպորտային միջոց: Հենց նոր հեղինակային իրավունքի իրավատերը մեքենայի պետական ​​գրանցում անցնի, նրա ուղղակի պարտականությունը կլինի տրանսպորտային հարկ վճարելը։ Նախքան ժառանգություն ստացած մեքենան վաճառելը, դուք պետք է մարեք բոլոր պարտքերը, եթե այդպիսիք կան:

Հարկերի հավաքագրումն իրականացվում է բոլոր քաղաքացիներից, ովքեր հանդիսանում են այս գույքի պաշտոնական սեփականատերերը։ Ժառանգության հարկի գումարը դրա վաճառքից հետո կարող է հաշվարկվել միայն հարկային մարմինների կողմից: Այս մեքենայի մասին տեղեկատվության հիման վրա տրանսպորտային միջոցը պետական ​​գրանցումից հետո:

Ժառանգության առքուվաճառքը կարող է իրականացվել միայն պետական ​​բոլոր պարտադիր վճարների վճարմամբ: Դա անելու համար ժառանգը պետք է տեղեկություն ունենա գույքի իր բաժնեմասի ընդհանուր արժեքի մասին: Ժառանգությամբ տան վաճառքը կատարվում է գույքի ճշգրիտ գնի հիման վրա։

Դա անելու համար դուք պետք է անցնեք անկախ փորձագետի արժեքը գնահատելու և նրա կարծիքը ստանալու ընթացակարգը, բացի այդ, պետք է սահմանվեն շուկայական, կադաստրային և գույքագրման արժեքներ, որոնց հիման վրա հնարավոր կլինի. օրինական կերպով ժառանգաբար վաճառել հողամասը.

Անշարժ գույքի արժեքի գնահատումը կարող է իրականացվել BTI բաժնի աշխատակիցների կողմից, բացառությամբ հողամասի գնահատման: Անշարժ գույքի արժեքը գնահատելու համար անհրաժեշտ կլինի օգտվել անկախ փորձագետների կամ իրավաբանական մասնագետների ծառայություններից, որոնք իրավասու են իրականացնել այդ գործունեությունը:

Բաժնետոմսի վաճառք

Ժառանգության մասնաբաժնի վաճառքը մի գործընթաց է, որն ունի բազմաթիվ առանձնահատկություններ: Ժառանգություն ստացած անշարժ գույք վաճառելիս բնակարանից կամ հողամասից բաժնետոմսեր ձեռք բերելու առաջնահերթ իրավունք ունեն այլ անձինք, ովքեր նույնպես ունեն այս անշարժ գույքի որոշակի բաժին:

Ժառանգության վաճառքի ժամանակ բնակարան գնելու առաջին մերժման իրավունքը, որի սեփականության ժամկետը 3 տարուց պակաս է, հասանելի է գույքի բաժնային սեփականությանը մասնակցող անձանց համար, եթե կնքվել է փոխանակման պայմանագիր: Եթե ​​նվերների պայմանագիր է կնքվել, ապա այդ իրավունքը գոյություն չունի։

Ժառանգության բաժնեմասի իրավունքը այլ բաժնետերերի շրջանակում չընդգրկված անձանց վաճառելիս վաճառողը պետք է այդ մասին տեղեկացնի մյուս սեփականատերերին, և վաճառքի գործընթացը կարող է ավարտվել միայն փոխադարձ համաձայնությամբ:

Առքուվաճառքի և նվիրատվության հետ մեկտեղ անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի ձեռքբերման ամենատարածված հիմքերից մեկը ժառանգությունն է: Ժառանգությամբ դուք կարող եք ստանալ բնակարան, տուն, քոթեջ, հող կամ այլ անշարժ գույք:

Ժառանգության մեջ մտնելով՝ քաղաքացին ձեռք է բերում անշարժ գույքի սեփականություն, որը ներառում է այն օգտագործելու և տնօրինելու իրավունքը։ Այսինքն՝ նա կարող է դրանով կատարել ցանկացած գործողություն՝ վաճառել, փոխանակել, նվիրաբերել, կտակել

Այս հոդվածում մենք կքննարկենք այնպիսի հարցեր, ինչպիսիք են ժառանգությամբ ստացված բնակարանի առքուվաճառքի պայմանագիր կազմելու կարգը, պայմաններն ու ընթացակարգերը, անհրաժեշտ փաստաթղթերի ցանկը, ինչպես նաև ամենահրատապ խնդիրը՝ հարկի և պետական ​​\u200b\u200bչափը: պարտականություն.

Հնարավո՞ր է վաճառել ժառանգություն ստացած բնակարանը:

Օրենքը որևէ սահմանափակում չի սահմանում ժառանգական անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքների համար, այնուամենայնիվ, կան որոշ առանձնահատկություններ, որոնց մասին պետք է տեղյակ լինեն և՛ վաճառողը, և՛ գնորդը:

Ժառանգությամբ ստացված անշարժ գույքը կարող է վաճառվել ժառանգության բոլոր անհրաժեշտ ընթացակարգերն ավարտվելուց և անհրաժեշտ փաստաթղթերը լրացնելուց հետո.

• Հայտարարել ժառանգության իրավունքը, մուտքագրել այն բացման օրվանից 6 ամսվա ընթացքում և ստանալ ժառանգության վկայական.
• գրանցել անշարժ գույքի սեփականության իրավունքը և քաղվածք ստանալ անշարժ գույքի միասնական պետական ​​ռեգիստրից.
• կնքել առքուվաճառքի պայմանագիր;
• Վճարեք հարկ:

Ե՞րբ կարող եք վաճառել որպես ժառանգություն ստացված բնակարան.

Դուք կարող եք վաճառել ժառանգությամբ ստացված բնակարանը սկզբնական սեփականատիրոջ մահից վեց ամիս հետո: Այսինքն՝ ժառանգական իրավունքների մեջ մտնելուց և սեփականության իրավունքի փաստաթուղթ ստանալուց հետո։ Մինչ այս պահը կատարված գործարքն անվավեր կլինի։

Գործարքների համար օրենքը չի նախատեսում որևէ ժամկետ: Այնուամենայնիվ, դուք պետք է հիշեք, որ.

• առաջին 3 տարիների ընթացքում ժառանգված բնակելի անշարժ գույք վաճառելիս (առաջին 5 տարին. եթե ժառանգությունը տեղի է ունեցել 01/01/2016-ից հետո), ձեզ հարկավոր է եկամտահարկ վճարել.
• Բնակելի անշարժ գույք վաճառելիս 3 տարի (5 տարի) հետո՝ ժառանգության մեջ մտնելուց հետո, հարկ չի լինի վճարել:

Ժառանգության գրանցում

Գույքի սեփականատիրոջ մահվան օրը ժառանգությունը բացվում է: Ի՞նչ պետք է անեն ժառանգները:

• Նոտարին ներկայացնել ժառանգության մտադրության մասին գրավոր հայտարարություն.
• Նոտարին տրամադրեք այնպիսի փաստաթղթեր, ինչպիսիք են անձնագիր, բնակարանի սեփականատիրոջ մահվան վկայական, կտակ կամ ընտանեկան կապերը հաստատող փաստաթուղթ, բնակարանի գրանցման և սեփականության իրավունքի փաստաթղթեր: Փաստաթղթերի մասին ավելին կարող եք կարդալ հոդվածում

Կարևոր չէ՝ ժառանգությունը տեղի է ունենում օրենքով, թե կամքով։ Սրանից միայն վեց ամիս հետո ժառանգները կստանան ժառանգության վկայական և կկարողանան իրենց հայեցողությամբ ձևակերպել սեփականության իրավունքը և տնօրինել ժառանգված գույքը:

Եթե ​​ժառանգություն ստացած անշարժ գույքի սեփականատերերը մի քանի ժառանգներ են, նրանցից յուրաքանչյուրին տրվում է վկայական՝ նշելով յուրաքանչյուրին պատկանող բաժնեմասը:

Ժառանգության վկայականը ստանալուց հետո դուք պետք է դիմեք Rosreestr-ին, որպեսզի գրանցեք անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցումը կտակարարից ժառանգին: Սրանից հետո հնարավոր է իրականացնել ցանկացած գործարք՝ վաճառք, նվիրատվություն, բնակարանի փոխանակում։

Եթե ​​կան մի քանի ժառանգներ, ապա նրանք պետք է համաձայնության գան գնված բնակարանի օգտագործման և տնօրինման վերաբերյալ. նրանք կարող են կնքել առքուվաճառքի գործարք միայն պայմանագրով:

Բնակարանի վաճառք

Կտակից կամ օրինական ժառանգությունից հետո սեփականության իրավունքի հետագա գրանցումից հետո ժառանգված բնակարանի առքուվաճառքի կարգը չի տարբերվի ցանկացած այլ բնակելի անշարժ գույքի առքուվաճառքից:

Փաստաթղթեր

Բնակարան վաճառելու համար անհրաժեշտ է փաստաթղթերի փաթեթ պատրաստել.

1. գործարքի կողմերի անձնագրեր.
2. սեփականության իրավունքի փաստաթուղթ (ժառանգության իրավունքի վկայագիր);
3. բնակարանի սեփականության իրավունքը հաստատող փաստաթուղթ (2016 թվականից սա քաղվածք է անշարժ գույքի միասնական պետական ​​ռեգիստրից, որը փոխարինում է սեփականության վկայականին).
4. բնակարանի տեխնիկական անձնագիր.
5. քաղվածք անշարժ գույքի միասնական պետական ​​ռեգիստրից, որը հաստատում է, որ բնակարանի վրա բեռ (գրավ, արգելանք) չկա.
6. տեղեկանքներ կոմունալ կազմակերպություններից պարտքերի բացակայության մասին.
7. տեղեկանք ներքին գործերի վարչությունից՝ գույքի գրանցման վայրում.

Եթե ​​վաճառողն ունի ամուսին կամ կին, ում հետ կնքվել է նախամուսնական պայմանագիր, և ժառանգված գույքը համատեղ է և ոչ անձնական սեփականություն, ապա կպահանջվի ամուսնու գրավոր և նոտարական վավերացված թույլտվությունը՝ տունը վաճառելու համար:

Եթե ​​բնակարանում գրանցված է եղել անչափահաս երեխա, դուք նույնպես պետք է թույլտվություն ստանաք խնամակալության և հոգաբարձության մարմնից:

Որոշ առանձնապես դժվար դեպքերում, եթե գնորդը կասկած ունի, որ այլ անձինք կարող են պահանջել իրավունքներ ժառանգված բնակարանի նկատմամբ, հնարավոր դիմողից կարող է գրավոր մերժում ստանալ և կցվել փաստաթղթերի փաթեթին:

Վաճառքի պայմանագիր

Գնորդի և վաճառողի միջև կնքվում է առքուվաճառքի գրավոր պայմանագիր, որի պարտադիր պայմաններն են...

• գործարքի կողմերի մասին հիմնական տեղեկություններ (լրիվ անվանումը, ծննդյան ամսաթիվը և վայրը, գրանցման վայրը, անձնագրի տվյալները).
• գործարքի առարկայի արժեքը.
• գործարքի առարկայի մասին տեղեկատվություն (հասցե, կադաստրային փաստաթղթերին համապատասխան տեխնիկական տեղեկատվություն).
• գործարքի կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները.
• գույքի և միջոցների փոխանցման ժամկետը և եղանակը.
• կողմերի պատասխանատվությունը պայմանագրի պայմանները չկատարելու համար.
• գործարքի կնքման ամսաթիվը.
• կողմերի ստորագրությունները։

Գործարքի կնքման գործընթացում պետք է քննարկվեն գրավոր պայմանագրի բոլոր պայմանները, պետք է լուծվեն բոլոր ծագած վեճերը և ձեռք բերվի անվերապահ համաձայնություն։ Նոտարի կողմից բոլոր փաստաթղթերը ստուգելուց և կողմերի միջև համաձայնություն ձեռք բերելուց հետո պայմանագիրը կնքվում և կնքվում է նոտարի կնիքով և ստորագրությամբ: Կնքված առքուվաճառքի գործարքը ենթակա է պետական ​​գրանցման։

Նշում!Բնակարանի առքուվաճառքի պայմանագրի ամենաէական պայմաններից մեկը դրա արժեքի պայմանն է: Շատ հաճախ վաճառողը միտումնավոր նշում է բնակարանի ավելի ցածր գին՝ եկամտային հարկի չափը նվազեցնելու համար՝ մինչև 1 միլիոն ռուբլի՝ այն ընդհանրապես չվճարելու նպատակով: Բնակարանի փաստացի, այլ ոչ թե «պաշտոնական» գինը նման դեպքերում բանավոր բանակցվում է վաճառողի և գնորդի միջև։ Ի՞նչ վտանգ է ներկայացնում նման որոշումը։ Եթե ​​վեճ առաջանա, գնորդը չի կարողանա ապացուցել, որ շատ ավելի մեծ գումար է փոխանցել վաճառողին։ Եթե ​​անգամ վեճը քննվի դատարանի կողմից, գնորդը կարող է պահանջել միայն պայմանագրում նշված գումարը, այլ ոչ թե հայտարարված ու չապացուցված փաստացի գումարը։

Ուստի իրավաբանները խորհուրդ են տալիս առքուվաճառքի պայմանագրում նշել բնակելի անշարժ գույքի ամբողջական շուկայական արժեքը՝ ներառյալ կանխավճարը կամ ավանդը:

Պայմանագրի գրանցում Rosreestr

Առքուվաճառքի պայմանագրի կնքումից և նոտարական վավերացումից հետո դուք պետք է դիմեք Rosreestr մարմնին, որպեսզի գրանցեք բնակելի անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցումը վաճառողից գնորդին:

Դուք կարող եք պետական ​​գրանցման դիմում ներկայացնել Rosreestr մարմնին անձամբ կամ ներկայացուցչի միջոցով վստահված անձի միջոցով, կարող եք այն ուղարկել փոստով կամ օգտվել Բազմաֆունկցիոնալ կենտրոնի ծառայությունից (ապրանքանիշը՝ «Իմ փաստաթղթերը»):

Դիմումին պետք է կցվեն հետևյալ փաստաթղթերը.

• գնորդի և վաճառողի անձնագրերի պատճենները.
• առքուվաճառքի պայմանագիր, բնակարանի ընդունման վկայական;
• քաղվածք անշարժ գույքի միասնական պետական ​​ռեգիստրից կադաստրային տեղեկություններով.
• անդորրագիր, որը հաստատում է, որ գնորդը վճարել է գրանցման համար պետական ​​տուրքը:

Պետական ​​գրանցումն իրականացվում է ողջ տարածքում 10 աշխատանքային օրդիմումը և փաստաթղթերը ստանալու օրվանից:

Բնակարանների վաճառքի հարկ

Ինչպես վերը նշվեց, ժառանգական բնակարանի վաճառքը և այլ եղանակով ձեռք բերված բնակարանի վաճառքը (սեփականաշնորհման, փոխանակման պայմանագրով, նվերի, առքուվաճառքի ակտ) էական տարբերություններ չունեն։ Նման գործարքից եկամտահարկը վճարվում է ֆիզիկական անձանց հարկման ընդհանուր կանոնների համաձայն, սակայն պետք է հաշվի առնել մի շարք առանձնահատկություններ.

1. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 220-րդ հոդվածի 1-ին մասի համաձայն, երեք տարուց ավելի ժառանգորդի սեփականության տակ գտնվող բնակարան վաճառելիս (01/01/2016 թ.-ից հետո՝ ավելի քան. հինգ տարի), եկամտահարկ չի գանձվում։ Երեք տարի (հինգ տարի) ժամկետը պետք է անցնի կտակարարի մահվան օրվանից, այլ ոչ թե ժառանգության վկայականի կամ Rosreestr-ի միասնական պետական ​​գրանցամատյանից քաղվածք ստանալու օրվանից:

Նշում! 2016 թվականի հունվարի 1-ից որոշակի փոփոխություններ են եղել հարկային կանոններում՝ ֆիզիկական անձի եկամտի վրա եկամտահարկը, ինչպես նախկինում, կազմում է 13%, սակայն գանձվում է վաճառողին պատկանող բնակելի անշարժ գույքի վաճառքից 5-ից պակաս արժողությամբ: տարիներ։

1. Ժառանգորդի մոտ հաճախ ցանկություն է առաջանում հնարավորինս շուտ վաճառել ժառանգած անշարժ գույքը: Դրա համար կարող են լինել բազմաթիվ պատճառներ, օրինակ՝ այլ տարածաշրջանում ապրելը, գույքի վաճառքից ստացված եկամուտներից կտակարարի պարտքերը մարելու անհրաժեշտությունը։ Եթե ​​բնակարանը վաճառվել է առաջին երեք տարիների ընթացքում (առաջին հինգ տարին. եթե ժառանգությունը բացվել է 01/01/2016-ից հետո), ապա գործարքը ենթակա է հարկման:
2. Եթե ​​գործարքի գումարը մեկ միլիոն ռուբլուց պակաս է (օրինակ, եթե բնակարանի մասնաբաժինը վաճառվում է), հարկ չի վճարվում: Եթե ​​գործարքի գումարը գերազանցում է մեկ միլիոն ռուբլին, եկամտահարկը կազմում է 13% Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիների համար և 30% օտարերկրացիների համար մեկ միլիոն ռուբլին գերազանցող գումարի համար (համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 220-րդ հոդվածի 2-րդ կետի):

Հարկը վճարվում է տեղական հարկային գրասենյակ՝ մինչև հաջորդ տարվա ապրիլի 30-ը հայտարարագիրը ներկայացնելուց հետո։

Ինչպե՞ս խուսափել հարկ վճարելուց.

Այսպիսով, հարկ չի վճարել, եթե...

• Բնակարանի սկզբնական սեփականատիրոջ մահից անցել է ավելի քան երեք տարի, եթե նա մահացել է մինչև 01/01/2016, հինգ տարուց ավելի, եթե նա մահացել է 01/01/2016-ից հետո:
• Ժառանգական բնակարանների արժեքը 1 միլիոն ռուբլիից պակաս է:

Նշում!Որոշ անբարեխիղճ վաճառողներ, փորձելով խուսափել հարկերից, միտումնավոր թերագնահատում են գույքի արժեքը, երբեմն նույնիսկ մեկ միլիոնից պակաս: Այս դեպքում ռիսկի տակ են առաջին հերթին գնորդները։ Նախ, ինչպես վերը նշվեց, վեճի և առուվաճառքի պայմանագրի հարկադիր խզման դեպքում նրանք չեն կարողանա ապացուցել փաստացի վճարված գումարի չափը և կստանան միայն այն, ինչ նշված է պայմանագրում: Երկրորդ՝ նրանք կզրկվեն նոր բնակարանների սեփականատերերին օրենքով նախատեսված հարկային արտոնությունից՝ նրանք պետք է վճարեն 130 հազար ռուբլի։

Չի կարելի աչքաթող անել այն փաստը, որ հարկային մարմինը քաջատեղյակ է այնպիսի իրավախախտման մասին, ինչպիսին է հարկերից խուսափելը, և կարող է մեղավոր վաճառողին պատասխանատվության ենթարկել անհիմն հարստացման համար:

Օրենսդրությունը հարկային արտոնություններ է նախատեսում քաղաքացիների որոշակի կատեգորիաների համար։ Այսպիսով, նրանք ազատված են հարկ վճարելուց...

1. Թոշակառուներ;
2. I կամ II խմբի հաշմանդամներ;
3. Հաշմանդամ երեխաներ.

