Kdaj lahko prodate podedovano stanovanje? Kako se prodaja podedovano stanovanje? Kdo morda ne plača

Prodaja dediščine, ne glede na vrsto nepremičnine, se lahko izvede šele po formalizaciji lastništva. Ko so pravice do nepremičnine pravno vzpostavljene in je za nepremičnino ali vozilo opravljen vpis na državni ravni, se lahko izvede prodaja dediščine.

Dokumenti, potrebni za prodajo nepremičnine

Za izvedbo postopka prodaje nepremičnine, zlasti stanovanja, ki je podedovana lastnina, je potrebno zbrati naslednje dokumente:

• dokument, ki potrjuje pravice do dediščine;
• dokument, ki potrjuje registracijo pravic in ima pravno veljavo;
• če prodajo stanovanja, prejetega z dedovanjem, izvedeta zakonca, ki sta sklenila zakonsko pogodbo in se dediščina šteje za skupno lastnino, sta potrebna dokument in soglasje druge stranke za dokončanje prodajne transakcije;
• potni list za to nepremičnino;
• dokument, ki potrjuje odsotnost dolgov za račune za komunalne storitve;
• dediščinska kupoprodajna pogodba.

Pogodba o nakupu in prodaji stanovanja z dedovanjem se bo štela za sklenjeno takoj, ko bo končan postopek državne registracije. Pred prodajo nepremičnine, ki je bila podedovana, je treba predhodno pridobiti listine, iz katerih izhaja, da se druge osebe, ki imajo pravice na tej nepremičnini, le-tem odpovedujejo.

Prodaja stanovanja: kakšen davek se plača?

Na ozemlju Ruske federacije premoženje, ki je podedovano, ni obdavčeno. Za druge manipulacije s tem premoženjem pa je treba plačati določene davke. Pri prodaji premoženja mora imetnik avtorskih pravic plačati davek od prodaje dediščine. Davčno osnovo predstavlja vrednotenje premoženja (njegova popisna vrednost) na dan 1. januarja posameznega leta.

Davek na prodajo stanovanja z dedovanjem je 13%. Danes ima prodajalec stanovanja pravico do uporabe enega od odbitkov, ki jih določa zakon:

• v primeru, ko je bilo stanovanje, prejeto z dedovanjem, v lasti manj kot 3 leta pred prodajo. Znesek odbitka od prodaje te nepremičnine ne sme presegati 1 milijona rubljev.
• v primeru, ko se prodaja stanovanje, prejeto z dediščino, ki je v lasti 3 leta ali več. V tem primeru ima prodajalec pravico, da tega obveznega plačila ne plača.

Lastninska pravica do stanovanjske nepremičnine začne teči, ko oseba, ki je prenesla lastništvo nepremičnine, umre. Obstaja pa vrsta oseb, ki pri prodaji nepremičnine ne plačajo davka na dediščino - to so posamezniki, ki so uvrščeni na seznam oseb, ki imajo številne davčne ugodnosti:

• invalidi skupine I in II;
• osebe, ki so postale invalidi v otroštvu;
• osebe, starejše od upokojitvenega praga itd.

Toda, da bi izkoristili ugodnost in ne plačali davka po prodaji stanovanja, ki je bilo podedovano, morajo te kategorije oseb davčnim organom nemudoma predložiti številne potrebne dokumente za prejem ugodnosti.

Prometni davek

Ne podedujete lahko le nepremičnine, ampak tudi vozilo. Takoj, ko novi imetnik avtorskih pravic opravi državno registracijo avtomobila, bo njegova neposredna odgovornost plačati prometni davek. Preden prodate avto, ki je bil podedovan, morate odplačati vse morebitne dolgove.

Pobiranje davka se izvaja od vseh državljanov, ki so uradni lastniki te nepremičnine. Višino davka na dediščino po njeni prodaji lahko izračuna le davčna uprava. Na podlagi podatkov o tem avtomobilu po registraciji vozila pri državi.

Nakup in prodaja dediščine se lahko izvede le po plačilu vseh obveznih državnih plačil. Za to mora imeti dedič podatke o skupni vrednosti svojega deleža premoženja. Prodaja hiše z dedovanjem se izvede na podlagi točne cene nepremičnine.

Za to boste morali opraviti postopek ocenjevanja vrednosti neodvisnega izvedenca in pridobiti njegovo mnenje, poleg tega je treba ugotoviti tržne, katastrske in popisne vrednosti, na podlagi katerih bo mogoče ugotoviti; zakonito prodam parcelo z dedovanjem.

Oceno vrednosti nepremičnine lahko opravijo zaposleni v oddelku ZTI, z izjemo ocene zemljiške parcele. Za oceno vrednosti nepremičnine bo treba uporabiti storitve neodvisnih izvedencev oziroma pravnih strokovnjakov, ki so pooblaščeni za opravljanje te dejavnosti.

Prodaja deleža

Prodaja deleža dediščine je postopek, ki ima veliko značilnosti. Pri prodaji nepremičnine, ki je bila podedovana, imajo prednostno pravico do nakupa deležev iz stanovanja ali zemljišča druge osebe, ki so tudi lastnice določenega deleža te nepremičnine.