Եթե ​​վաճառողը պատկանում է նշված կատեգորիաներից մեկին, նա պետք է հարկերից ազատման դիմում ներկայացնի տեղական հարկային գրասենյակ՝ կցելով կենսաթոշակային տարիքը կամ հաշմանդամությունը հաստատող փաստաթղթերի պատճենները: Հիմնական բանը հարկային արտոնություն ստանալու իրավունքը հաստատող դիմում և փաստաթղթեր ժամանակին ներկայացնելն է: Որոշ ժամանակ անց հարկայինից դրական պատասխան կստացվի։

Ժառանգված բնակարան գնելու և վաճառելու դժվարություններ

Եթե ​​ժառանգը ժամանակին դիմել է նոտարին եւ ճիշտ լրացրել բոլոր փաստաթղթերը, ժառանգական գույքի հետագա օտարման հետ կապված խնդիրներ չպետք է առաջանան։ Այնուամենայնիվ, դուք միշտ պետք է պատրաստ լինեք անկանխատեսելի հանգամանքների:

Հիմնական դժվարությունը, որին պետք է բախվի ժառանգական բնակարան վաճառողը, գնորդ գտնելն է։ Պոտենցիալ գնորդներին հաճախ անհանգստացնում է այլ ժառանգների հանկարծակի հայտնվելու հավանականությունը, ովքեր ժամանակին ժառանգություն չեն անցել: Նույնիսկ եթե ժառանգությունը տեղի է ունեցել կտակի հիման վրա, միշտ կարող է լինել հարազատ, ով ցանկանում է վիճարկել կտակը դատարանում: Եթե ​​դատարանը գնահատում է գործի բոլոր հանգամանքները և որոշում է, որ նոր ժառանգը հարգելի պատճառներով ժառանգության իրավունք չի ստացել, այլ իրավունք ունի վիճելի անշարժ գույքի նկատմամբ, ավարտված առքուվաճառքի գործարքը կարող է անվավեր ճանաչվել:

Հետեւաբար, վաճառողը պետք է պատրաստի բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը, որոնք հաստատում են ժառանգական բնակարանների նկատմամբ պահանջների բացակայությունը: Բացի այդ, համաձայնագրի կնքման գործընթացում նոտարը պարտավոր է ստուգել բոլոր փաստաթղթերը և սահմանել ժառանգների ամբողջական շրջանակը, ովքեր մտել են ժառանգություն կամ հայտարարել են մուտքից հրաժարվելու մասին:

Մեկ այլ «որոգայթ» կարող է լինել ժառանգական անշարժ գույքի բաժանումը մի քանի ժառանգների միջև, որի դեպքում նրանք բոլորը ստանում են ժառանգության վկայական, որը ցույց է տալիս բաժնեմասի չափը: Համատեղ բաժնային սեփականությամբ ցանկացած գործարք պետք է իրականացվի բացառապես բոլոր սեփականատերերի համաձայնությամբ: Եթե ​​համասեփականատերերից մեկը ցանկանում է վաճառել իր բաժնեմասը, ապա նա պետք է մյուս համասեփականատերերին տրամադրի առաջին մերժման իրավունք՝ գրավոր, նշելով գինը և վաճառքի այլ պայմանները, և միայն եթե նրանք հրաժարվեն, բաժնեմասը վաճառի. արտաքին գնորդ. Հակառակ դեպքում համասեփականատերը կարող է նաև վիճարկել գործարքը:

Արդյունքներ

Անշարժ գույքի առքուվաճառքի հետ կապված գործարքներն այսօր հազվադեպ չեն. բայց ժառանգությամբ ստացված բնակարան գնելը դեռ ավելի քիչ է տարածված: Սրանից վախենալու կարիք չկա, բայց չի խանգարի ավելի ուշադիր լինել անշարժ գույքը որպես սեփականություն գրանցելու գործընթացի նկատմամբ:

Ժառանգությամբ բնակարան գնելը. խնդիրներ, որոնք կարող են առաջանալ

Ժառանգություն ստացած բնակարան գնելիս հիմնական խնդիրն այն է, որ անշարժ գույքի հետ մեկտեղ կարելի է «գնել» այն անձանց գույքային պահանջները, որոնց իրավունքները խախտվել են ժառանգության «բաշխման» ժամանակ։

Որպես ընդհանուր կանոն, ժառանգությունը տեղի է ունենում օրենքով և կամքով: Եթե ​​կտակարարը կտակ չի թողել, ապա ժառանգների մի քանի տող «խաղ են գալիս»։ Առաջինը, ով կարող է հավակնել ժառանգություն ստանալուն, մահացածի անմիջական հարազատներն են՝ երեխաները, ծնողները, ամուսինները:

Գործնականում կարող են առաջանալ հետևյալ իրավիճակները.

• Մահացածը չի ապրել կնոջ հետ, բայց չի ձևակերպել ամուսնալուծությունը, չնայած նա չի ընդգրկվել առաջին շարքի ժառանգների թվի մեջ, և ինքն էլ չի եկել նոտարի մոտ, քանի որ չի իմացել ամուսնու մահվան մասին:
• Կտակարարի բոլոր երեխաները մահացել են, նա այլ մերձավոր ազգական չունի. Ըստ այդմ՝ ժառանգությունը բաշխվում է երկրորդ փուլի ժառանգներին։ Բայց մահացած երեխաները ժառանգության մասին իմացած թոռներ ունեն։ Նրանք իրավունք ունեն այն ստանալու ներկայացուցչական իրավունքով։
• Ամենահետաքրքիր իրավիճակը կարող է առաջանալ, երբ ժառանգները հայտարարվում են կտակի համաձայն, որը կազմվել է այնքան վաղուց, որ ինքը հանգուցյալն այլևս չէր հիշում դրա մասին. բայց չնայած դրան, դա օրինական է: Ըստ այդմ, հնարավոր է նաև հակառակ իրավիճակը՝ երբ կա կամք, բայց օրենքով դժգոհ ժառանգները սկսում են վիճարկել այն։

Իրականում նման իրավիճակները բավականին շատ են։ Ուստի, եթե որոշեք գնել ժառանգությամբ ստացված բնակարան, պատրաստ եղեք անսպասելիին։

Դա պայմանավորված է նրանով, որ նոտարները պարտավոր չեն ստուգել ժառանգների շրջանակը, այսինքն՝ «վստահում են» նրանց, ովքեր հայտարարել են իրենց ժառանգության իրավունքը։

Բացի այդ, օրենսդիրը ենթադրում է, որ քաղաքացու մահվան պահից մինչև ժառանգության բացումը 6 ամիս ժամկետը միանգամայն բավարար է բոլոր ցանկացողների համար, ովքեր ցանկանում են «ներկայանալ»։

Իսկ եթե խոսքը դրսում ապրողների կամ պատիժ կրողների մասին է։ Նրանք օբյեկտիվ պատճառներով ֆիզիկապես չեն կարողանա այդքան կարճ ժամանակում գալ։

Բացի այդ, չնայած այն հանգամանքին, որ օրենքը լռելյայնորեն սահմանում է «առաջնահերթություն» ժառանգության հարցերում կամքի համար, կան քաղաքացիների կատեգորիաներ, որոնք իրավունք ունեն ժառանգության մեջ բաժնեմաս ունենալ: Դրանք ներառում են՝ անչափահաս երեխաներ, մահացածի հաշմանդամ ծնողներ և այլն։ Ուստի, եթե նույնիսկ կտակը ճիշտ է կազմված, բայց այդպիսի «հարազատներ» հայտնաբերվեն, դատարանը պարտավոր է նրանց բաժնեմաս հատկացնել, թեկուզ արդեն վաճառված բնակարանում։

Բացի այդ, կարող են լինել դեպքեր, երբ վաճառողը օրենքով սահմանված կարգով ճանաչվի որպես անարժան ժառանգ: Եվ, չնայած գործարքը գրեթե «ավարտված է», բնակարանը վերադարձվում է «իրավական» տիրոջը։

Ստացվում է հետևյալը՝ դժգոհ քաղաքացին դիմում է դատարան, դատարանը բավարարում է նրա հայցը, իսկ նոր սեփականատերը պետք է ազատի տարածքը։ Իհարկե, նա կարող է վաճառողից գումար պահանջել, բայց, որպես կանոն, այն արդեն ծախսվել է։ Հույս կա դատական ​​կարգադրիչների բաժնի աշխատանքի և նախկին վաճառողի մոտ ինչ-որ գույք կամ ավանդ, որը կարող է «փոխանցվել» գումարի վրա։

Բայց սա դեռ ամենը չէ։ Օրենքի համաձայն, եթե գույքը 3 տարուց պակաս է, ապա վաճառքի դեպքում դրա համար վճարվում է հարկ. Մինչև 1 միլիոն ռուբլի գումարները չեն հարկվում: Համապատասխանաբար, վաճառողը լացակումած խնդրում է պայմանագրում նշել հենց այս գումարը։ Դու հետևում ես նրա օրինակին և գրում այն, ինչ նա ուզում է։ Ի՞նչ տարբերություն ձեզ համար: Բայց կա մի տարբերություն. Դատական ​​վեճի և ձեր բնակարանի «չեղարկման» դեպքում կարող եք հետ պահանջել միայն պայմանագրում նշված գումարը:

Եվ վերջապես երրորդ հնարավոր «բացասական» սցենարը. Կտակի մեջ կտակարարը ձևակերպել է կտակի մերժումը. այո, նա բնակարանի սեփականության իրավունքը փոխանցում է որդուն, բայց նա պետք է այն օգտագործելու իրավունքը շնորհի մորը մինչև կյանքի վերջ։ Այսպիսով, իրավիճակը ստացվում է. դուք բնակարան եք գնում… և կա նաև մայրիկ որպես նվեր:

Ինչպե՞ս խուսափել խնդիրներից գնումներ կատարելիս:

Առքուվաճառքի պայմանագիր կնքելուց առաջ անհրաժեշտ է ուսումնասիրել բնակարանի ողջ «պատմությունը»։

Դա կարելի է անել մի քանի եղանակով.

• Ստացեք քաղվածք Անշարժ գույքի միասնական պետական ​​ռեգիստրից: Այս ռեգիստրը պարունակում է տեղեկատվություն 1998 թվականից սկսած անշարժ գույքի հետ կապված բոլոր գործարքների մասին։ Բացի այդ, նման քաղվածքից դուք կարող եք տեղեկություններ ստանալ բնակարանի վրա դրված բոլոր ծանրաբեռնվածությունների մասին:
• Սեփականատիրոջից պահանջեք վկայագիր գրանցված անձանց մասին:
• Խոսեք ձեր հարևանների հետ:

Հաջորդիվ մեզ հետաքրքրում է ժառանգության և բոլոր հավակնորդների «ճակատագիրը»։ Եթե ​​մահացածն ուներ մեկ որդի, և ամբողջ ունեցվածքը նրան էր բաժին հասել, ապա դատական ​​վեճերն այս դեպքում քիչ հավանական են, բայց եթե ամբողջ ունեցվածքը կտակված է, օրինակ, սովորական ամուսնուն, որի հետ մահացածը ապրել է վերջին տարիներին, ուրեմն արժե մտածել!

Հարկավոր է նաև համոզվել, թե արդյոք իսկապես եղել են ժառանգության կտակային մերժումներ, ինչպես պնդում է բնակարանը վաճառողը։ Այս տեղեկատվությունը կարելի է ստանալ միայն նոտարական գրասենյակից:

Եթե ​​կան մի քանի ժառանգներ, ապա ամեն մարդ իր համար ստորագրում է առքուվաճառքի պայմանագրում։ Գործնականում հնարավոր է մի իրավիճակ, երբ ժառանգները լիազորագիր են տալիս մեկ անձի՝ իրենց շահերը ներկայացնելու իրավունքով: Այնուհետև պետք է ստուգեք լիազորագրի պարունակությունը և հատուկ ուշադրություն դարձնեք, թե ինչ «գործողություններ» է թույլատրվում անել ներկայացուցչին, օրինակ՝ արդյոք նա կարող է պայմանագիր կնքել և դրա տակ գումար ստանալ։

Մի մոռացեք ստուգել անձամբ վաճառողի ինքնությունը. արդյոք նա իրո՞ք ասում է, որ ինքն է: Դա անելու համար կարող եք դիմել անձնագրային գրասենյակ:

Բայց սա չէ գլխավորը։ Ամենակարևորը, որից պետք է սկսել, դա բնակարանի սեփականատիրոջ մահվան փաստի ապացույցն է։ Միանգամայն հնարավոր է, որ նա պարզապես անհայտ կորել է կամ գտնվում է երկար գործուղման մեջ։ Ուստի վաճառողից խնդրեք մահվան վկայականի բնօրինակը կամ դատարանի որոշումը (եթե նա մահացած է ճանաչվել):

Խարդախներ. ինչի՞ց պետք է զգուշանալ.

Ամենապարզ բանը, որում լավ են խաբեբաները, դա կտակելն է: Այս փաստը ստուգելու համար կարող եք դիմել նոտարին:

Շատ հաճախ անբարեխիղճ քաղաքացիները նվերի, փոխանակման և այլնի պայմանագիր են ներկայացնում, ըստ որի՝ մահացածը հասցրել է իրենց «փոխանցել» ունեցվածքը մինչև մահը։ Բայց շատ դեպքերում այդ փաստաթղթերը կեղծ են։

Դիտարկենք հետևյալ դիագրամը. հեռավոր ազգականը (վարձակալ, հարեւան և այլն) հանկարծ սկսում է «խնամել» տարեց մարդուն։ Խարդախությամբ խարդախը ստորագրում է բնակարանի տնօրինման իրավունքի ընդհանուր լիազորագիր: Սեփականատիրոջ մահից հետո, մինչև մնացած հարազատները ժառանգեն, խարդախը «ազատվում է» բնակարանից, այն վերավաճառում երրորդ անձանց, ապա անհետանում։ Հետագայում բոլոր դատական ​​գործընթացները կիրականացվեն նոր սեփականատիրոջ հետ, քանի որ խարդախի հետքն արդեն չկա:

Եվ վերջապես, ամենասև սխեման այն է, երբ քաղաքացուն ստիպում են կտակ գրել հօգուտ երրորդ անձի, իսկ հետո ազատվում են դրանից։

Բնակարան ըստ ժառանգության. գնել, թե ոչ.

Շատ հաճախ լինում են իրավիճակներ, երբ մի քանի ժառանգներ հրաժարվում են ժառանգությունից՝ հօգուտ մեկ քաղաքացու։ Այս դեպքում կարող եք պարզել մերժման պատճառը՝ ամեն ինչ այնքան լավ է, որքան թվում է առաջին հայացքից։

Ոչ մի դեպքում մի թերագնահատեք բնակարանի գինը, նույնիսկ եթե վաճառողը լացակումած խնդրում է դա անել։ Միշտ հաշվի առեք «ամենավատ» տարբերակը՝ հնարավոր է, որ ժառանգները «հայտնվեն» և ձեզնից խլեն բնակարանը։ Այդ դեպքում ի՞նչ փոխհատուցում կստանաք։

Չգիտե՞ք ձեր իրավունքները:

Կորուստների ռիսկը նվազեցնելու ևս մեկ տարբերակ կա՝ գործարքն ապահովագրել այսպես կոչված «իրավունքի ապահովագրությամբ»: Այսինքն, եթե դուք կորցնեք անշարժ գույքի իրավունքը, ապա ապահովագրական ընկերությունը պարտավոր կլինի ձեզ փոխհատուցել բոլոր ծախսերը:

Ի դեպ, գնի մասին! Չե՞ք անհանգստանա, եթե բնակարանի արժեքը 20%-ով պակաս լինի տարածաշրջանում նմանատիպ անշարժ գույքի միջին արժեքից: Բայց դա պետք է տագնապալի լինի։ Չնայած անբարեխիղճ վաճառողները կարող են նման հրատապությունը հիմնավորել այլ քաղաք մեկնելու անհրաժեշտությամբ, վիրահատության համար շտապ վճարումով և այլն:

Լիազորագիրը! Ի՞նչ ռիսկեր են սպասվում այս կողմից։

Նախ, վստահված անձի միջոցով չհամաձայնվել առքուվաճառքի գործարքի, եթե տարբեր պատճառներով (հիվանդություն, գործուղում և այլն) ձեզ չեն ցանկանում ծանոթացնել սեփականատիրոջը։

Երկրորդ, լիազորագիրը չեղյալ է հայտարարվում միակողմանի. իսկ եթե պայմանագիրը կնքելու պահին այն ուժի մեջ է եղել, ապա գումարի փոխանցումից հետո սեփականատերը կարող է չեղարկել այն։ Իսկ հետո դիմեք դատարան և պահանջեք անվավեր ճանաչել գործարքը։

Գործարքի հիմնական հանգամանքներից մեկը կարելի է համարել վաճառողի իրավունակությունը: Միանգամայն հնարավոր է, որ վաճառողը ձևակերպի առքուվաճառքի գործարքը, իսկ հետո դիմի դատարան և վիճարկի գործարքը:

Եկեք ավելի մանրամասն քննարկենք այստեղ: Այսպիսով, դատարանը որոշում է կայացնում հօգուտ անգործունակ անձի և նրան վերադարձնում բնակարանը։ Մինչև «վերագրանցման» պահը, փաստորեն, բնակարանում կարող են ապրել և՛ հին, և՛ նոր սեփականատերերը։ Բայց գնորդները հայտնվում են մի իրավիճակում, երբ հեղինակային իրավունքի սեփականատեր են, բայց չեն կարողանում տնօրինել բնակարանի ճակատագիրը։ Ինչ անել?

Գումարն արդեն ծախսվել է, վաճառողը գույք չունի, նրան չես կարող վտարել բնակարանից և չես կարող կալանք դնել... Հետևաբար, այս դեպքում առկա է կորցնելու վտանգ, եթե ոչ ամբողջ տակ վճարված գումարը. համաձայնագիրը, ապա դրա մեծ մասը։

Ինչպե՞ս ստուգել քաղաքացու գործունակությունը: Կապվեք դիսպանսերի հետ (հոգենևրոլոգիական պրոֆիլով) կամ, առնվազն, խնդրեք տեսնել ձեր վարորդական իրավունքը:

Ինչ-որ մեկը պարտվում է, իսկ ինչ-որ մեկը գտնում է...ինչպե՞ս լինել ժառանգությամբ ստացված բնակարանի առքուվաճառքի գործարք կնքելուց շահողների թվում:

Մեկ անշարժ գույքի «բազմակի» վաճառքը, ցավոք, այսօր հազվադեպ չէ։ Անբարեխիղճ վաճառողներն առաջին հերթին շահում են քաղաքացիների օրինական անգրագիտությունից և գումար խնայելու ցանկությունից։

Շատ «սև» ռիելթորներ պատճառաբանում են հետևյալ կերպ՝ եթե բնակարանը մի քանի անգամ վերավաճառվի, ապա վերջին գնորդը կլինի «բարեխիղճ», և ոչ ոք նրանից չի խլի բնակարանը։

Իրականում դա այդպես չէ. եթե գույքն ի սկզբանե սեփականատիրոջից ապօրինի է խլվել, ապա, չնայած ապագա սեփականատերերի թվին, սեփականատերը կարող է այն վերադարձնել իրեն։ Այստեղ դուք կգտնեք մի քաղվածք Միացյալ պետական ​​ռեգիստրից, որը շատ օգտակար է:

Մենք բոլորս հիշում ենք, որ բնակարանի ցանկացած վերակառուցում պետք է օրինականացվի: Ուրեմն ինչու՞ մենք, որպեսզի համոզվենք, որ ամեն ինչ կարգին է, չենք ուսումնասիրում BTI-ի փաստաթղթերը:

Թեեւ նման փաստաթղթեր կարող են ձեռք բերել միայն սեփականատերը կամ նրա մոտ գրանցված անձինք: Եթե ​​ունեք վերնագրի փաստաթղթեր, ապա այս խնդիրը կարող է լուծվել՝ վաճառողի հետ եկեք BTI և տեղում բացատրեք իրավիճակը: Վկայականի պետական ​​տուրքը վճարելուց հետո այն ձեզ կտրվի։

Մենք ուշադիր կարդում ենք պայմանագիրը. բնակարանի վերաբերյալ բոլոր տվյալները պետք է արտացոլվեն վերնագրի փաստաթղթերին համապատասխան. նորից ստուգեք ամեն ինչ (Տե՛ս Ինչպե՞ս ճիշտ կազմել և կատարել բնակարանի առքուվաճառքի պայմանագիրը):

Առանձին թեմա է բնակարանի վճարումները։

Կան երեք տարբերակ.

1. կանխիկ վճարում պայմանագիրը կնքելուց հետո մինչև պետական ​​գրանցումը.
2. պետական ​​գրանցման ընթացակարգից հետո կանխիկ վճարում.
3. վճարում պահատուփի միջոցով:

Երկարաժամկետ պրակտիկան ցույց է տալիս, որ վերջին տարբերակն ամենաապահովն է և պահանջված է «բանիմաց» քաղաքացիների շրջանում։

Մի մոռացեք գումարը փոխանցելուց հետո վաճառողից անդորրագիր վերցնել: Այն կազմվում է պարզ գրավոր ձևով՝ նշելով փոխանցված գումարը, փոխանցման նպատակը, վաճառողի լրիվ անվանումը և անձնագրի տվյալները:

Եվս մեկ կետ. ստուգեք տան գրանցամատյանը՝ տեսնելու համար, թե արդյոք բնակարանում ապրում են մարդիկ, որոնց նախ՝ առանց հատուկ մարմնի համաձայնության չի կարելի վտարել (օրինակ՝ անչափահաս երեխաներ), և երկրորդ՝ ցմահ իրավունք ունեն։ բնակության վայրը (օրինակ՝ կտակարարական մերժում էր հօգուտ ամուսնու քրոջ և այլն):

Բայց տնային ռեգիստրից քաղվածքը պետք է ընդլայնվի, քանի որ սովորական քաղվածքում չեք տեսնի «ժամանակավորապես» զորացրված քաղաքացիների մասին, օրինակ՝ զինվորական ծառայություն կատարելիս կամ ոչ այնքան հեռավոր վայրերում պատիժ կրելիս։

Ժառանգն ամուսնացա՞ծ է։ Եթե ​​այո, ապա մենք նրանից պահանջում ենք առքուվաճառքի գործարքն ավարտելու համար կնոջ/ամուսնու նոտարական համաձայնությունը։ Եթե ​​ամուսինները ամուսնալուծվել են, բայց բնակարանը ձեռք է բերվել ամուսնության ընթացքում, վերը նշված համաձայնությունը դեռ պահանջվում է:

Ձեր իրավունքն է գնել ժառանգական բնակարան, թե ոչ: Բայց, չնայած գործարք կնքելիս թղթաբանության բոլոր դժվարություններին և ծուղակներին, հաճախ կարելի է գտնել անշարժ գույքի բավականին լավ տարբերակ, որը մեծ գումար չի կարժենա, քանի որ ժառանգները ցանկանում են արագ ստանալ «ջեքփոթ» և բաժանել: դա միմյանց միջև:

Եվ վերջապես, եթե ցանկանում եք լիովին պաշտպանվել ձեզ բոլոր բացասական կողմերից, հիշեք. ժառանգական գործերի վաղեմության ժամկետը 3 տարի է. հետևաբար այս ժամանակից հետո գույքի նկատմամբ պահանջներ չեն կարող ներկայացվել: Կանոններից, իհարկե, կան բացառություններ, բայց դրանք աննշան են:

Հաճախ մարդիկ հրաժարվում են բնակարան գնել միայն մեկ պատճառով՝ այն ժառանգել է վաճառողը։ Անհայտ ժառանգների հետ ապագա դատական ​​վեճի ռիսկը, որոնք կարող են հանկարծ հայտնվել հինգ կամ տասը տարի հետո և ներկայացնել բնակարանի նկատմամբ իրենց իրավունքները բնակարանի առքուվաճառքի պայմանագիրն անվավեր ճանաչելու պահանջով, չափազանց մեծ է: Այս դեպքում պոտենցիալ գնորդին դատարանի որոշումը անկանխատեսելի է թվում։ Արդյո՞ք նման զգուշավորությունը արդարացվա՞ծ է, թե՞ վախը գալիս է անորոշությունից և հարցի անտեղյակությունից։

Հաճախ մարդիկ հրաժարվում են բնակարան գնել միայն մեկ պատճառով՝ այն ժառանգել է վաճառողը։ Անհայտ ժառանգների հետ ապագա դատական ​​վեճի ռիսկը, որոնք կարող են հանկարծ հայտնվել հինգ կամ տասը տարի հետո և ներկայացնել բնակարանի նկատմամբ իրենց իրավունքները բնակարանի առքուվաճառքի պայմանագիրն անվավեր ճանաչելու պահանջով, չափազանց մեծ է: Այս դեպքում պոտենցիալ գնորդին դատարանի որոշումը անկանխատեսելի է թվում։ Արդյո՞ք նման զգուշավորությունը արդարացվա՞ծ է, թե՞ վախը գալիս է անորոշությունից և հարցի անտեղյակությունից։

Ժառանգների երկար շարան

Հիշենք Քաղաքացիական օրենսգրքում ամրագրված հիմնական օրենսդրական նորմերը (ամբողջական տեղեկատվությունը ներկայացված է «Ժառանգության իրավունք» բաժնում, հոդվածներ 1110-1185):

Գույքը ժառանգվում է կտակով կամ օրենքով (Քաղաքացիական օրենսգրքի 1111-րդ հոդված): Երկրորդն ուժի մեջ է մտնում առաջինի բացակայության դեպքում։

Կտակ կարող է կազմվել հօգուտ ցանկացած անձի (Քաղաքացիական օրենսգրքի 1119-րդ հոդված), ով ամեն ինչ կստանա ժառանգության մեջ պարտադիր բաժնեմաս ստանալու համար դիմողների բացակայության դեպքում։ Պարտադիր բաժնեմասի իրավունքը տրվում է կտակարարի, նրա հաշմանդամ ամուսնու և ծնողների անչափահաս կամ հաշմանդամ երեխաներին, ինչպես նաև հաշմանդամ խնամակալներին (հոդված 1149): Նրանք ստանում են բաժնեմասի առնվազն կեսը, որը կվճարվեր նրանցից յուրաքանչյուրին օրենքով ժառանգելու դեպքում:

Կտակները կարող են լինել մի քանի, ըստ ամսաթվի, վերջինը համարվում է վավեր:

Կտակը կարող է անվավեր ճանաչվել դատարանի կողմից, եթե այն կեղծ է կամ անձը կազմման պահին անգործունակ է եղել:

Կտակարարը կարող է նշանակել կատարող (Քաղաքացիական օրենսգրքի 1134-րդ հոդված), որը կօգնի ժառանգներին քաղաքակիրթ կերպով փոխանցել գույքը, մինչև նրանք վերջնական վիճաբանեն:

Եթե ​​կտակը չի եղել կամ այն ​​դատարանի կողմից ճանաչվել է կեղծ կամ անվավեր, ապա գույքը ժառանգվում է օրենքով։ Այս դեպքում գործում է առաջնահերթության կանոնը. յուրաքանչյուր հաջորդ տողի ժառանգները ժառանգության մեջ են մտնում միայն նախորդ տողի ժառանգների բացակայության դեպքում (կամ նրանց ժառանգությունից հրաժարվելու, դատարանի կողմից իրենց ժառանգությունից զրկվելու դեպքում - Հոդված. 1117 անարժան ժառանգների մասին): Ժառանգների կարգը և ցուցակը նշված են Արվեստում: 1142-1145 թթ. և Արվ. 1148:

1-ին առաջնահերթություն՝ կտակարարի երեխաները, ամուսինը և ծնողները (հոդված 1142): Կտակարարի թոռները և նրանց սերունդները ժառանգում են ներկայացուցչության իրավունքով (եթե առաջին առաջնահերթության ժառանգներից մեկը մահացել է կտակարարից առաջ, ապա նրա բաժինը հավասարապես անցնում է նրա ժառանգներին, այսինքն՝ կտակարարի թոռներին):

2-րդ առաջնահերթություն՝ կտակարարի լրիվ և խորթ եղբայրներն ու քույրերը, նրա տատիկն ու պապը և՛ հոր, և՛ մոր կողմից: Կտակարարի լրիվ և խորթ եղբայրների (կտակարարի եղբոր որդիներն ու զարմուհիները) զավակները ժառանգում են ներկայացուցչական իրավունքով (հոդված 1143):

3-րդ առաջնահերթություն՝ կտակարարի ծնողների լրիվ և խորթ եղբայրներն ու քույրերը (կտակարարի մորաքույրներն ու հորեղբայրները): Կտակարարի զարմիկները ժառանգում են ներկայացուցչական իրավունքով (հոդված 1144):

4-րդ փուլ՝ ազգակցական կապի երրորդ աստիճանի հարազատներ՝ կտակարարի նախապապերը։

5-րդ փուլ՝ կտակարարի սեփական եղբորորդիների և զարմուհիների (ծոռներ և թոռնուհիներ) և նրա տատիկի ու պապիկի քույրերի ու քույրերի (հորեղբայրներ և նախահայրեր) երեխաները։

6-րդ փուլ՝ ազգակցական կապի հինգերորդ աստիճանի հարազատներ՝ կտակարարի զարմիկների և թոռնուհիների (ծոռներ և ծոռներ), նրա զարմիկների (ծոռների և զարմուհիների) և նրա մեծերի զավակները։ - հորեղբայրներ և տատիկներ (հորեղբայրներ և մորաքույրներ):

7-րդ փուլ՝ խորթ որդիներ, խորթ դուստրեր, կտակարարի խորթ հայր և խորթ մայր:

Եթե ​​ոչ ոք չի հավակնել ժառանգության նկատմամբ իրավունքներին, գույքը կոչվում է էշեատ և անցնում պետությանը, իսկ հետո, որպես կանոն, վաճառվում է աճուրդով։

Ժառանգության ժամկետների մասին

Ժառանգություն մտնելու ժամկետը (Քաղաքացիական օրենսգրքի 1154-րդ հոդված) ժառանգության բացման օրվանից 6 ամիս է (կտակարարի մահվան օրը կամ դատարանի կողմից նրան մահացած ճանաչելու օրը): Եթե ​​անձը ժառանգություն է ստանում նախորդ ժառանգի մերժման արդյունքում, ապա ժամկետին ավելացվում է երեք ամիս, այսինքն՝ նոր ժառանգը ժառանգությունը գրանցելու համար ունի ինը ամիս։

Եթե ​​վեցամսյա ժամկետը բաց է թողնում ժառանգը, ապա նրա գործն անհույս չէ, ինչպես նշված է Արվեստում: 1155. «Դատարանը կարող է վերականգնել այս ժամկետը և ժառանգին ճանաչել ժառանգությունն ընդունած, եթե ժառանգը չի իմացել և չպետք է իմանար ժառանգության բացման մասին կամ բաց է թողել այս ժամկետը այլ հիմնավոր պատճառներով, և պայմանով, որ ժառանգը, ով բաց է թողել. Ժառանգությունն ընդունելու համար սահմանված ժամկետը դատարան է դիմել այս ժամկետը բաց թողնելու պատճառները դադարելուց հետո՝ վեցամսյա ժամկետում։»։

Այսինքն՝ եթե մարդն ուներ հիմնավոր պատճառ, օրինակ՝ հիվանդ է եղել, երկար ժամանակ բացակայել է արտագնա աշխատանքի և այլն, ապա դատարանը կարող է վերականգնել նրա ժառանգության իրավունքները։

Հարցը կարող է լուծվել առանց դատարան դիմելու՝ «ժառանգությունն ընդունած մյուս բոլոր ժառանգների գրավոր համաձայնության դեպքում»։

Ամենակարևորը՝ ժառանգության վաղեմության ժամկետն օրենքով սահմանափակված չէ։ Ժառանգը պետք է դատարան դիմի կտակարարի մահվան մասին իմանալու պահից երեք տարվա ընթացքում։ Սակայն այս մասին նա կարող էր իմանալ 5, 10 կամ 15 տարի հետո, եթե նման երկարատև անտեղյակության պատճառը հիմնավոր ճանաչվի։ Հենց այս ժամանակավոր անորոշության մեջ է ժառանգված բնակարանի գնորդի համար գլխավոր վտանգը՝ չհաշվառված ժառանգը կարող է հայտնվել ցանկացած պահի, նույնիսկ բնակարանի սեփականատիրոջ մահից տարիներ անց: Գնորդի միակ հույսը դատարանի որոշումն է հօգուտ իրեն։

Դատարաններ՝ բարեխիղճ գնորդի համար

Վերջին 10-12 տարիների ընթացքում ժառանգական բնակարանի գնորդը գնալով ավելի ու ավելի է հակված օրինականորեն պաշտպանելու իր իրավունքները և պահպանում է ձեռքբերումը: Ռուսաստանի Դաշնության Սահմանադրական դատարանի 2003 թվականի ապրիլի 21-ի որոշումը կոչվում է պատմական, դրա էությունը հանգում է նրան, որ անձը, ով իրեն սեփականության սեփականատեր է համարում, չի կարող հետ պահանջել այս գույքը, եթե այն ձեռք է բերվել բարեխիղճ գնորդի կողմից. Բարեխիղճ գնորդի նշանները ամրագրված են Արվեստում: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 302. սա նա է, ով գույք է ձեռք բերել վարձավճարով, ինչպես նաև չգիտեր և չէր կարող իմանալ, որ վաճառողն իրավունք չուներ օտարելու այս գույքը («եթե գույքը ձեռք է բերվել դրա դիմաց. վճար այն անձից, որն իրավունք չուներ այն օտարելու, որի մասին ձեռք բերողը չգիտեր և չէր կարող իմանալ» (բարի հավատարիմ գնորդ)»):

Ի դեպ, այստեղ առաջանում է ևս մեկ կարևոր ասպեկտ՝ եթե գույքը ձեռք է բերվել էժան գնով, ապա դատարանը կարող է նման ձեռքբերումը որակել անարդարացի։ Անկասկած, բնակարանի առքուվաճառքի պայմանագրում ավելի լավ է նշել ամբողջական գինը. սա ոչ միայն երաշխավորում է վերջին դեպքում գնման վրա ծախսված բոլոր միջոցների վերադարձը, այսինքն՝ գործարքը անվավեր ճանաչելը, այլև համոզիչ կերպով հաստատում է. ձեռքբերման բարեխղճությունը:

Գնորդներին լրացուցիչ աջակցություն է տրամադրվել Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի 2010 թվականի ապրիլի 29-ի պլենումի որոշմամբ («Դատական ​​պրակտիկայում ծագած որոշ հարցերի շուրջ սեփականության և գույքային այլ իրավունքների պաշտպանության հետ կապված վեճերը լուծելիս»): . 38-րդ կետում ասվում է, որ «ձեռքբերողը համարվում է բարեխիղճ, եթե նա ապացուցում է, որ գործարքի պահին չի իմացել և չպետք է իմանար վաճառողի կողմից գույքի օտարման անօրինականության մասին, մասնավորապես, նա վերցրել է. բոլոր ողջամիտ միջոցները` պարզաբանելու վաճառողի` գույքն օտարելու իրավունքները»:

Բայց ամենաարժեքավոր և առանցքային առաջարկությունը դատարաններին տրվել է Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի 2012 թվականի մայիսի 29-ի թիվ 9 «Ժառանգության գործերով դատական ​​պրակտիկայի մասին» 42-րդ կետի որոշման մեջ. «Եթե ընդունելիս. ժառանգություն սահմանված ժամկետը լրանալուց հետո՝ Արվեստի կանոններին համապատասխան: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 1155-ը, ժառանգական գույքը բնեղենով վերադարձնելն անհնար է ժառանգությունը ժամանակին ընդունած ժառանգից համապատասխան գույքի բացակայության պատճառով, անկախ այն պատճառներից, թե ինչու դա անհնար է վերադարձնել: Ժառանգը, ով ժառանգությունն ընդունել է սահմանված ժամկետի ավարտից հետո, իրավունք ունի միայն դրամական փոխհատուցում ստանալու ժառանգության մեջ իր բաժնեմասի համար (մյուս ժառանգների համաձայնությամբ սահմանված ժամկետի ավարտից հետո ժառանգությունն ընդունելիս, եթե այլ բան չկա. նախատեսված է ժառանգների միջև կնքված գրավոր համաձայնությամբ): Այս դեպքում ժառանգված գույքի փաստացի արժեքը գնահատվում է դրա ձեռքբերման պահին, այսինքն՝ ժառանգության բացման օրը (ՌԴ Քաղաքացիական օրենսգրքի 1105-րդ հոդված):

Այսինքն, եթե ժառանգած բնակարանը վաճառվել է, իսկ հետո հայտնվել է նոր ժառանգ և պահանջել գործարքը անվավեր ճանաչել, ապա նա կարող է ստանալ միայն դրամական փոխհատուցում ժառանգության իր մասնաբաժնի համար, որի համար պետք է դիմի այդ ժառանգներին։ ով վաճառել է բնակարանը.

Կարելի է ասել, որ տեսականորեն դատարանները բարեխիղճ գնորդի կողմն են։ Դատական ​​պրակտիկայում կան հակադարձ որոշումների օրինակներ, բայց դրանք քիչ են։

Եվ այնուամենայնիվ տեսությունը մնում է տեսություն, և հիմնական նրբություններն ու խնդիրներն ավելի տեսանելի են մասնագետների համար, ովքեր անխուսափելիորեն բախվում են ժառանգական անշարժ գույքի հետ:

Արժե՞ արդյոք գնել:

Դժվար թե որևէ մեկը կարողանա ավելի լավ պատասխանել նման հարցին, քան ժառանգական բնակարանների վաճառքի երկար տարիների փորձ ունեցող ռիելթորները։ Իսկ եթե որոշել եք գնել, ապա ավելի լավ է նախապես կանխատեսել հնարավոր ռիսկերը։ Խորհրդի համար մենք դիմեցինք Մոսկվայի անշարժ գույքի գործակալությունների փորձագետներին:

-Արդյո՞ք արժե գնել որպես ժառանգություն ստացված բնակարան։ Որքա՞ն մեծ են ռիսկերը գնորդի համար և որո՞նք են դրանք: Կարևոր է արդյոք պայմանագրում նշել ամբողջական գինը:

Վիտալի Պոնոմարև, BEST Real Estate, «On Barrikadnaya» մասնաճյուղի մենեջեր«Որևէ բնակարան, հատկապես «ժառանգական» գնելուց առաջ անհրաժեշտ է բացահայտել գնորդի համար բոլոր հնարավոր ռիսկերը։ Վաճառողի կողմից ժառանգությամբ ձեռք բերված բնակարան ձեռք բերելու հիմնական ռիսկը բոլոր պոտենցիալ ժառանգներին ստուգելու անկարողությունն է, ովքեր կարող են պահանջել ժառանգված գույքը: Գնորդը և նրա ռիելթորը չեն կարողանա պարզել բոլոր հարազատների մասին, ովքեր կարող են հավակնել իրենց իրավունքներին։ Մոտ ազգականները միշտ չէ, որ կարող են իմանալ նման պոտենցիալ ժառանգների մասին:

Պարզապես օրինակ պրակտիկայից. տղամարդու մահից հետո իր առաջին ամուսնության որդին, որի մասին երկրորդ ամուսնությունից «միակ» (ինչպես նա կարծում էր) դուստրը չգիտեր, պահանջեց ժառանգության իրավունք:

Ընդհանուր վաղեմության ժամկետը երեք տարի է։ Բայց այս դեպքում երեք տարին հաշվարկվում է ոչ թե կտակարարի մահվան պահից, այլ այն պահից, երբ ժառանգն իմացել է կամ պետք է իմանար նման անձի մահվան մասին։ Իսկ ազգականի մահվան մասին ժառանգը կարող էր իմանալ մի քանի տարի անց, օրինակ՝ կապված արտասահմանյան երկար ճանապարհորդության, զինծառայության, ազատազրկման կամ 2-րդ կամ 3-րդ շարքի ժառանգորդ է (ժառանգորդների բացակայության դեպքում. ավելի վաղ տող) և հազվադեպ էր շփվում մահացածի հետ: Հետեւաբար, չի կարելի երաշխավորել, որ նման անձը 3, 5 կամ 10 տարի հետո չի հավակնի բնակարանի բաժնեմասի իր իրավունքին, եթե ապացուցի, որ չի իմացել հարազատի մահվան մասին։

Վերջին շրջանում նման դեպքերում դատական ​​պրակտիկան փոքր-ինչ անցել է ժառանգությունը ժամանակին ընդունած անձի կողմը։ Դատարանները ուշ ժամանած ժառանգներին ասում են, որ եթե դուք «մոտ» ազգականներ եք, ապա պետք է իմանայիք կտակարարի մահվան մասին։ Իսկ եթե դուք չգիտեիք մահվան մասին, ապա ինչպիսի՞ մտերիմ եք դուք։ Վաղեմության ժամկետը հաշվարկվում է մահվան պահից։ Բայց դա չի երաշխավորում, որ պոտենցիալ ժառանգը չի կարողանա վերականգնել ժառանգության ընդունման ժամկետը։

Ցանկացած բնակարան գնելիս պայմանագրում պետք է նշված լինի ամբողջական գինը, քանի որ... միայն դա երաշխավորում է գործարքի դադարեցման դեպքում լիարժեք փոխհատուցման հնարավորությունը: Ժառանգված բնակարաններում հնարավոր չէ ստուգել ԱՄԵՆ ԻՆՉ, հետևաբար, ոչ մի ռիելթոր չի կարող իր հաճախորդ-գնորդին 100%-ով երաշխավորել բնակարանի համար այլ դիմորդների հայտնվելու հետ կապված ռիսկերի բացակայությունը և, համապատասխանաբար, ամբողջ գումարի վերադարձը, եթե պայմանագրում նշված արժեքը թերագնահատված է: Որոշումը գնորդինն է։ Երբեմն հաճախորդները նման ռիսկի են դիմում գնումներ կատարելիս՝ միաժամանակ ստանալով իրենց համար ավելի արժեքավոր և կարևոր բան:

Բայց կարևոր է հասկանալ կոնկրետ գործարքի կոնկրետ իրավիճակը: Ժառանգություն ստացած բնակարանների ձեռքբերմանն ընդհանրապես կողմ, կամ դեմ ասել հնարավոր չէ։ Ինչպես ցանկացած անշարժ գույքի գործարքի դեպքում, դուք պետք է խորապես գնահատեք իրավիճակը յուրաքանչյուր բնակարանի համար առանձին-առանձին»:

Oksana Myagkova, ABC Housing գործակալության երկրորդական բաժնի իրավաբան«Ելնելով նրանից, որ գնորդի կողմից բնակարանի ցանկացած գնում կարող է ռիսկային լինել, մենք միանշանակ չէինք պատասխանի` արժե՞ արդյոք գնել որպես ժառանգություն ստացված բնակարան, թե ոչ։ Դա անելու համար դուք պետք է ծանոթանաք բնակարանի փաստաթղթերին և պատմությանը, իսկ ժառանգությունը տարբեր է: 2001 թվականից գործում է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի երրորդ մասը, որը կարգավորում է ժառանգական իրավունքը, որի ներդրմամբ մեծացել է ժառանգների շրջանակը։ Ներկա պահին չկա կտակարարի հարազատ-ժառանգների տեղեկատվական միասնական բազա, ուստի հնարավոր չէ միանշանակ հաստատել, թե արդյոք ժառանգության մեջ են մտել բոլոր ժառանգները, թե խախտվել են որևէ մեկի իրավունքները:

Ժառանգությունը կարող է ընդունվել ժառանգության բացման օրվանից վեց ամսվա ընթացքում: Վեց ամիս հետո ժառանգության ընդունման համար սահմանված ժամկետը բաց թողած ժառանգի խնդրանքով տուժող ժառանգն ունի իր խախտված իրավունքը՝ հիմքով և համաձայն Արվեստի: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 1155-ը կարող է վերականգնել և պահանջել մասնաբաժին ժառանգված բնակարանում, սա ժառանգական բնակարանի գնորդի ռիսկն է: Ժառանգությունից երեք տարի հետո վաճառելը կամ գնելը, պրակտիկայից, ամենաապահովն է, քանի որ այս ժամանակահատվածում, որպես կանոն, բոլոր ժառանգները հնարավորություն ունեն տեղեկանալու ժառանգության բացման մասին (ժառանգության բացման օրը կտակարարի մահվան օրն է (ՌԴ Քաղաքացիական օրենսգրքի 1114-րդ հոդված. )), և սա բավարար ժամանակահատված է նրանց խախտված իրավունքները վերականգնելու համար։

Ե՛վ ժառանգական բնակարանի, և՛ ցանկացած այլ բնակարանի առքուվաճառքի պայմանագրում անհրաժեշտ է նշել գնված բնակարանի ամբողջական շուկայական արժեքը, քանի որ. Բնակարանի առքուվաճառքի պայմանագրի դադարեցման դեպքում վաճառողը պարտավոր է գնորդին վերադարձնել առքուվաճառքի պայմանագրով նշված և ստացված գումարը, իսկ ժառանգը, որի իրավունքը խախտվել է, կարող է պահանջել. ժառանգված բնակարանի բաժինը կամ վաճառված ժառանգված բնակարանի արժեքի բաժինը. Եվ, իհարկե, նրա համար ավելի հետաքրքիր կլինի բնակարանի առքուվաճառքի պայմանագրում նշված ամբողջ արժեքից բաժին ստանալ ժառանգ վաճառողներից։

- Օքսանա, Ձեր ընկերության պրակտիկայում եղե՞լ են ժառանգական անշարժ գույքի հետ գործարքների նշանակալի դեպքեր և ի՞նչ խորհուրդ կարող եք տալ պոտենցիալ հաճախորդներին (վաճառողներին և գնորդներին):

Մեր գործակալությունն իրականացրել է մեկից ավելի գործարք ժառանգական բնակարանների հետ՝ նախապես կատարելով ժառանգական բնակարան ձեռք բերելու ռիսկերը նվազեցնելու համար անհրաժեշտ գործողություններ։ Այդ գործողություններից մեկն էլ ժառանգներից նոտարական դիմում ստանալն է, ըստ որի ժառանգ-վաճառողները պարտավորվում են անհայտ ժառանգներով (եթե այդպիսիք հանկարծ հայտնաբերվեն և հայտարարեն իրենց ոտնահարված իրավունքների մասին) ինքնուրույն և իրենց հաշվին վճարել անհայտ ժառանգների հետ՝ առանց թույլ տալու ժառանգված բնակարան գնորդից բռնագանձել.

-Իսկ եթե ժառանգության մեջ մտնելու ժամկետները բաց են թողնվել և բնակարանը գրանցել դատարանի միջոցով, ապա որքանո՞վ է սա վատ վաճառքի համար։ Թե՞ դա ձեւակերպվել է դատարանի որոշմամբ՝ ժառանգների միջեւ ծագած վեճի արդյունքում։ Սա ազդո՞ւմ է իրացվելիության և բնակարանի գնի վրա:

Մասնագետների համար անշարժ գույքի այնպիսի գործարքները, որոնց համար սեփականության իրավունքի փաստաթուղթը օրինական ուժի մեջ մտած դատարանի վճիռ է, այդ թվում՝ դատարանի որոշումը ժառանգության մեջ մտնելու ժամկետները վերականգնելու մասին, ինչ-որ յուրահատկություն չեն։ Տեսականորեն, եթե կա դատարանի օրինական ուժի մեջ մտած վճիռ, ապա դա համարում ենք հաստատում, որ ժառանգների և բնակարանի հետ կապված հարցն արդեն քննարկվել է, և դրա շուրջ վեճը լուծվել է։ Այս տեսանկյունից նման վերնագրի փաստաթուղթը մի փոքր հուսադրող է և չի ազդում իրացվելիության կամ գնի վրա: Սակայն բոլոր դեպքերն անհատական ​​են»։

Ժառանգություն և նոտար

Օրենքի ընդունման նրբություններն ուսումնասիրելիս կամ ժառանգական անշարժ գույք ձեռք բերելու նպատակահարմարությունը քննարկելիս չի կարելի չդիմել ժառանգական գործեր վարող հիմնական անձին` նոտարին: Բացի այդ, նոտարական օրենսդրության վերջին նորամուծությունները բարեխիղճ գնորդի համար ավելի լավ պաշտպանություն են ապահովել և տեղեկատվության հրապարակայնություն: Օգնեց մեզ հասկանալ հիմնական խնդիրները Ալեքսեյ Կոմարով, նոտար Սանկտ Պետերբուրգից.

-Ո՞ր նոտարը կարող է ժառանգական գործեր վարել՝ միայն նա, ում նշանակված է կոնկրետ հասցե, թե՞ կտակարարի ընտրած որեւէ նոտար:

2012 թվականից Սանկտ Պետերբուրգում ժառանգներն իրավունք ունեն կտակարարի մահից հետո դիմել ցանկացած նոտարի՝ ժառանգական գործ բացելու համար: Ժառանգների համար կարևոր է բաց չթողնել ժառանգության ընդունման օրենքով սահմանված ժամկետը՝ 6 ամիս։

-Կարո՞ղ է իրավիճակ ստեղծվել, երբ նույն ժառանգությունը վարում են տարբեր նոտարներ:

Դա կարող է տեղի ունենալ միայն էլեկտրոնային համակարգի խափանման արդյունքում, ինչը գործնականում անհնար է: Եթե ​​նույնիսկ դա տեղի ունենա, ժառանգության գործերով զբաղվող նոտարները ծրագրում կտեսնեն, որ ժառանգական գործը սխալ է բացվել, և հարցը կլուծվի։ Ժառանգների շահերը, ամեն դեպքում, չեն տուժի։

- Եթե կտակարարը մահանում է, նոտարը այդ մասին ծանուցո՞ւմ է ժառանգներին (եթե կտակ կա), թե՞ ժառանգորդներն իրենք պետք է դիմեն։

Ժառանգության ընդունման արդյունքում կտակարարի գույքային իրավունքներն ու պարտականությունները ձեռք բերելը ժառանգների իրավունքն է և, որպես ընդհանուր կանոն, որևէ պարտավորություն չի առաջացնում պոտենցիալ ժառանգների համար։

-Ո՞րն է ժառանգական գործունեությամբ զբաղվող նոտարի ծառայությունների արժեքը, և ո՞րն է նոտարի աշխատանքը ժառանգաբար բնակարան գրանցելու դեպքում։

Նոտարի խնդիրն է ապահովել կտակարարի գույքի և (կամ) գույքային իրավունքների ու պարտականությունների օրինական փոխանցումը նրա կամքի հիման վրա՝ արտահայտված կամքով կամ դրա բացակայության դեպքում՝ օրենքով սահմանված կարգով։ Իրավունքների օրինական փոխանցման նկատմամբ վերահսկողությունը շատ կարևոր է քաղաքացիական շրջանառության տեսանկյունից, քանի որ այն ժառանգից գույքը ձեռք բերած նոր սեփականատիրոջը երաշխավորում է սեփականատիրոջ կայուն կոչում։ Ժառանգության գրանցման արժեքը բաղկացած է բազմաթիվ գործոններից և կախված է գույքի կազմից, ժառանգների թվից և նրանց ունեցած առավելություններից և այլն: Միջին հաշվով, ժառանգության գրանցումը ժառանգին արժե 7000-ից 10000 ռուբլի:

Մոսկվայում ստեղծվե՞լ է վավերացված կտակների միասնական բազա, որը նախատեսվում էր անել 2014թ. Եթե ​​այո, ապա ինչպե՞ս է այն աշխատելու և ո՞վ կարող է օգտագործել այն:

- Տվյալների բազան ինքնին, որպես ձև, պետք է ճշտեք FNP-ի հետ դրա ավարտի մասին, բայց կարծում եմ, որ Սանկտ Պետերբուրգում բոլոր նոտարներն արդեն մուտքագրել են իրենց կտակը:

Նշենք, որ 2014 թվականի հուլիսի 1-ից սկսեց գործել ժառանգական գործերի համառուսաստանյան ռեգիստրը, որտեղ մուտքագրված են կտակների և դրանց չեղյալ հայտարարման մասին բոլոր տեղեկությունները։ Սա թույլ կտա հավաքել ամբողջ տեղեկատվությունը մեկ պորտալում և խուսափել գործերի վերաբացումից, կրկնօրինակումից և կեղծ կտակների միջոցով կեղծիքներից, ինչը շատ ավելի լավ կպաշտպանի ժառանգների իրավունքները: Նմանատիպ ծրագիր է գործել Մոսկվայում՝ «Ժառանգություն առանց սահմանների», որում գրանցվել է ժառանգության 710 հազար դեպք, այնուհետև այդ տվյալները փոխանցվել են Ռուսաստանի նոր ռեգիստր։

-Ի՞նչ խորհուրդ կտաք բնակարանի գնորդին, որը ժառանգություն է ստացել վաճառողը: Ձեր կարծիքով՝ կա՞ն ռիսկեր և ինչպե՞ս կարելի է դրանք նվազագույնի հասցնել։

Խնդիրն այն է, որ այսօր Ռուսաստանում վաճառողի սեփականության իրավունքի ցանկացած հիմք կարող է վիճարկվել։ Անկախ նրանից, թե ինչ գործարք է դրված վերնագրի հիմքում։ Կտակարարն ինքը կարող էր ձեռք բերել ժառանգական գույքը պարզ գրավոր գործարքով, և Պետական ​​միասնական ռեգիստրում գրանցված նրա իրավունքը կարող է վիճարկվել կամ անվավեր լինել:

- Ի՞նչ խորհուրդ կարող եք տալ գնորդներին:

1. Ժառանգական գույք ձեռք բերել սեփականատիրոջը սեփականության իրավունքի գրանցման օրվանից առնվազն մեկ տարի անց: Մեկ տարին անվավեր գործարքի վաղեմության ժամկետն է:

2. Ձեռքբերման գործարքում նշել միայն իրական գինը: Սա կարևոր է պայմանագրի խզման կամ դրա անվավեր ճանաչման և գործարքի ցանկացած ձևի (PPF կամ նոտարական) դեպքում, ինչպես նաև այն պատճառով, որ 2015 թվականի հունվարի 1-ից նոտարական փաստաթուղթն ունի հատուկ ապացուցողական ուժ դատարանում: , ուղղված բարեխիղճ գնորդին պաշտպանելուն։ Հետևաբար, տարօրինակ կլինի, եթե գնորդը սկսի գործարքում նշված և դրա էական պայման հանդիսացող գինը մեկնաբանել այլ կերպ, քան նշված է պայմանագրի տեքստում։

3. Ընտրեք գործարքի նոտարական ձևը. քանի որ, դատական ​​պրակտիկայի համաձայն, գնորդն այս դեպքում ճանաչվում է բարեխիղճ սեփականատեր, ինչը երաշխավորում է, որ գործարքը անվավեր ճանաչվելու դեպքում գույքը նրանից հետ չի պահանջվի՝ հաշվի առնելով. հաշվի առնել փոփոխությունները Արվեստի համաձայն: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 302. Բացի այդ, 2015 թվականի հունվարի 1-ից նոտարական ծառայությունների սակագները երեք անգամ նվազել են, իսկ գործարքի միջին արժեքը կկազմի 10000 -12000 ռուբլի։

Տիտղոսների ապահովագրություն՝ լրացուցիչ պաշտպանություն

Այսօր ժառանգական բնակարան գնելիս գնորդն ավելի լավ է պաշտպանված անախորժություններից, քան, ասենք, 10-15 տարի առաջ։ Ռիսկերը կրճատվել են, բայց չեն վերացվել. Լրացուցիչ պաշտպանություն կարող է ապահովել սեփականության իրավունքի ապահովագրությունը, որը դեռ պատշաճ ճանաչում չի ստացել Ռուսաստանում և քիչ պահանջարկ ունի: Ամեն ապահովագրական ընկերություն չէ, որ առաջարկում է նման ծառայություն, թեև սեփականատիրոջ ֆինանսական պաշտպանության հուսալի գործիք է համարվում սեփականության իրավունքի ապահովագրությունը:

Դուք կարող եք վաճառել ժառանգությամբ փոխանցված բնակարանը ստանալուց անմիջապես հետո։ սեփականության վկայականներ- հակառակ դեպքում նման գործարքը կհամարվի անվավեր: Դա անելու համար դուք պետք է կապ հաստատեք Rosreestr-ի հետ այն, ինչ արդեն ստացել եք նոտարից ժառանգության վկայագիր, ինչպես նաև հետևյալ փաստաթղթերով.

• սեփականության իրավունքի գրանցման դիմում (պետք է լրացվի Rosreestr-ում փաստաթղթեր ներկայացնելիս).
• ժառանգի անձը հաստատող փաստաթուղթ (անձնագիր);
• կադաստրային անձնագիր բնակարանի համար;
• չափով պետական ​​գրանցման տուրքի վճարման անդորրագիրը 2000 ռուբ.

Ստանալուց հետո ժամը

բնակարանի ժառանգություն

և դրա գրանցումը Rosreestr-ում սեփականության իրավունքի փոխանցման համար, դրա հետագա օտարումը որևէ կերպ չի տարբերվի բնակարանների վաճառքի սովորական գործարքից: Այնուամենայնիվ, եթե վաճառվող բնակարանը գրանցված է

անչափահաս երեխա, ապա անհրաժեշտ կլինի թույլտվություն ստանալ խնամակալության մարմիններից։

Ժառանգություն ստացած բնակարանի վաճառքի հարկը 2017թ

Ընդհանուր առմամբ, ժառանգությամբ ստացված բնակարանի վաճառքը և նմանատիպ գործարքը Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքին համապատասխան այլ եղանակով ձեռք բերելու դեպքում (սեփականաշնորհում, նվիրատվություն և այլն) տարբերություններ չունեն: Հետևաբար, եկամտահարկը ժառանգական բնակարան վաճառելիս վճարվում է ֆիզիկական անձանց հարկման ընդհանուր սկզբունքներով:

Բայց դա էլ պետք է հաշվի առնել մի շարք առանձնահատկություններ.

• Եթե ​​բնակարանը պատկանում էր ժառանգին ավելի քան երեք տարի(եթե դուք ժառանգություն եք ստանում 2016 թվականից սկսած - հինգ տարի), ապա վաճառքի հարկ չի գանձվի (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 220-րդ հոդված):
• Այս ժամկետը սկսում է հաշվարկվել ոչ թե պետական ​​գրանցման կամ փաստացի ընդունման պահից, այլ կտակարարի մահվան օրվանից(ժառանգության բացում):

2016 թվականի հունվարի 1-իցՀարկային կանոններում զգալի փոփոխություններ են կատարվել. Ներկայումս սեփականության իրավունքով պատկանող անշարժ գույքի վաճառքից գանձվում է անձնական եկամտահարկ, որը դեռևս 13% է 5 տարուց պակաս.

Այս փոփոխությունները չեն ազդել հետևյալ հաջորդականությամբ ձեռք բերված անշարժ գույքի վրա.

• սեփականաշնորհում;
• ժառանգություն կամ նվեր ընտանիքի անդամի կամ մերձավոր ազգականի կողմից.
• ցմահ պահպանման պայմանագիր խնամակալների հետ

Այս փոփոխությունները հետադարձ ուժ չունեն, այսինքն՝ դրանք վերաբերում են միայն 2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո կատարված գործարքներին։

Եթե ​​ժամկետը ժառանգությունից հետո 3 տարուց պակաս է

Հաճախ ժառանգի մոտ ցանկություն է առաջանում հնարավորինս շուտ վաճառել ստացված բնակարանը։ Սակայն եթե բնակարանը վաճառվում է մինչև երեք տարին լրանալը, ապա նման գործարքը ենթակա է հարկման։ Այս դեպքում գործարքն ավարտելուց հետո պետք է տրամադրեք 3-NDFL հռչակագիրդեպի հարկային գրասենյակ.

Արվեստի 2-րդ կետում. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 220-ը սահմանում է.

• նման դեպքերում գումարի վրա վճարվում է հարկ գերազանցում է 1 միլիոն ռուբլին(փաստորեն, վաճառողին տրամադրվում է գույքի նվազեցում 1 միլիոն ռուբլու չափով);
• Վաճառված գույքի հարկի դրույքաչափը հավասար է սովորականին եկամտահարկև կազմում է.
  • Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիների համար - 13% ;
  • օտարերկրյա քաղաքացիների համար - 30% .

Օրինակ, բնակարանը վաճառելով 1,8 միլիոն ռուբլով, հարկ է գանձվում 800 հազար ռուբլու չափով: Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիների համար այս դեպքում հարկային գրասենյակ վճարվող գումարը կկազմի ընդամենը 104 հազար ռուբլի:

Պետք է հաշվի առնել նաև, որ անշարժ գույքի վաճառքի հարկային նվազեցումները թույլատրվում է մեկ անգամ.

Ինչպես վաճառել առանց հարկեր վճարելու

Ժառանգական բնակարանի վաճառքից եկամտահարկ չի գանձվում, եթե բավարարված են հետևյալ պայմանները.

• եթե բնակարանը պատկանում էր վաճառողին ավելի քան երեք տարի;
• եթե վաճառքը կատարվում է գումարի դիմաց 1 միլիոն ռուբլիից պակաս(սովորաբար ճիշտ է սենյակի վաճառքի կամ բնակելի տարածքի բաժնեմասի դեպքում):

• 1-ին և 2-րդ խմբերի հաշմանդամներ;
• հաշմանդամ երեխաներ;
• թոշակառուներ.

Հարկ վճարելուց ազատվելու համար դուք պետք է դիմեք հարկային գրասենյակ դիմումով և փաստաթղթերով, որոնք հաստատում են ձեր հարաբերությունները քաղաքացիների նշված կատեգորիաներից մեկի հետ:

ժառանգներից մեկի կողմից գույքի բաժնեմասի վաճառք

Բնակարանում բաժնեմաս վաճառելիս կարևոր է հաշվի առնել առաջին մերժման իրավունքԸնդհանուր գույքի սեփականության իրավունքով պատկանող բաժնետոմսերի սեփականատերերը ժառանգներից մեկի կողմից վաճառված բաժնեմասը մարելու նախապատվության իրավունք ունեն նշված գնով, ինչպես նաև այլ հավասար պայմաններով (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի 1-ին կետ) .

1. Դրա համար նախ պետք է գրավոր տեղեկացնել ընդհանուր բաժնային սեփականության բոլոր մասնակիցներին ժառանգած բնակարանի մասը վաճառելու ձեր ցանկության մասին՝ նշելով վաճառքի գինը և այլ պայմաններ:
2. Արձանագրվում է բոլոր համասեփականատերերի մերժումը գրավոր.
3. Եթե մեկ ամսվա ընթացքումվաճառքի մասին ծանուցումը ստանալու օրվանից բաժնետիրական սեփականության մասնակիցները չեն հաստատել վաճառվող բաժնետոմսը գնելու իրենց ցանկությունը, մերժումն ընդունվում է ինքնաբերաբար.

Սույն կարգի խախտման դեպքում ցանկացած համասեփականատեր իրավունք կունենա ներկայացնելու ա հայցադիմում դատարանբնակարան ձեռք բերելու իրավունքների փոխանցման մասին.

2016 թվականին Պետդումայի պատգամավորներ LDPR խմբակցությունից

առաջարկ է արվել

հարկադիր վաճառքբաժնետոմսերով ժառանգված բնակարան. Այս դեպքում, եթե վեց ամսվա ընթացքում ժառանգները չկարողանան ինքնուրույն որոշել միակ սեփականատիրոջը կամ գտնել գնորդ, ապա բնակարանը կենթարկվի հարկադիր վաճառքի աճուրդի միջոցով։ Հասույթը կբաժանվի ժառանգների միջև՝ ըստ նրանց բաժնեմասերի։

Պատգամավորների կարծիքով՝ նման միջոցը կնվազեցնի ժառանգական գույքի շուրջ ընտանեկան վեճերի հաճախականությունը և կնվազեցնի խարդախության ռիսկերը այն իրավիճակներում, երբ ժառանգներից մեկը այլ սեփականատերերի համար անհարմար պայմաններ է ստեղծում՝ բնակելի տարածքի միակ սեփականատերը դառնալու համար։ .

Բնակարանի վաճառքի կարգը

Մինչև ժառանգությամբ ստացված բնակարանը վաճառելը, Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիական օրենսդրության համաձայն, ապագա վաճառողը նախ պետք է անցնի. սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցում(Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 131-րդ հոդված) արդեն ստացված ժառանգության վկայականի հիման վրա: Գրանցման պալատից բնակարանի սեփականության իրավունքի վկայական ստանալուց հետո կարող եք սկսել գնորդի որոնումը և առուվաճառքի պայմանագրով գործարք կատարելը:

Ժառանգություն ստացած բնակարան վաճառելու համար անհրաժեշտ է հավաքել հետեւյալը փաստաթղթերի ցանկ.

• բնակարանի վաճառքի պայմանագիր;
• գործարքին մասնակցող անձանց անձնագրեր.
• ժառանգության վկայագիր;
• փաստաթղթեր Rosreestr-ից.
  • սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման վկայագիր.
  • քաղվածք միասնական պետական ​​ռեգիստրից, որը հաստատում է բնակարանի ձերբակալությունների կամ ծանրաբեռնվածության բացակայությունը.
• կադաստրային անձնագիր, բնակարանի պլան (կպատվիրվի BTI-ից);
• վկայագիր բնակարանային բաժնից, որը հաստատում է, որ կոմունալ վճարումների վրա պարտքեր չկան.
• քաղվածք տան ռեգիստրից (բնակարանում գրանցված անձանց բացակայության մասին).

Այս դեպքում ամուսնու համաձայնությունը պարտադիր չէ, քանի որ ժառանգությամբ ստացված ցանկացած գույք չէամուսինների համատեղ սեփականություն.

Մինչև գործարքն ավարտելը, նման անշարժ գույքի ապագա գնորդը պետք է վաճառողից պարզի, թե արդյոք ժառանգված գույքի բաժնեմասի համար այլ հնարավոր հավակնորդներ կան: Եթե ​​այդպիսի անձինք հայտնաբերվեն, նպատակահարմար է նրանցից ստանալ ժառանգության իրավունքից պաշտոնական հրաժարում մինչև վաճառքը կամ գնումը:

Վաճառքի պայմանագիր

Ժառանգության մեջ մտնելուց հետո բնակարան վաճառելու համար վաճառողի և գնորդի միջև կնքվում է պայմանագիր. առուվաճառքի պայմանագիրպարզ գրավոր ձևով.

• Այս դեպքում առաջարկվում է պայմանագրի տեքստում նշել բնակարանի ամբողջական շուկայական արժեքըներառյալ նախկինում վճարված ավանդը (եթե այդպիսիք կան): Սա կարևոր է նրանով, որ եթե դատավարության ընթացքում վիճելի իրավիճակ ստեղծվի, գնորդը կարող է պահանջել միայն առքուվաճառքի պայմանագրում նշված գումարը, այլ ոչ թե ինչ-որ «փաստացի վճարված» գումար, որի չափը. դեռ պետք է ապացուցվի դատարանում:
• Հաճախ, 3 տարուց պակաս բնակարանը վաճառելիս եկամտահարկ վճարելու կամ դրա գումարը նվազեցնելու անհրաժեշտությունից խուսափելու համար, վաճառողի նախաձեռնությամբ, առքուվաճառքի պայմանագրով բնակարանի արժեքը. նշված է որպես թերագնահատվածմինչև չափով 1 միլիոն ռուբլի(երբ ընդհանրապես եկամտահարկ վճարելու կարիք չկա):

2016 թվականի հունվարի 1-ից անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվող գործարքների նկատմամբ հարկերը զգալիորեն տարբերվող գնով բարձրացնելու նպատակով.

դեպի ներքևդրա շուկայական գնից վճարման ենթակա հարկը կհաշվարկվի ոչ թե առուվաճառքի պայմանագրում նշված գնից, այլ ելնելով.

բնակարանի կադաստրային արժեքը(շուկային մոտ), բազմապատկված 0,7 նվազեցման գործակցով:

Վերոնշյալ պայմանագրի պարտադիր տարրերն են.

• գործարքի կողմերի մասին տեղեկատվություն.
• բնակարանի արժեքը;
• տեղեկություններ բնակարանի մասին (հասցե, կադաստրային անձնագրին համապատասխան տեխնիկական տվյալներ);
• գումարի փոխանցման ժամկետը և եղանակը.

Բոլոր պայմանները քննարկելուց և վիճելի հարցերը լուծելուց հետո պայմանագիրը ստորագրվում է երկու կողմերի կողմից, և գործարքը ենթակա է պետական ​​գրանցման՝ այդ պահից համարվելով կնքված։

Գործարքի գրանցում Rosreestr

Առքուվաճառքի պայմանագիրը կնքելուց հետո պարտադիր է դիմում ներկայացնել Rosreestrգործարքի պետական ​​գրանցման մասին. Այն կարող է ներկայացվել անձամբ, ուղարկել փոստով, փաստաբանի կամ բազմաֆունկցիոնալ կենտրոնի (MFC) միջոցով:

Rosreestr-ին ուղղված դիմումից բացի, տրամադրվում են հետևյալը.

• վաճառողի և գնորդի անձնագիր;
• առքուվաճառքի պայմանագիր և ստորագրված բնակարանի ընդունման և փոխանցման ակտ.
• չափով պետական ​​տուրքի վճարման անդորրագիրը գնորդի կողմից 2000 ռուբլի.

Պետական ​​գրանցումն իրականացվում է ս.թ 10 աշխատանքային օրդիմումը և պահանջվող փաստաթղթերը ստանալու օրվանից (1997 թվականի հուլիսի 21-ի թիվ 122-FZ դաշնային օրենքի 13-րդ հոդվածի 3-րդ կետ): Որոշ դեպքերում գրանցումը կարող է կասեցվել կամ չեղարկվել:

Երբեմն ժառանգները ցանկանում են անմիջապես վաճառել ժառանգած տունը: Դրա համար կարող են լինել բազմաթիվ պատճառներ, բայց դուք պետք է հաշվի առնեք նման գործարքի որոշ նրբերանգներ: Ժառանգության հետ կապված հրատապ խնդիրներից մեկն այն է, թե երբ կարելի է ժառանգությունից հետո բնակարան վաճառել:

Ե՞րբ կարող եք վաճառել ժառանգական բնակարան:

Օրենքով իրավահաջորդը սեփականատեր է դառնում կտակարարի մահվան օրվանից: Նույնիսկ եթե նա դեռ ամբողջությամբ չի ձևակերպել ժառանգությունը (դեռևս վկայագիր չկա), նույնիսկ եթե նա իր իրավունքը չի գրանցել Rosreestr-ում, բայց նա դեռ սեփականատերն է։ Կարծես «հետադարձ հայացքով»։ Ուրիշ ո՞ւմից պետք է պահանջեք հարկեր, կոմունալ վճարումներ և այլ վճարումներ այն ժամանակահատվածի համար, երբ ընթանում է ժառանգական ընթացակարգը, որը կարող է տևել վեց ամսից և ավելի:

Բայց փաստորեն, նորաստեղծ սեփականատերը կարող է փաստացի տնօրինել անշարժ գույքը (այն վաճառելու, նվիրաբերելու և այլն) իր սեփականատիրոջ իրավունքը բոլոր կանոնների համաձայն գրանցելուց հետո։ Հակառակ դեպքում գրանցման մարմնում գործարքը չի իրականացվի, իսկ փաստաթղթերն անգամ չեն ընդունվի։ Ժառանգը կհամարվի չարտոնված վաճառող:

Որոշ գույքեր ենթակա են գրավադրման, որի բեռը անցնում է իրավահաջորդին: Այս դեպքում, քանի դեռ գրավառուն (սովորաբար վարկային պայմանագրերով բանկերը) գրավոր համաձայնություն չի տվել վաճառքին, վաճառողի գործողությունները կլինեն անօրինական:

Այսպիսով, ժառանգորդի կողմից բնակարանի վաճառքը հնարավոր դարձնելու համար պահանջվում է հետևյալը.

• ստանալ ժառանգության վկայական;
• գրանցել գույքը կադաստրային գրանցամատյանում (եթե այն գոյություն չի ունեցել) կամ թարմացնել կադաստրի տվյալները (փոփոխություններ կատարել).
• պահել պետություն Rosreestr-ում բնակարանային իրավունքների գրանցում.
• համաձայնություն ստանալ գրավառուից պայմանագիր կնքելու կամ հիփոթեքը մարելու համար (եթե եղել է հիփոթեք):

Վաճառքի հարկ

Ժառանգված անշարժ գույքի մեծ մասը ժառանգների համար բնակարան չի դառնում. Ամենից հաճախ նման որոշման պատճառը իրավահաջորդների միջև տարաձայնություններն են, փողի հրատապ անհրաժեշտությունը, այլ բնակարանների առկայությունը և այլն:

Գնորդ գտնելը, գնի շուրջ բանակցությունները և գրանցումը այն բոլոր հոգսերը չեն, որոնք սպասում են վաճառող-ժառանգներին։ Առջևում պետության նկատմամբ դեռևս կա պարտավորություն՝ գործարքից եկամտի հարկի վճարման տեսքով։ Եվ այդ ծախսերը ընկնում են վաճառողի վրա որպես լրացուցիչ բեռ՝ ի լրումն ժառանգության մեջ մտնելու պետական ​​տուրքի (տե՛ս օրենքով ժառանգություն մտնել մահից հետո)։

• Հարկի գումարը կազմում է վաճառվող գույքի ընդհանուր արժեքի 13%-ը, և այն պետք է վճարվի տարածքային հարկային գրասենյակ (հարկվող անձի բնակության վայրում): Ոչ ռեզիդենտների համար հարկն էլ ավելի բարձր է և կազմում է 30%:
• Դուք պետք է ճիշտ ձևակերպեք հայտարարագիր 3-NDFL ձևով (տես, թե ինչպես ճիշտ հաշվարկել հարկը բնակարան վաճառելիս): Եվ նաև մանրամասներ, թե ինչ հարկ պետք է վճարել ժառանգական բնակարան վաճառելիս։
• ժամանակին (ոչ ուշ, քան ապրիլի 30-ը) ներկայացնել ստուգմանը։
• Ժամանակին վճարեք (մինչև հուլիսի 15-ը) վճարված հարկի ամբողջ գումարը (փոխանցման համար բանկային տվյալները կարելի է ստանալ տեղական Դաշնային հարկային ծառայությունից):

Օրենքը չի նախատեսում անձնական եկամտահարկի արտոնություններ անշարժ գույք վաճառելիս (այդ թվում՝ սոցիալապես անապահով խավի քաղաքացիների համար), ուստի բոլորը ստիպված կլինեն վճարել հարկը։ Սակայն սեփականատերը հնարավորություն ունի նվազեցնել հարկվող գումարի չափը կամ ամբողջությամբ ազատվել բյուջեի նկատմամբ պատասխանատվությունից։

Հարկերը վճարելուց/նվազեցնելու իրավական ուղիները

Հարկային ազատում

Դուք կարող եք խուսափել բյուրոկրատական ​​թոհուբոհից (ձևավորել և տեսչություն ներկայացնել հայտարարագրեր), ինչպես նաև պաշտպանվել ձեզ հարկերից՝ պարզապես սեփականության իրավունք ստանալուց հետո 3 տարի սպասելով։

Եթե ​​ժառանգություն ստացած բնակարանը շարունակաբար պատկանում է իրավահաջորդին ավելի քան 3 տարի, ապա երբ այն վաճառվում է (36 ամիս հետո), նա ամբողջությամբ ազատվում է անձնական եկամտահարկից։

2016 թվականից բնակելի տարածքների համար սահմանվել է 5 տարի ժամկետ՝ առանց հարկերի վաճառքի։ Այս ժամկետը չի տարածվում բնակարանների ժառանգության վրա, ուստի հարկ վճարելուց խուսափելու համար դուք պետք է սպասեք ժառանգված գույքի սեփականության իրավունքը ստանալու օրվանից 36 ամիս:

Հարկի նվազեցում

Դուք կարող եք նվազեցնել անձնական եկամտահարկի գումարը մինչև «0» ռուբլի, եթե բնակարանի արժեքը բարձր չէ: Ի տարբերություն հարկային ազատման, դուք պետք չէ 3 տարի դիմանալ, բայց հայտարարագրերով բյուրոկրատական ​​գործողությունները հնարավոր չէ խուսափել:

Հարկերի «էժանացման» կարգը պարզ է.

• այսպես կոչված հարկային նվազեցումը (1 միլիոն ռուբլի գումար) հանվում է բազային ցուցանիշից (օբյեկտի վաճառքի գինը)
• կամ ձեռքբերման ծախսեր (ժառանգության և գույքի գրանցման ծախսեր),
• իսկ ստացված արդյունքը բազմապատկվում է 13 տոկոսով։

Որպես կանոն, ծախսերը 1 միլիոն ռուբլուց պակաս են, ուստի բոլորն օգտագործում են 1 միլիոն ռուբլու նվազեցում: Դուք կարող եք բացառել միայն մեկ տարբերակ.

• կամ նվազեցում,
• կամ ծախսեր (վաճառող-հարկ վճարողի ընտրությամբ):

Եթե ​​բաժնետիրական անշարժ գույքը վաճառվում է, ապա յուրաքանչյուր բաժնետեր իր անունից ներկայացնում է առանձին հայտարարագիր: Հայտարարագրում նշվում է հարկի չափը՝ կախված նրան պատկանող բաժնեմասի արժեքից։ Հարկային նվազեցումը կիրառվում է՝ բաշխելով այն որպես տոկոս՝ յուրաքանչյուր բաժնետոմսի չափին համապատասխան (այսինքն, ոչ թե յուրաքանչյուր բաժնետեր է կիրառում 1 միլիոն ռուբլի, այլ 1 միլիոն ամբողջ օբյեկտի համար):

Պայմանագրում նշված է բնակարանի գինը (սա այն գումարն է, որը պետք է արտացոլվի հարկային հայտարարագրում): Պայմանագրային արժեքը սահմանվում է կողմերի կողմից, բայց եթե պարզվում է, որ այն փոքր է կադաստրային արժեքից, ապա հարկային նպատակներով թույլատրվում է կադաստրային արժեքի առնվազն 70%-ի չափով գումար:

Հարկային ռիսկեր և պարտավորություններ

Տարեցտարի ավելի ու ավելի քիչ են լինում իրականությունը խեղաթյուրելու և խեղաթյուրելու հնարամիտ եղանակները՝ հարկերից խնայելու համար (ծախսերը թերագնահատել, ծախսերը ուռճացնել և այլն): Օրիգինալ և հնարամիտ հարկատու մնալն ավելի ու ավելի է դժվարանում, հատկապես 2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո։

• Ռուսաստանում գրեթե ամբողջ անշարժ գույքը գնահատվել է և այժմ ունի կադաստրային արժեք, որը շատ մոտ է իրական շուկայական արժեքին, որով բնակարանները վաճառվում են շուկայում:
• Եվ հիմա ձեր պայմանագրի գինը կհամեմատեն դրա հետ, եթե այն ցածր է կադաստրային արժեքի 70%-ից, ապա հարկը կհաշվարկվի ոչ թե պայմանագրով նախատեսված գումարի, այլ կադաստրային արժեքի 70%-ի վրա։
• Ստուգումը կարող է բացահայտել կասկածելի հաշվետվություններ նույնիսկ Rosreestr-ի բնակելի տարածքների մասին տեղեկատվություն պահանջելու փուլում:
• Հաջորդը, սպառնում է հարկային աուդիտ (գրասեղան կամ դաշտային): Արդյունքների հիման վրա, հավանական է, որ կգնահատվեն լրացուցիչ հարկեր՝ տույժերի և տույժերի հետ մեկտեղ:

Հարկային մինիմիզացման ոլորտի մասնագետները խորհուրդ են տալիս հաշվետվությունները դարձնել հնարավորինս թափանցիկ, ավելի լուրջ վերաբերվել վճարումներին, իսկ բարդ հարցերի դեպքում դիմել տեղական տեսչությանը (ցանկալի է նույնիսկ գրավոր) պարզաբանումների համար։

Ժառանգներից բնակարան գնելը. գնորդի ռիսկերը

Թերևս բնակարանային շուկայում ամենավտանգավոր գործարքներից մեկը ժառանգությունից հետո բնակարան գնելն է: Այն հղի է բազմաթիվ թաքնված սպառնալիքներով, որոնք երբեմն անսպասելի անակնկալ են դառնում նույնիսկ հենց վաճառողի համար։

Ուստի, հնարավորության դեպքում, խորհուրդ է տրվում հրաժարվել այս կատեգորիայի անշարժ գույքից։ Երբ ձեր մտադրությունները հաստատուն են, դուք պետք է ուշադիր պատրաստվեք պատասխանատու քայլին:

Ցանկալի է այս միջոցառմանը ներգրավել ընկերոջ, վստահելի իրավաբանի կամ ռիելթորի: Եթե ​​դա հնարավոր չէ, ապա դուք պետք է խստորեն հետևեք ստորև ներկայացված հրահանգներին, որպեսզի ինչ-որ կերպ նվազագույնի հասցնեք ռիսկերը ժառանգությամբ բնակարան գնելիս:

Հրահանգներ, թե ինչպես ճիշտ գնել ժառանգական բնակարան

Առաջին տպավորությունը

Հատկապես պետք է զգույշ լինեք գրավիչ գնման պայմաններով տարբերակներ դիտարկելուց, մասնավորապես՝ գրավիչ գնով: Հաճախ ցածր գնի պատճառը «որոգայթները» չեն, այլ ստացված ժառանգությունն արագ բաժանելու ցանկությունը։ Դրա շնորհիվ ինքնարժեքը կարող է 5-10%-ով ցածր լինել շուկայական միջինից։ Բայց եթե գինը չափազանց ցածր է, ապա իմաստ ունի լրջորեն մտածել այն պատճառների մասին, թե ինչու է ժառանգը ցանկանում ազատվել ժառանգությունից:

Հանդիպում վաճառողի հետ

Նախ, դուք պետք է ստուգեք նրա ինքնությունը անձնագրով և պարզեք, թե արդյոք նա սեփականատերն է, թե գործում է վստահված անձի միջոցով: Եթե ​​գործ ունեք ներկայացուցչի հետ, ապա սեփականատիրոջ հետ անձնական շփումն անհրաժեշտ է (ցանկալի է վկաների ներկայությամբ և վաճառվող տարածքում)։ Զրույցի ընթացքում պարզեք.

• վաճառքի շարժառիթները;
• բնակարանների պատմություն (ինչպես է հայտնվել առաջին սեփականատերը (սեփականաշնորհում, երկարաժամկետ մասնակցություն բազմաբնակարան շենքի կառուցմանը), ինչպես է գույքը ձեռք բերել վաճառողը և այլն);
• կա՞ն գրանցված անձինք կամ բնակության իրավունք ունեցող այլ քաղաքացիներ (սեփականաշնորհումից հրաժարվածներ, կտակի համաձայն ժառանգներ, զորացրվածներ՝ բանակ գնալու, դատապարտվածության, արտերկիր մեկնելու պատճառով և այլն).
• ինչպես է ստացվել ժառանգության վկայականը (չե՞ն եղել/չե՞ն եղել իրավական վեճ, արդյոք եղել են այլ դիմորդներ և ո՞ր նոտարը (նոտարի լրիվ անվանումը, հասցեն) է կատարել ժառանգական գույքի գրանցումը): *Կամքով կամ օրենքով բնակարան գնելիս ռիսկերը նույնն են*, այնուամենայնիվ, կարևոր է պարզել մուտքի հիմքը (գուցե դա թույլ կտա ճիշտ գնահատել պատկերն ամբողջությամբ և ճիշտ գնահատել գնման հեռանկարը. և վաճառք);
• Տեխնիկական առումով բնակարանների հետ կապված խնդիրների առկայություն/բացակայություն (ապօրինի վերակառուցում (վերազինում), փաստաթղթերում սխալներ, միասնական պետական ​​ռեգիստրում, պետական ​​գույքի կոմիտեում և այլն)
• բնակարանային պարտքի վերաբերյալ հարցեր (կոմունալ վճարումներ, էներգիա մատակարարող ընկերություններ. գազ, էլեկտրաէներգիա, ջուր և այլն);
• կա՞ն որևէ ծանրաբեռնվածություն (հիփոթեք, վարձավճար, վարձակալություն և այլն);
• պատճառները, թե ինչու է վաճառելու իրավասությունը փոխանցվում հոգաբարձուին (եթե վաճառողը ինքը սեփականատերը չէ).
• քննարկել պայմանագրի հիմնական պայմանները (գինը, կնքման ժամկետը և այլն);
• այլ հարցեր։

Ավանդներ չկան

Նախքան պայմանագիրը ստորագրելը չպետք է նախնական պայմանագրեր կնքել, ավանդներ տալ կամ ավանդ թողնել։ Բնակարանն առանձնահատուկ ապրանք է, որը վաճառվում է դանդաղ ու դժվար: Իսկ այն գնվում է սառը գլխով ու առանց էմոցիաների։ Փողը միշտ ավելի իրացվելի է, քան անշարժ գույքը (հատկապես հիմա), և եթե այս տարբերակը ձախողվի, կլինի մեկ այլ տարբերակ:

Փաստաթղթեր

Զգուշորեն ուսումնասիրեք պահանջվող բնակարանային փաստաթղթերը.

• վերնագրի փաստաթղթեր.
  • ժառանգության վկայական,
  • Ժառանգական բաժնետոմսերի բաժանման պայմանագիր,
  • առքուվաճառքի, նվիրատվության, սեփականաշնորհման պայմանագրեր (հաստատող կտակարարի իրավունքները) և այլն.
• իրավական փաստաթղթեր.
  • գույքի պետական ​​գրանցման վկայական (չեղյալ համարվել է 2016 թվականի հուլիսի 15-ից),
  • քաղվածք պետական ​​ռեգիստրից;
• տեխնիկական փաստաթղթեր.
  • BTI անձնագիր,
  • տեխնիկական պլան,
  • կադաստրային անձնագիր կամ քաղվածք Պետական ​​գույքի կոմիտեից,
  • Վերակառուցման օրինականացման մասին որոշում.
• մնացած գույքի սեփականատերերի վավերացված համաձայնությունը բնակարանի բաժնետոմսերի ժառանգների կողմից վաճառքի դեպքում.
• գրանցված անձանց ընդլայնված վկայական, բնակության վայրում ընտանիքի կազմի վկայական.
• Ընդլայնված քաղվածք միասնական պետական ​​ռեգիստրից, որը պարունակում է օբյեկտի համար գործարքների պատմությունը.
• վկայականներ բնակարանային բաժնից, տների սեփականատերերի ասոցիացիայից, ERIC-ից պարտքի բացակայության մասին.
• վկայականներ հոգեբուժական և թմրամիջոցների բուժման կլինիկայից՝ վստահ լինել վաճառողի օրինական կարողությանը.
• թույլտվություն խնամակալության խորհրդի կողմից, եթե սեփականատերը երեխա է կամ նույնիսկ եթե նա պարզապես գրանցված է հասցեում.
• եւ ուրիշներ։

Առաջին հերթին պարզեք, թե երբ է փոխանցվել ժառանգությունը: Եթե ​​լեգենդը թարմ է (մինչև 1 տարի), ապա գնորդի ռիսկերը իրական են:

Գործողության արդյունքի անվիճելիությունը երաշխավորվում է, երբ իրավահաջորդը երկար ժամանակ (5 և ավելի տարի) տիրապետում էր գույքին:

Արժե նաև ուշադրություն դարձնել սեփականատիրոջից ստացված տեղեկատվության համապատասխանությանը փաստաթղթերին, ինչպես նաև բուն փաստաթղթում սխալների, հակասությունների և այլնի առկայությանը/բացակայությանը:

Ստուգում

Իրականացնել գույքի մանրակրկիտ ստուգում դասավորության, կապի և ինժեներական սարքավորումների ամբողջականության համար (էլեկտրական վահանակներ, օդափոխություն և այլն): Ճանապարհին կարող եք նայել ձեր հարևաններին (հատկապես ներքևում) և հարցնել, թե արդյոք բողոքներ կան բնակարանի վերաբերյալ (ջրհեղեղի, սանիտարական ստանդարտների խախտման, քաղաքաշինության, բնակարանների պահպանման և այլնի համար):

Զրույց նոտարի հետ

Ժառանգության գրանցումն իրականացրած նոտարի մոտ այցելեք նշանակման և իմացեք ժառանգական գործի մաքրության, դիմողների միջև տարաձայնությունների և հակասությունների, իրավական վեճերի մասին (եթե այդպիսիք կան): Սովորաբար, նոտարները դժկամությամբ են կիսվում նման տեղեկություններով, բայց եթե նման այցը կատարվում է ժառանգ-վաճառողի հետ համատեղ, և նոտարին բացատրվում է, որ հետաքրքրությունը պայմանավորված է առաջիկա առքուվաճառքով, ապա կարելի է ստանալ ընդհանուր տեղեկատվություն (որը. արդեն արժեքավոր): Բացի այդ, դուք կարող եք նոտարից տեղեկություններ պահանջել գնվող բնակելի տարածքների ձերբակալությունների և սահմանափակումների մասին:

Տվյալների բազայի հարցում

Ստուգեք ժառանգ-վաճառողին, մյուս ժառանգներին և կտակարարին դատական ​​և կատարողական վարույթի առկայության համար.

• Ռուսաստանի Դաշնության «Արդարադատություն» պետական ​​հակամենաշնորհային ծառայության կայքում (Ռուսաստանի Դաշնության դատարանների ընդհանուր կայք) հասցե. «Գործերի և դատական ​​ակտերի որոնում» ներդիրում.
• Ռուսաստանի Դաշնության FSSP-ի կայքում (կարգադրիչներ), հասցեն՝ «Կատարողական վարույթների տվյալների բանկ» ծառայությունում:

Հարցում

Ընկերների միջոցով (եթե ունեք նման կապեր) ոստիկանության տարածքային բաժիններում (ժառանգված գույքի գտնվելու վայրում) տեղեկացեք վաճառողի և այլ շահագրգիռ կողմերի նկատմամբ խարդախության և այլ հանցագործությունների մասին ստուգումների մասին:

Դեկոր

Ավելի անվտանգ է գործարքը ձեւակերպել նոտարական կարգով և գերադասելի է նույն նոտարով, ով վարել է այս ժառանգությունը: Եթե ​​գույքը բաժնային սեփականություն է, ապա նոտարական վավերացումը գործարքի օրինականության նախապայման է: Պայմանագրի այս ձևը կվերացնի բազմաթիվ ռիսկեր, քանի որ նոտարն արդեն տեղյակ է իրադարձությունների մասին։ Բացի այդ, նա ստուգում է գործարքի օրինականությունը (այսինքն՝ դրա «իրավական մաքրությունը») և խնդիրների դեպքում անձամբ է պատասխանատու իր ունեցվածքի թերությունների համար։

Բայց դա պատճառ չէ դուրս գալու այնպիսի կարևոր փուլից, ինչպիսին է պայմանների քննարկումն ու համաձայնագրի կնքումը (ստորագրումը)։

Տեքստում արտացոլեք միայն իրական թվերը և ամսաթվերը, հատկապես գների համար: Դուք չեք կարող թերագնահատել գնման գինը, անկախ նրանից, թե որքան հուզիչ են վաճառողի խնդրանքները, ծանրակշիռ պատճառները և համոզիչ փաստարկները: Եթե ​​ինչ-ինչ պատճառներով գործարքը անվավեր է ճանաչվել, ապա կարող եք հույս դնել միայն այն գումարի վրա, որի չափը նշված է պայմանագրում:

Շատ խելամիտ քայլ կլիներ հանդիպել բոլոր ժառանգներին (եթե այդպիսիք կան) և տան ճակատագրով հետաքրքրված այլ անձանց հետ և նրանցից ստանալ անդորրագրեր, որոնք հաստատում են գալիք առուվաճառքի վերաբերյալ պահանջների և առարկությունների բացակայությունը: Նման համաձայնություններն ու հաստատումները օրենքով չեն պահանջվում, բայց թղթի վրա մի երկու նախադասություն այդքան հոգեկան հանգստություն է երաշխավորում։ Քանի որ այդ անձանց կողմից իրավական պահանջների դեպքում այդ փաստաթղթերը կվերածվեն դատավարի դեմ լավ ապացույցների:

Եթե ​​ընթացիկ ստուգման գործողությունների ընթացքում բացահայտվեն որևէ կասկած կամ կասկածելի ասպեկտ (ներառյալ վաճառողի և այլ շահագրգիռ կողմերի վարքագիծը), ավելի լավ է նրբանկատորեն հրաժարվել գնումից:

Ինչ անել, եթե գնումներից հետո խնդիրներ առաջանան

Դիմորդների (օրենքով և կտակի համաձայն, պարտադիր բաժնետոմսերի սեփականատերեր, փոխանցման միջոցով ժառանգներ, ներկայացուցչություն և այլն) բազմաթիվ պահանջների պատճառով նրանց պահանջների տարասեռ լինելը (սեփականատեր դառնալ, դրամական փոխհատուցում պահանջել, բնակության իրավունք ստանալ, և այլն), ինչպես նաև ժառանգության մեջ մտնելու գործընթացի տևողությունը (վեց ամիս՝ մուտքի ժամկետը վերականգնելու հնարավորությամբ), բացասական հետևանքները *ժառանգներից բնակարան գնելուց* հետո կարող են լինել անկանխատեսելի բազմազանություն.

Ակնհայտ սպառնալիքներ

Գործարքի չեղարկում

Ժառանգ-վաճառողի և գնորդի միջև կնքված ժառանգական բնակարանի առքուվաճառքի գործարքի վերացման (անվավերության) իրավական գործընթացը ծագում է տարաձայնությունների, հակասությունների և հարաբերությունների պարզաբանման հետևանքով.

• Կտակարարի ամուսնու կողմից՝ պայմանավորված.
  • վեճ ժառանգության բաշխման վերաբերյալ առանց նրա մասնակցության (առավել հաճախ նախկին ամուսինը ժամանակ չի ունեցել համատեղ գույքը բաժանելու համար).
  • ժառանգված գույքի ճանաչումը որպես կտակարարի ամուսնու անձնական սեփականություն, այսինքն՝ ապօրինաբար ներառված ժառանգական զանգվածում.
  • պարտատերերի պահանջների ներկայացում ամուսնու (նախկին ամուսնու) դեմ՝ ներառյալ համատեղ գույքը բաժանելու պահանջը.
• Երրորդ կողմերից հաշվի առնելով.
  • իր իրավունքի պաշտպանությունը բնակարանի սեփականատիրոջ կողմից (ով ժամանակ չի ունեցել գրանցել իր իրավունքները Rosreestr-ում) բնակարանը ժառանգական զանգվածում ապօրինի ներառելուց (օրինակ՝ տեղի է ունեցել բնակարանի վաճառք, որի գրանցումը. կտակարարն իր կենդանության օրոք խուսափել է, մահից հետո վաճառված բնակարանը ներառվել է ժառանգական զանգվածի մեջ, ժառանգության մեջ մտնել և հետագայում վաճառվել.
  • կտակարարի պարտատերերի դեմ պարտքային պահանջներ ներկայացնելը (ժառանգների կամ ժառանգական գույքի դեմ պահանջ ներկայացնելը).
• Հնարավոր ժառանգների միջև՝ կապված.
  • ժառանգության մեջ մտնելու բաց թողնված ժամկետի վերականգնում.
  • բողոքարկելով ժառանգությունից չհիմնավորված բացառումը կամ, ընդհակառակը, չարտոնված ժառանգների ժառանգության մեջ մտնելը (ոչ իրենց հերթին).
  • այլ ժառանգների ժառանգության ապօրինի մերժումը վիճարկելը (օրինակ, մերժումը կատարվել է խաբեության կամ մոլորության ազդեցության տակ).
  • բաժնետոմսերի սխալ կատարված ժառանգական բաժանում.
  • վիճարկել ժառանգների միջև համաձայնագիրը (ովքեր ընդունել են ժառանգությունը, բայց դեռ չեն գրանցել իրենց սեփականության իրավունքները Rosreestr-ում) ժառանգության բաժնետոմսերի բաշխման վերաբերյալ.
  • կտակը անվավեր ճանաչելը;
  • ազգակցական կապի ապացույց, որն ապահովում է ժառանգության ընթացակարգին մասնակցելու իրավունք (օրինակ, կտակարարի անօրինական երեխաներ).
  • պարտադիր բաժնեմաս պահանջելու համար կտակարարից կախված լինելու փաստի հաստատում.
  • շահագրգիռ անձի կողմից կտակի հայտնաբերում, ով նախկինում չի իմացել դրա գոյության մասին ժառանգական գործի ավարտից հետո.
  • փաստաթղթերի կեղծումը և վաճառողի՝ որպես ոչ պատշաճ ժառանգորդի այլ ապօրինի գործողությունները:
• Կտակարարի կողմից.Լինում են իրավիճակներ, երբ կտակարարը դատարանի որոշմամբ մահացած է ճանաչվում, իսկ հետո հայտնվում և փորձում է վերականգնել այն գույքը, որը եղել է իր մոտ մինչև մահացած ճանաչվելը։

Ցանկը կարող է համալրվել այլ իրավիճակներով: Դրանք կարող են հանգեցնել գործարքի չեղարկման միայն դատարանի որոշման հիման վրա, որը կախված է գործի հանգամանքներից և վիճող կողմերի՝ իրենց շահերը պաշտպանելու կարողությունից։

Առքուվաճառքի պայմանագրի պայմանների փոփոխություն

Օրինակ, ըստ կտակի պայմանների, բնակարանը ենթակա էր վաճառքի կտակը կատարողի կողմից, իսկ հասույթը շնորհվում էր անչափահաս ժառանգատուին: Տան վիճակը շատ ցանկալի էր, բայց դրա արժեքը լրացրեց այս թերությունը: Անչափահասի, որպես պայմանագրի կողմերից մեկի, անձնական հաշվին գումար է փոխանցվել։ Հետագայում խնամակալության մարմինը, հանդես գալով անչափահաս ժառանգորդի անունից, փոխել է գնի վերաբերյալ պայմանագրի պայմանները։ Այսինքն՝ բնակարանի գինը սահմանել է շուկայական գնին։ Արդյունքում գնորդը պետք է հավելյալ վճարի տան համար, ինչը նրա համար շատ անշահավետ է դարձնում առք ու վաճառքը։

Նոր սեփականատիրոջ իրավունքների սահմանափակում

Օրինակ՝ կտակարարը կտակ է կազմել, որում նախատեսել է իր ընկերոջ ցմահ գրանցումը։ Իրավահաջորդը գրանցել է տունը, ապա վաճառել այն: Բայց ես չէի մտածում ժառանգորդի մասին. Վերջինս որոշ ժամանակ անց հայտարարել է իր իրավունքը, բայց նոր սեփականատիրոջը։ Արդյունքում, բնակելի տարածքը պետք է բաժանվի անծանոթի հետ:

Անուղղակի խնդիրներ

Ի հավելումն անհաջող գործարքի ուղղակի կորուստների, գնորդի համար կարող են առաջանալ նաև լրացուցիչ ծախսեր:

Օրինակ, գնումից հետո թանկարժեք վերանորոգումներ են կատարվել։ Պայմանագիրն անվավեր է ճանաչվել, կողմերին հրամայվել է հետ վերադարձնել ամեն ինչ (ինչպես մինչև գործարքը)։ Եթե ​​նույնիսկ գնորդին վերադարձվի տան գնման գինը, ոչ ոք չի փոխհատուցի վերանորոգման ծախսերը առանց հավելյալ ջանքերի, դատավարության և նյարդերի:

Վերևում մենք խոսում էինք պարզ խնդրահարույց իրավիճակների մասին, որոնց լուծումը հանգում է ստանդարտ դատական ​​վեճի։ Բայց կան պատմություններ, երբ գնորդը ենթարկվում է աճող ռիսկերի և կրկնակի վնաս է կրում:

Օրինակ,Կտակով ժառանգորդից ձեռք է բերվել բնակարան. Այնուհետև հարգելի գնորդը գույքը վերավաճառում է հաջորդ սեփականատիրոջը՝ իր սեփական նշագրմամբ: Իսկ որոշ ժամանակ անց ժառանգության պարտադիր բաժնեմասի համար դիմողներ են հայտնվում։ Եվ նրանք վիճարկում են բոլոր գործարքները (ինչպես առաջին, այնպես էլ հաջորդ վաճառքները): Արդյունքում, սկզբնական գնորդը պետք է վերադարձնի պայմանագրի գինը հաջորդ սեփականատիրոջը: Այս դեպքում առաջին գնորդը չի վերադարձնում բնակելի տարածքը (քանի որ այն դառնում է օրինական ժառանգների սեփականությունը), այլ միայն իրավունք ունի կեղծ ժառանգից (ով ծախսել է ամբողջ գումարը և ծախսել) վերադարձնել վճարված գումարը։ անվճարունակ է): Այսպիսով, գնորդը կորցրել է իր բնակարանը և դեռևս մեծ պարտք ունի։

Շատ հնարավոր խնդիրներից կարելի է խուսափել գույքի զգույշ և ռացիոնալ սեփականության և օգտագործման միջոցով:

Պետք է հիշել երեք հիմնական կանոն.

• Մի շտապեք վաճառել ձեր գույքը. Քանի որ հետագա վաճառքը ձեզ չի պաշտպանի գործարքը վիճարկելու հնարավորությունից, և եթե նման իրադարձություններ տեղի ունենան, ավելի դժվար կլինի լուծել դրա հետևանքները:
• Իրականացնել վերանորոգում, վերակառուցում և այլ բարելավումներ պաշտոնական թույլտվությունների հիման վրա (անհրաժեշտության դեպքում) և բոլոր ծախսերի փաստաթղթային ապացույցներով: Վատագույն սցենարի դեպքում այդ ծախսերը կարող են ճանաչվել որպես վնաս և վերականգնվել վաճառողից:
• Գնումից հետո, վեց ամսվա կամ մեկ տարվա ընթացքում, դուք պետք է պահանջեք քաղվածքներ Rosreestr-ից գույքի համար (տես ձերբակալությունների, սահմանափակումների, իրավական վեճերի և այլնի մասին տեղեկությունները), ինչպես նաև MFC-ից գրանցված անձանց վկայականների համար: Սա թույլ կտա արագ արձագանքել ծագած խնդիրներին։ Պարզապես երբեմն ուշացումը հանգեցնում է շատ լուրջ հետևանքների։ Նույն պատճառներով դուք պետք է ինքներդ գրանցվեք գնված բնակարանում (փոստային, այդ թվում՝ դատական ​​նամակագրությունը ժամանակին ստանալու համար):

Եթե ​​գործարքի արդյունքը պարզվում է, որ անբարենպաստ է, և գույքը գրանցելուց հետո խնդիրներ են առաջանում, ապա խելամիտ է պահպանել հետևյալ սկզբունքները.

Պետք է հանգիստ մնալ

Այսինքն՝ հապճեպ ու չմտածված քայլերի մի դիմեք։ Ոչ մի դեպքում չպետք է ներքաշվեք վաճառողի կամ վիճելի ժառանգորդի կողմից առաջարկվող արկածների մեջ: Թերևս սա հնարք է, որը միայն կվատթարացնի իրավիճակը։

Առավելագույն մասնակցություն իրավական վեճերին

Անկախ նրանից, թե ժառանգական գույքի նկատմամբ իրավահաջորդները, կտակարարի պարտատերերը կամ այլ անձինք կարող են պահանջներ ունենալ (կտակը վիճարկելը, ժառանգության մեջ մտնելու ժամկետի վերականգնումը, ժառանգության բաժնետոմսերի չափի վերաբերյալ տարաձայնությունները, բնակարանների հետ գործարքների վերաբերյալ առարկությունները և այլն), Գույքի նոր սեփականատիրոջ համար դրանք կարող են հետևանքներ ունենալ։ Հետևաբար, գնորդն ամեն դեպքում շահագրգիռ կողմ է։ Եվ հենց որ հայտնի դառնա որևէ դատական ​​գործընթացի մասին, պետք է ձգտել ներգրավվել գործընթացին (կամ որպես գործի կողմ, կամ որպես երրորդ անձ), բարեբախտաբար, նյութական շահի հղումը թույլ է տալիս դա անել։ .

Պետք է ակտիվ լինել դատարանում. Դա կվճարի բահերով:

Փոխազդեցություն վաճառողի հետ

Չափազանց կարևոր է կապ պահպանել չարաբաստիկ գույքը վաճառողի հետ, քանի որ նա ունի ավելի ամբողջական տեղեկատվություն վիճելի գույքի, վիճարկողի մտադրությունների և այլ արժեքավոր տեղեկությունների մասին։ Համատեղ ջանքեր գործադրելով և միասին գործելով՝ դուք կարող եք առավելություն ստանալ հայցվորի նկատմամբ։

Բայց նման համագործակցությունը պետք է շատ զգույշ լինի։ Զգոնություն և զգուշություն է պետք, քանի որ վաճառողը կարող է դաշնակցի դեր խաղալ, բայց իրականում լինել հակառակ կողմում։

Դիմում է ոստիկանություն, դատախազություն

Ձեր իրավունքները պաշտպանելու համար դուք պետք է հնարավորինս շատ ուժեր ներգրավեք։ Գույքին սպառնացող վտանգի մասին ոստիկանություն հաղորդում ներկայացնելով՝ դուք կարող եք շատ օգուտներ ստանալ:

• Նախ, ստուգման արդյունքները կարող են լավ օգնություն լինել իրավական վեճում (քանի որ դուք կարող եք օգտակար տեղեկատվություն քաղել ստուգման արձանագրություններից, վկաների հարցաքննությունից և այն հարցումների պատասխաններից, որոնք դուք չեք կարող ինքնուրույն ստանալ): Հետևաբար, նույնիսկ եթե քրեական գործ չի հարուցվել, կարող եք ծանոթանալ մերժման նյութին և օգտակար բան պեղել։
• Երկրորդ, հենց իրավապահ մարմիններին ուղղված դիմումը կարող է վախեցնել հավանական հայցվորին։ Ասենք, որ անշարժ գույքի վաճառքը և դրան հաջորդած վեճը դատարան ներկայացնելը մեկ խարդախ շղթայի օղակներ էին։ Իրավապահի աչքը դավադրություն է տեսնում. Հարձակվողները կնախընտրեն հրաժարվել իրենց ծրագրից՝ հանցագործության մեջ չբռնվելու համար։

Ժառանգորդի կողմից բնակարան վաճառելը. ռիսկեր վաճառողի համար

Ժառանգական անշարժ գույքի շրջանառության առանձնահատկությունն այն է, որ բացարձակ երաշխիքներ չկան ոչ մեկի համար։ Պայմանագրի կողմերից յուրաքանչյուրը գտնվում է վտանգավոր գոտում։ Գնորդի հետ «կրակի հետ» է խաղում նաև վաճառողը։ Իսկ վերջիններիս դեպքում անբարենպաստ իրադարձությունների առաջացման մեծ հավանականություն կա.

• Պայմանագրի գնի չափով գումար վերադարձնելու պարտավորություն.
• վերանորոգման, վերազինման, վաճառված օբյեկտի նպատակի փոփոխության ծախսերի փոխհատուցում, որոնք կատարվել են վերջին սեփականատիրոջ կողմից (եթե այդպիսի ներդրումներ են տեղի ունենում).
• ձեռք բերողի բարոյական վնասի և այլ կորուստների փոխհատուցում (ռեգեսի պահանջներով):

Ավելին, զրկված ժառանգները, առքուվաճառքի պայմանագիրը չեղյալ համարելով, կարող են դատարանի միջոցով փորձել ժառանգ-վաճառողին անարժան ճանաչել։ Իսկ եթե նման փորձը հաջող լինի, ապա նա կզրկվի կտակարարի գույքի նկատմամբ բոլոր իրավունքներից։ Այսինքն՝ նոր դիմորդը ոչ թե կկրճատի ժառանգության իր բաժինը, այլ ընդհանրապես կխլի։ Այլ վնասակար արդյունքները չեն կարող բացառվել:

Ի՞նչ պետք է անի վաճառողը վաճառելիս բացասական հետևանքներից խուսափելու համար:

Վաճառողի ռիսկերը, իհարկե, կարելի է նվազագույնի հասցնել։

Պահեք ժամանակը

Պետք չէ հապճեպ ազատվել ունեցվածքից. Սպասելով մի քանի տարի, մինչև իրադարձությունների փոշին նստի, կարող եք մեկ քարով սպանել երկու թռչուն. կարող եք խնայել հարկերի վրա (3 տարվա սեփականության իրավունքից հետո վաճառքը ազատվում է հարկերից) և կատարել «անամպ» առք ու վաճառք (եթե. 3-5 տարվա ընթացքում ոչ ոք շահագրգռված չի արտահայտի իր դժգոհությունը, դա քիչ հավանական է, որ հետագայում լինի):

Լուծեք բոլոր հակամարտությունները

Ժառանգությունը պետք է ընդունվի պատվով և արդարությամբ: Ամեն ինչ պետք է հնարավորինս համապատասխանի օրենքին։ Խորհուրդ չի տրվում դիտավորյալ թաքցնել որևէ տեղեկություն այլ դիմորդներից, շահարկել փաստերը, մոլորեցնել և այլն: Ընթացակարգը պետք է լինի հնարավորինս բաց: Հակառակ դեպքում նման հնարքները հետագայում կարող են հակառակ արդյունք տալ։

Եթե ​​ժառանգության ընդունման ժամանակահատվածում բոլոր հիմնաքարային ու սայթաքուն հարցերը չեն լուծվում, ապա փորձեք ամեն ինչ լուծել հետո։ Երբեք ուշ չէ։

Պարզեք առեղծվածներն ու գաղտնիքները

Պոտենցիալ իրավահաջորդների հետ, ովքեր հրաժարվել են մասնակցել կտակարարի արժեքների բաժանմանը, ավելի լավ կլիներ, այսպես ասած, ազգակցական զրույց ունենալ: Նուրբ է պարզել, թե գիտեն արդյոք, որ կտակարարը ունեցվածք ուներ, որ իրավունք ունեին դրա նկատմամբ, ինչպես նաև հարցնել, թե ինչու են հրաժարվել իրենց հասանելիք նպաստներից։

Եթե ​​իրավիճակը թույլ է տալիս (երբ դա խելամիտ է), պատմեք նրանց գույքի հետ կապված իրենց ծրագրերի մասին և ստացեք նրանցից գրավոր հաստատում, որ նրանք նյութական պահանջներ չունեն:

Մոռացված կտակներ

Չի խանգարի դիմել նոտարին (ցանկալի է նրան, ով վարել է ժառանգական գործը)՝ կտակարարի կտակների առկայությունը/բացակայությունը հաստատելու խնդրանքով: Իհարկե, նոտարը աչքից չէր վրիպի նման մանրուքը, և եթե կտակարարի հրամանը լիներ, կկանչեր իր ընտրած ժառանգներին։ Նրա համար դժվար չէ տեղեկանալ կտակի մասին (կա էլեկտրոնային նոտարական բազա, իսկ մինչ այդ պահվում էին հատուկ մատյաններ)։ Բայց կան դեպքեր, թեև չափազանց հազվադեպ, երբ կտակարարը ժառանգության հրաման է տվել արդեն 90-ականների սկզբին, և նման կտակի մասին կարող ես իմանալ միայն տարածքային նոտարական պալատի արխիվից տվյալներ խնդրելով։

Նման հանգամանքների մասին տեղեկությունները շատ կարևոր են, հատկապես, երբ ժառանգները օրենքի ուժ են ստացել՝ չիմանալով կտակի մասին։ Դուք կարող եք ուշադիր պարզել, թե արդյոք ընտրված դիմորդը գիտեր կտակարարի կամքի, ժառանգության բացման և տեղի ունեցածի նկատմամբ նրա վերաբերմունքի մասին:

Իհարկե, նման հետաքրքրասիրությամբ դուք կարող եք վատթարացնել ձեր վիճակը (այսպես ոչ ոք չի իմանա կամքի մասին, և ամեն ինչ կանցնի հանգիստ և խաղաղ): Բայց մյուս կողմից, «Միգուցե» հաշվարկի գինը չափազանց բարձր է։ Ամեն դեպքում, այս իրավիճակում անելիքը վաճառող-ժառանգի ընտրության իրավունքն է։

Գլոբալ լուծում

Երբ շահագրգիռ կողմերից բողոքներ են ծագում, ավելի խելամիտ է միջոցներ ձեռնարկել խնդիրը լուծելու համար հենց սկզբում:

Նախ պետք է գնահատել իրավիճակը. որքանո՞վ են արդարացված չհամաձայնողների պահանջները: Եթե ​​ամեն ինչ լուրջ է, ապա պետք է ընկերական կապ հաստատել (նույնիսկ եթե կան թյուրիմացություններ և երկարամյա թշնամանք), առաջարկել բարենպաստ պայմաններ հարցը լուծելու համար (ստանալ դրամական փոխհատուցում, այլ գույք, վաճառվող անշարժ գույքի որոշակի բաժին): և այլն): Ստիպված կլինեք հրաժարվել ձեր շահի մի մասից, բայց ի վերջո կմնաք «արքաների» մեջ, այլ ոչ թե սկզբունքային դիրք գրավեք և ավելի շատ կորցնեք։

Միավորեք ուժերը գնորդի հետ

Եթե ​​խաղաղությամբ լուծում չի տրվում, ապա դուք կարող եք ակտիվորեն պաշտպանել ձեր իրավունքները դատարանում։ Յուրաքանչյուր դեպք ընդհանուր խնդրի շրջանակներում (եթե կան բազմաթիվ իրավական վեճեր) կարևոր է, չես կարող անտեսել նույնիսկ չնչին գործը և ուժ կուտակել ընդհանուր ճակատամարտի համար (ամենակարևոր իրավական գործը).

Դուք պետք է անպայման օգնություն խնդրեք բարձր որակավորում ունեցող իրավաբանից/փաստաբանից, դուք չպետք է շատ ապավինեք ձեր ուժերին (ձեզ անհրաժեշտ է պրակտիկա և իրավունքի հատուկ գիտելիքներ):

Հրամայական է բացատրել ինքներդ ձեզ նոր սեփականատիրոջը, անկեղծ ցանկություն հայտնել խնդիրը լուծելու (այդ թվում՝ ձեռք բերողի օգտին) և հասնել նրա աջակցությանը մեկ ընդհանուր նպատակին հասնելու համար:

Մարդը, որպես ժառանգություն ստանալով բնակարան, իրավունք ունի անել այն, ինչ ուզում է՝ վարձով տալ, փոխանակել, վաճառել։

Նա ձեռք է բերել ամբողջական մասնավոր սեփականության իրավունքներ այդ գույքի նկատմամբ: Բայց դա այնքան էլ պարզ չէ:

Որպեսզի գործարքը չվերածվի դժվարության, դուք պետք է իմանաք գրանցման նրբությունները և ժառանգված անշարժ գույքի վաճառքի կանոնները:

Այս հոդվածից դուք կիմանաք, թե արդյոք հնարավո՞ր է անմիջապես վաճառել բնակարան ժառանգությունից հետո և ի՞նչ պայմաններ են անհրաժեշտ դրա համար:

Եվ նաև, որո՞նք են ժառանգությամբ ստացված և 3 տարուց պակաս նոր սեփականատիրոջը պատկանող բնակարանը վաճառելու նրբությունները։

Ե՞րբ կարող եք վաճառել որպես ժառանգություն ստացված բնակարան.

Նոտարի կողմից ամենահաճախ տրվող հարցը՝ «Ես ժառանգել եմ բնակարան, ե՞րբ կարող եմ այն ​​վաճառել». Իսկապես, ժառանգությունից հետո ե՞րբ կարելի է բնակարան վաճառել։

Համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության օրենքի (Քաղաքացիական օրենսգրքի 1111-րդ հոդված) քաղաքացին ժառանգական բնակարանի սեփականատեր է դառնում բնակարանի նախկին սեփականատիրոջ (կտակարարի) մահվան պահից:

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք Հոդված 1111. Ժառանգության հիմքերը

1. Ժառանգությունը կատարվում է կամքով և օրենքով։
2. Օրենքով ժառանգությունը տեղի է ունենում, երբ և այնքանով, որքանով այն չի փոխվել կտակով, ինչպես նաև սույն օրենսգրքով սահմանված այլ դեպքերում:

Նույնիսկ եթե ժառանգը դեռ չի ավարտել ժառանգությունը և չի գրանցել սեփականության իրավունքը, ամեն դեպքում նա դառնում է սեփականատեր:

Հակառակ դեպքում, ժառանգության եւ ժառանգության ընթացակարգերի գրանցման ժամանակ ումի՞ց է պետությունը գանձելու բնակարանի կոմունալ եւ այլ վճարումներ։

Բայց փաստորեն, ժառանգը մտնում է բնակարանի սեփականության լիարժեք իրավունքներ և կարող է տնօրինել ստացված գույքը միայն սեփականատիրոջ իրավունքի օրինական գրանցման պահից:

Միայն դրանից հետո քաղաքացին իրավունք ունի վաճառել ձեռք բերված բնակելի տարածքը և գնորդներ փնտրել։ Այս փաստաթուղթը (սեփականության վկայականը) տրվում է Rosreestr.

Որպես կանոն, ժառանգական անշարժ գույքի գրանցման ամբողջ ընթացակարգը տևում է միջինը 6 ամիս:

Այսպիսով, ըստ օրենքի, ժառանգություն ստացած անձը իրավունք ունի ժառանգաբար տնօրինել բնակարանը և վաճառել այն բնակելի տարածքի նախկին սեփականատիրոջ մահից վեց ամիս անց։ Ոչ այնքան պարզ: Քաղաքացիական օրենսգիրքը նախատեսում է վաղեմության ժամկետ (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք, հոդված 196):

Այսպիսով, ժառանգության մեջ մտնելուց հետո որքա՞ն ժամանակ կարող եք վաճառել բնակարանը: Եվս երեք հաջորդ տարի (և եթե բնակարանը ժառանգվել է 2016թ. հունվարից՝ հինգ տարի)՝ ժառանգված բնակարանի նկատմամբ իրավունքների գրանցման օրվանից, ժառանգության իրավունք ստացած անձի գույքը վիճարկելի է։

Այս ժամանակը տրվում է բնակարանի նկատմամբ առավել նշանակալից պահանջներով և ժառանգությունը վիճարկելու ցանկությամբ այլ ժառանգների հնարավոր հայտնվելու համար։

ԿԱՐԵՎՈՐ!Եռամյա (կամ հինգ տարվա) հետհաշվարկը սկսվում է այն պահից, երբ բնակելի տարածքի համար դիմող նոր անձը իմացավ իր իրավունքների խախտման մասին (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք, հոդված 200, պարբերություն 1):

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք Հոդված 200. Վաղեմության ժամկետի սկիզբը

1. Եթե ​​օրենքով այլ բան նախատեսված չէ, վաղեմության ժամկետը սկսվում է այն օրվանից, երբ անձը իմացել է կամ պետք է իմանար իր իրավունքի խախտման մասին, և ով է այդ իրավունքի պաշտպանության հայցի պատշաճ պատասխանողը:

Այս ժամկետը կարող է երկարացվել կամ կրճատվել (ամեն ինչ կախված է կոնկրետ իրավիճակից): Այսպիսով, եթե դուք ժառանգաբար բնակարան եք ստացել, ապա մինչև 3 տարի այն վաճառելը չափազանց դժվար է։ Բայց դա հնարավոր է։

Հարցը, թե հնարավո՞ր է վաճառել 3 տարի առաջ ժառանգություն ստացած բնակարանը, լուծված է։ Եկեք խոսենք այն մասին, թե ինչպես դա անել:

Վաղ վաճառք

Եթե ​​բնակարանը ժառանգություն է ստացել, ե՞րբ կարող է այն օրինական վաճառվել:

Օրենքով թույլատրվում է այն բնակարանի վաճառքը, որը ժառանգությունից հետո 3 տարուց պակաս է պատկանում:

Բայց այդ ժամանակ հաջողակ վաճառող-ժառանգորդը պետք է եկամտահարկ վճարի հաջող գործարքից հետո:

ՈՒՇԱԴՐՈՒԹՅՈՒՆ.Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության նոր փոփոխությունների համաձայն, 2016 թվականի հունվարի 1-ից դուք ստիպված կլինեք վճարել գործարքի գումարի 13%-ի չափով հարկ, եթե վաճառեք բնակելի տարածք մինչև գույքի սեփականության իրավունքի ժամկետի ավարտը 5 տարի ( ժառանգի օրինական սեփականության իրավունք ստանալուց հետո):

Բայց եթե նորակառույց սեփականատերը պաշտոնապես սահմանված ժամկետի ավարտից հետո վաճառի ստացված բնակարանը, ապա նա կազատվի հարկ վճարելուց (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգիրք, հոդված 217, կետ 17.1):

Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգիրք Հոդված 217. Եկամուտը, որը ենթակա չէ հարկման (ազատված է հարկումից)

17.1) համապատասխան հարկային ժամանակաշրջանի համար Ռուսաստանի Դաշնության հարկային ռեզիդենտ հանդիսացող ֆիզիկական անձանց կողմից ստացված եկամուտները.

• անշարժ գույքի օբյեկտների, ինչպես նաև նշված գույքի բաժնետոմսերի վաճառքից՝ հաշվի առնելով սույն օրենսգրքի 217.1-ին հոդվածով սահմանված առանձնահատկությունները.
• երեք և ավելի տարի հարկ վճարողին պատկանող այլ գույքի վաճառքից:

Սույն կետի դրույթները չեն տարածվում ֆիզիկական անձանց կողմից արժեթղթերի վաճառքից ստացված եկամուտների վրա, ինչպես նաև ֆիզիկական անձանց կողմից ձեռնարկատիրական գործունեության մեջ ուղղակիորեն օգտագործվող գույքի վաճառքից ստացված եկամուտների վրա:

ԽՈՐՀՈՒՐԴ.Մինչև 3 տարուց պակաս սեփականության իրավունքով բնակարան վաճառելը և հարկ վճարելը, համոզվեք, որ այլ ժառանգներ չկան (կամ զինվեք գործարքի համար այդպիսի անձանց համաձայնությամբ և գույքի նկատմամբ պահանջ չներկայացնելու խոստումով): .

Ստուգեք նաև բնակարանի «մաքրությունը» վարկային, գրավի և այլ ֆինանսական պարտավորությունների առումով, որպեսզի 3 տարուց պակաս ժառանգությամբ ստացված բնակարանի վաճառքը չհանգեցնի բազմաթիվ այլ իրավական խնդիրների։

Խուսափելով որոգայթներից

Իմանալով, թե որքան ժամանակ է պահանջվում ժառանգությունից հետո բնակարան վաճառելու համար, դուք կարող եք խուսափել բազմաթիվ անախորժություններից:

Այսպիսով, ժառանգած բնակելի տարածքը արագ վաճառելու համար պետք է հնարավորինս շուտ գրանցել գույքի ամբողջական սեփականությունը։

Գործողության պլան:

Մենք գնում ենք նոտար: Ժառանգված բնակարանին սեփականության իրավունք վերցնելուց հետո (կտակարի մահվան պահից) պետք է ներկայանաք նոտարական գրասենյակ՝ անշարժ գույքի սեփականության վկայական ստանալու համար։

Նոտարը կպահանջի փաստաթղթերի հետևյալ փաթեթը.

1. Մահվան վկայական (փաստաթղթի բնօրինակը և պատճենը). Այն ստանում են ԶԱԳՍ-ում՝ մահվան վկայականի և բժշկական եզրակացության ներկայացմամբ։
2. Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքները հաստատող ժառանգական անձի կամքը.
3. Դիմում, որը կազմվում է նոտարին տեղում դիմելու պահին. Այս փաստաթուղթը թույլ է տալիս օրինականացնել ժառանգված բնակելի տարածքի պաշտոնական իրավունքները:
4. Մահացածի վերջին գրանցված բնակության վայրը հաստատող փաստաթուղթ. Վկայականը տրվում է բնակարանային բաժնի կամ կառավարման ընկերության կողմից:
5. Գույքի նախկին սեփականատիրոջ հաշվառումից հանելու մասին տեղեկանք. Անձնագրային բաժանմունքում են տալիս։ Նոտարը միշտ չէ, որ պահանջում է այս փաստաթուղթը, բայց դուք պետք է ստանաք այն ամեն դեպքում:
6. Ժառանգի և մահացած անձի միջև ընտանեկան կապերի առկայությունը հաստատող փաստաթուղթ (ամուսնության վկայական, ծննդյան վկայական):
7. Կամք (եթե ունեք):

Եթե ​​ժամանակ չունեք փաստաթղթեր հավաքելու և նոտարական գրասենյակ գնալու համար, կարող եք օգտվել երաշխավորից:Նման գործողություններ իրականացնելու համար լիազորված անձին տրվում է լիազորագիր (փաստաթուղթը վավերացված է նոտարի կողմից):

ԿԱՐԵՎՈՐ!Որքան արագ հավաքվեն անհրաժեշտ փաստաթղթերը, այնքան ավելի հեշտ կլինի ժառանգության գրանցման ընթացակարգը։

Եթե ​​անցել է վեց ամիս, և անձը չի հասցրել հայտնել իր ժառանգական իրավունքները, ապա այդ ժամկետը երկարացվում է դատարանի որոշմամբ։ Ժառանգություն ստացած անձը պետք է հիշի նաև, որ անշարժ գույքի հետ մեկտեղ ժառանգում է նաև մահացածի պարտքերը (վարկեր, հիփոթեք, այլ փոխառություններ)։

ՈՒՇԱԴՐՈՒԹՅՈՒՆ.Առանց բոլոր պարտքերի ամբողջական մարման, անհնար կլինի վաճառել անշարժ գույք, որը ժառանգություն է ստացել: Եվ այստեղ նշանակություն չունի, որ բնակարանը ժառանգություն է ստացել 3 տարուց պակաս և ավելի։

Եկեք գնանք Rosreestr.Այս պետական ​​պալատում ժառանգը պետք է ձեռք բերի սեփականության իրավունքը հաստատող փաստաթուղթ:

Նախքան բաղձալի թղթին գնալը, զինվեք հետևյալ փաստաթղթերով.

1. Կադաստրային գրանցման համար ժառանգված բնակելի տարածքի վկայագիր և գրանցում (եթե դա նախկինում չի արվել):
2. Ժառանգված անձի անձնագիր.
3. Ժառանգի սեփականության իրավունքի գրանցման դիմում (լրացվում է Rosreest-ում անմիջապես բոլոր հավաքագրված փաստաթղթերը ներկայացնելուց հետո):
4. Պարտադիր տուրքի վճարման անդորրագիր (դրա գումարը կազմում է 2000 ռուբլի):
5. Ժառանգական գույքի սեփականության իրավունքը հաստատող վկայական (փաստաթուղթը տրվում է նոտարի կողմից).

Բնակելի տարածքի վաճառքից եկամտահարկ

Երբ ժառանգը որոշում է վաճառել սեփականության իրավունքով 3 տարուց պակաս ժառանգություն ստացած բնակարանը, նա պետք է պատրաստվի եկամտահարկ վճարելուն (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք, հոդված 558): Այս գումարը գանձվում է ֆիզիկական անձանց նկատմամբ կիրառելի ընդհանուր ընդունված հարկային սկզբունքների համաձայն:

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք Հոդված 558. Բնակելի տարածքների վաճառքի առանձնահատկությունները

1. Բնակելի շենքի, բնակարանի, բնակելի շենքի կամ բնակարանի մի մասի առուվաճառքի պայմանագրի էական պայման, որտեղ ապրում են անձինք, ովքեր «օրենքի» համաձայն պահպանում են այդ բնակելի տարածքն օգտագործելու իրավունքը այն ձեռք բերելուց հետո: գնորդը նշված անձանց ցուցակն է՝ նշելով վաճառվող բնակելի տարածքներից օգտվելու նրանց իրավունքները:
2. Բնակելի շենքի, բնակարանի, բնակելի շենքի կամ բնակարանի մասի առուվաճառքի պայմանագիրը ենթակա է պետական ​​գրանցման և կնքված է համարվում այդ գրանցման պահից:
3. Լիազորված դաշնային գործադիր մարմնի կողմից սահմանված էկոնոմ դասի բնակարանների դասակարգման պայմաններին համապատասխանող բնակելի տարածքների առքուվաճառքի առանձնահատկությունները սահմանվում են օրենքով:

Գործարքն ավարտելուց հետո ժառանգին հարկ վճարելու համար անհրաժեշտ է հնարավորինս արագ ներկայանալ հարկային գրասենյակ և ներկայացնել հայտարարագիր 3-րդ ձևով Անձնական եկամտահարկի տեսքով (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային դաշնային ծառայության 2014 թվականի դեկտեմբերի 24-ի հրաման): Թիվ ММВ 7-11/671).

Հարկի հաշվարկը 3 տարուց պակաս սեփականության իրավունքով ժառանգությամբ բնակարան վաճառելիս կատարվում է Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 220-րդ հոդվածի համաձայն (կետ 2), որտեղ ասվում է.

1. Հարկը հաշվարկվում է 1 միլիոն ռուբլին գերազանցող վաճառքի գործարքի գումարի վրա: Փաստորեն, պետությունը ժառանգին տրամադրում է մեկ միլիոն ռուբլու արտոնյալ պահում:
2. Ռուսաստանի քաղաքացիների համար 3 ​​տարուց պակաս ժառանգությամբ բնակարանի վաճառքի հարկը կազմում է 13%, իսկ այլ պետությունների քաղաքացիների համար՝ 30%:

Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգիրք Հոդված 220. Գույքի հարկի նվազեցումները

2) գույքահարկի նվազեցում հողամասի և (կամ) դրա վրա գտնվող այլ անշարժ գույքի մարման արժեքի չափով, որը հարկ վճարողը ստացել է կանխիկ կամ բնեղենով` նշված գույքի վրա պետական ​​կամ համայնքային կալանքի տակ դնելու դեպքում. կարիքները.

Ինչպե՞ս հաշվարկել հարկի գումարը:Օրինակ՝ 3 տարուց պակաս ժառանգություն ստացած բնակարանը վաճառվել է 3 500 000 ռուբլով։ 2,500,000 ռուբլի գումարը ենթակա է հարկման: Այս գումարից մենք հաշվարկում ենք 13% և ստանում ենք 325000 ռուբլի: Սա այն գումարն է, որը պետք է վճարվի գործարքի ավարտից հետո:

ԿԱՐԵՎՈՐ! 1,000,000 ռուբլի հարկային նվազեցման իրավունք: քաղաքացուն տրվել է միայն մեկ անգամ.

Ո՞վ չի կարող վճարել:

Այժմ դուք գիտեք, թե ժառանգությունից հետո որքան ժամանակ կարող եք վաճառել ձեր բնակարանը և վճարել հարկը:

Եվ նաև որքան ժամանակ է պահանջվում ժառանգաբար բնակարան վաճառելու և հարկ վճարելու համար։

Բայց կան որոշ բացառություններ կանոններից:

Ժառանգված բնակելի տարածքի վաճառքի գնից եկամտահարկ չի գանձվում երկու պայմանով.

1. Եթե ​​գույքը պատկանում է ավելի քան 3 տարի (2016 թվականից ավելի քան 5 տարի):
2. Եթե ​​բնակելի տարածքը ձեռք է բերվել մեկ միլիոն ռուբլուց պակաս գումարով (դա հնարավոր է բնակարանում բաժնեմաս կամ սենյակ գնելիս):

• հաշմանդամ երեխաներ;
• կենսաթոշակային տարիքի մարդիկ;
• 1-ին և 2-րդ խմբերի հաշմանդամություն ունեցող անձինք.

Որպեսզի 3 տարուց պակաս սեփականություն հանդիսացող բնակարան վաճառելիս օրինականորեն ազատված լինեք եկամտային հարկ վճարելուց, դուք պետք է գնաք NI և դիմում գրեք:

Դիմումին պետք է կցվեն քաղաքացիների արտոնյալ կատեգորիան հաստատող փաստաթղթեր։

Այս հոդվածում մենք ձեզ ասացինք, թե քանի տարի հետո կարող եք վաճառել բնակարանը ժառանգությունից հետո, բայց նույնիսկ եթե բոլոր ձևականությունները և ժամկետները ուշադիր պահպանվեն, կա չնախատեսված հանգամանքների վտանգ:

Գրեթե բոլորը կյանքում գոնե մեկ անգամ հանդիպել են ժառանգություն ստանալուն: Գնման և նվիրատվության հետ մեկտեղ սա գույք ձեռք բերելու ամենապարզ և ոչ բարդ ձևերից մեկն է: Ժառանգությամբ դուք կարող եք ստանալ բնակարան, տուն, հողատարածք, քոթեջ և այլ անշարժ գույք հարազատներից կամ ամուսիններից: Հաճախ է պատահում, որ ստացված ժառանգությունը պետք է վաճառվի, և հետո տրամաբանական հարց է առաջանում. «Ե՞րբ կարելի է սկսել վաճառել, արդյոք պետք է հարկ վճարել և արդյոք կարելի է խուսափել դրանից»:

Ամենահեշտ ճանապարհը նոտարից խորհրդատվություն ստանալն է, հատկապես, եթե գործը բարդ է, բայց ընդհանուր կանոնների իմացությունը չի տուժի:

Ժառանգության գրանցում

Ժառանգներին տրվում է երեք տարի ժամկետ՝ ամբողջությամբ և անվերապահորեն հաստատելու ժառանգության և թղթաբանության իրենց իրավունքները։ Ժառանգության մեջ մտնելուց հետո (կտակարարի մահվան օրվանից) վեց ամսվա ընթացքում դուք պետք է դիմեք նոտարիև նրան տրամադրել փաստաթղթերի փաթեթ.

1. դիմում, որը նախ կքննարկվի և կհաստատի ժառանգորդի սեփականությունը.
2. մահվան վկայականի բնօրինակը և պատճենը.
3. ժառանգի բնակարանի իրավունքը հաստատող փաստաթուղթ՝ կտակ.

Տվյալ դեպքում փոխանցված բնակարանը և այլ ժառանգությունը պետք է պատկանեն կտակարարին, այլապես անհնար կլինի այն փոխանցել: Ժառանգի փոխարեն թղթաբանությունը կարող է վարել նրա տեղակալը, ով պետք է նոտարի մոտ վավերացված լիազորագիր կազմի։

Հարկ է հիշել, որ բնակարանի հետ միասին ս.թ. ժառանգը ստանում է բոլոր պարտքերը, մնալով նախկին սեփականատիրոջ մահից հետո և պարտավորվում է վճարել դրանք։ Առանց դրա անհնար կլինի վաճառել բնակարանը։

Եթե ​​կան երկու կամ ավելի ժառանգներ, նոտարը սահմանում է կողմերի բոլոր իրավունքները և միմյանց նկատմամբ նրանց պահանջները: Բոլոր ասպեկտները կարգավորելուց հետո բոլորին տրվում է ժառանգության մի մասի իրավունքի վկայական:

Ամբողջ գործընթացը կարող է տևել մինչև վեց ամիս, բայց որքան արագ հավաքվեն փաստաթղթերը և լուծվեն պահանջները, այնքան ավելի հեշտ կլինի ընթացակարգը:

Եթե ​​Ձեզ ժառանգորդ հայտարարելու վեցամսյա ժամկետը բաց է թողնվել, դուք պետք է դիմեք դատարան և երկարաձգեք այն։

Բնակարանի վաճառք

Ժառանգական բնակարան վաճառելուց առաջ պետք է համոզվել, որ ամեն ինչ ձեռքի տակ ունեք Պահանջվող փաստաթղթեր.

Ձեզ նույնպես կարող է անհրաժեշտ լինել ամուսնու հայտարարությունընոտարի կողմից վավերացված անշարժ գույքի օտարման համաձայնությամբ և պետական ​​գրանցում անցած առքուվաճառքի պայմանագիրը. Որոշ դեպքերում արժե բնակարանի համար հնարավոր դիմորդներից պաշտոնական մերժում ստանալ: Սա թույլ կտա գնորդին չանհանգստանալ գնման համար:

Բոլոր փաստաթղթերը հանձնվում են նոտարին, որը ստուգում է դրանք և ստեղծում գրանցման քաղվածքի հարցում, որտեղ մուտքագրվում են բոլոր համապատասխան տվյալները: Բնօրինակ փաստաթղթերը կարելի է ձեռք բերել BTI-ից. Սա անհրաժեշտ է հաստատել, որ բնակարանը պատկանում է վաճառողին: Բոլոր փաստաթղթերը ստուգվում են երկու կողմերի կողմից, որից հետո պայմանավորվում են պայմանները և ստորագրվում պայմանագիրը։ Նրանք օգտակար կլինեն, եթե ստիպված լինեք դիմել դատարան:

Վաճառքի հարկեր

Լինելով անշարժ գույքի սեփականություն ձեռք բերելու ուղիներից մեկը, ժառանգությունը ենթակա է Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի ընդհանուր օրենքներին: Դուք ստիպված չեք լինի վճարել լրացուցիչ հարկկամ հաշվարկել տոկոսները, բավական է իմանալ հիմունքները:

Այլ կերպ ասած, եթե ժառանգությունը թողած անձի մահից շատ ժամանակ է անցել (ավելի քան երեք տարի), ապա կարող եք ապահով կերպով վաճառել բնակարանը, հարկ չկա դրա վրա հարկ վճարել: Նույնը վերաբերում է մեկ միլիոն ռուբլուց պակաս անշարժ գույքին: Եթե ​​վերջնաժամկետը դեռ չի անցել, և արժեքը գերազանցում է սահմանը, դուք պետք է վճարել պետությանը 13%. Հարկը վճարվում է տեղական տարածքային հարկային գրասենյակ՝ հայտարարագիրը ներկայացնելուց հետո։ Այն պետք է ներկայացվի մինչև հաջորդ տարվա ապրիլի 30-ը։

Որոշ քաղաքացիներ հարկեր վճարելիս արտոնություններ ունեն. Դրանք ներառում են.

1. Թոշակառուներ;
2. 1-ին և 2-րդ խմբերի հաշմանդամներ և հաշմանդամություն ունեցող երեխաներ.

Նրանք պետք է դիմում ներկայացնեն հարկային գրասենյակ՝ կցելով տարիքը կամ հաշմանդամությունը հաստատող փաստաթղթերի պատճենները, որոշ ժամանակ անց ստանալ հաստատում։

Որոշ վաճառողներ, փորձելով խուսափել հարկերից, միտումնավոր իջեցնում են արժեքը՝ դարձնելով այն մեկ միլիոնից պակաս: Սրանից առաջին հերթին տուժում են գնորդները, քանի որ նրանք զրկված են նոր բնակարանների սեփականատերերին տրամադրվող հարկային արտոնություններից. վճարել 130 հազար ռուբլի. Բացի այդ, հարկային մարմինները քաջատեղյակ են խարդախության այս մեթոդին և կարող են ձեզ մեղադրել անհիմն հարստացման համար, ուստի ստիպված կլինեք վճարել շատ ավելին:

Վաճառքի դժվարություններ

Հիմնական դժվարությունը, որին բախվում են ժառանգական բնակարան վաճառողները, գնորդ գտնելն է։ Ժառանգություն ստացած բնակարանները վերջիններիս վերաբերյալ որոշակի մտահոգություններ են առաջացնում՝ հանկարծ երրորդ կողմի ժառանգորդը կհայտնվի, ով որոշում է գույքը հետ ստանալ։ Հետեւաբար, վաճառողը պարտավոր է տրամադրել բնակարանի համար այլ դիմորդների բացակայությունը հաստատող բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը:

Հաճախ հանդիպում է ժառանգված բնակարանի բաժանումմի քանի թեկնածուների միջև։ Այս դեպքում յուրաքանչյուր ժառանգ ստանում է իր սեփականության իրավունքը հաստատող վկայական՝ ըստ առաջնահերթության և համաձայնության։ Ցանկացած բաժանում պետք է համաձայնեցվի կողմերի կողմից: Մի մասը հետագայում վաճառելիս բնակարանի երկրորդ սեփականատերն ունի մարման առավելություն։ Վաճառքի մասին նրան անհրաժեշտ է նախևառաջ գրավոր տեղեկացնել՝ նշելով գինը և բոլոր պայմանները։ Եթե ​​դուք չեք ծանուցում վաճառքի մասին, ապա երկրորդ սեփականատերը կարող է դիմել դատարան և վիճարկել վաճառքը:

Ամփոփել

Վաճառվում է ժառանգական բնակարան իրավաբանական առումով շատ չի տարբերվում սովորական գործարքից. Փաստաթղթերի նախնական պատրաստումը և ժառանգության բաժանումը կարող են մեծ դժվարություններ առաջացնել: Եթե ​​գործը բարդ է թվում կամ վախենում եք սխալվել, ապա պետք է դիմեք նոտարին և խորհրդակցեք նրա հետ։