Pravico do prednostnega nakupa stanovanja pri prodaji dediščine, katere doba lastništva je krajša od 3 let, imajo osebe, ki so udeležene v deljeni lastnini nepremičnine, če je sklenjena menjalna pogodba. Če je bila sestavljena darilna pogodba, te pravice ni.

Pri prodaji pravice do dednega deleža osebam, ki niso vključene v krog drugih delničarjev, mora prodajalec o tem obvestiti ostale lastnike in se postopek prodaje lahko zaključi le sporazumno.

Poleg kupoprodaje in darovanja je eden najpogostejših podlag za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini dedovanje. Z dedovanjem lahko prejmete stanovanje, hišo, kočo, zemljišče ali drugo nepremičnino.

S sklenitvijo dedovanja državljan pridobi lastninsko pravico na nepremičnini, ki vključuje pravico uporabe in razpolaganja z njo. Z drugimi besedami, z njim lahko izvaja kakršna koli dejanja - proda, zamenja, podari, zapusti

V tem članku bomo obravnavali vprašanja, kot so postopek sestave kupoprodajne pogodbe za stanovanje, prejeto z dediščino, pogoji in postopki, seznam potrebnih dokumentov, pa tudi najbolj pereče vprašanje - znesek davka in stanje dolžnost.

Ali je možno prodati stanovanje, ki je bilo podedovano?

Zakon ne določa nobenih omejitev pri kupoprodajnih poslih s podedovanimi nepremičninami, vendar obstajajo nekatere značilnosti, ki jih morata poznati tako prodajalec kot kupec.

Nepremičnine, prejete z dedovanjem, se lahko prodajo po zaključku vseh potrebnih zapuščinskih postopkov in izpolnitvi potrebnih listin:

• Prijavite pravico do dediščine, jo sklenite v 6 mesecih od dneva odprtja in prejmite potrdilo o dedovanju;
• Registrirajte lastništvo nepremičnine in pridobite izpisek iz enotnega državnega registra nepremičnin;
• Sklenite kupoprodajno pogodbo;
• Plačati davek.

Kdaj lahko prodate stanovanje, ki ste ga prejeli kot dediščino?

Stanovanje, prejeto z dediščino, lahko prodate šest mesecev po smrti prvotnega lastnika. To je po vstopu v dediščinske pravice in prejemu lastninskega dokumenta. Do tega trenutka bo opravljena transakcija neveljavna.

Zakon ne določa nobenih časovnih omejitev za transakcije. Vendar morate upoštevati, da:

• pri prodaji podedovane stanovanjske nepremičnine v prvih 3 letih (prvih 5 let - če je prišlo do dedovanja po 1. 1. 2016) boste morali plačati dohodnino;
• Pri prodaji stanovanjske nepremičnine po 3 letih (5 let) - po vstopu v dediščino - vam ne bo treba plačati davka.

Registracija dediščine

Z dnem smrti lastnika nepremičnine se odpre dediščina. Kaj naj storijo dediči?

• Notarju predloži pisno izjavo o dedovanju;
• Notarju predložite dokumente, kot so potni list, mrliški list lastnika stanovanja, oporoka ali dokument, ki potrjuje družinske vezi, dokumente o registraciji in lastništvu stanovanja. Več o dokumentih si lahko preberete v članku

Pri tem ni pomembno, ali se deduje po zakonu ali po oporoki. Šele šest mesecev po tem bodo dediči prejeli potrdilo o dedovanju in bodo lahko formalizirali lastništvo in razpolagali s podedovanim premoženjem po lastni presoji.

Če je lastnikov podedovane nepremičnine več dedičev, se vsakemu izmed njih izda potrdilo, iz katerega je razviden pripadajoči delež.

Po prejemu potrdila o dedovanju se obrnite na Rosreestr, da registrirate prenos lastništva nepremičnine z zapustnika na dediča. Po tem je mogoče izvajati kakršne koli transakcije - prodajo, darovanje, zamenjavo stanovanja.

Če je dedičev več, se bodo ti morali dogovoriti glede uporabe in razpolaganja s kupljenim stanovanjem – kupoprodajni posel lahko sklenejo le sporazumno.

Prodaja stanovanja

Po oporoki ali zakonitem dedovanju, po naknadni vknjižbi lastništva, se postopek nakupa in prodaje podedovanega stanovanja ne bo razlikoval od nakupa in prodaje katere koli druge stanovanjske nepremičnine.

Dokumenti

Za prodajo stanovanja boste morali pripraviti paket dokumentov:

1. potni listi strank v transakciji;
2. lastniški dokument (potrdilo o pravici do dedovanja);
3. dokument, ki potrjuje lastništvo stanovanja (od leta 2016 je to izpisek iz enotnega državnega registra nepremičnin, ki nadomešča potrdilo o lastništvu);
4. tehnični potni list za stanovanje.
5. izpisek iz Enotnega državnega registra nepremičnin, ki potrjuje, da na stanovanju ni bremena (zastave, rubeža);
6. potrdila komunalnih organizacij o odsotnosti dolgov;
7. potrdilo oddelka za notranje zadeve v kraju registracije nepremičnine.

Če ima prodajalec moža ali ženo, s katerima je sklenjena predporočna pogodba, in je podedovano premoženje skupna in ne osebna lastnina, bo potrebno pisno in notarsko overjeno dovoljenje zakonca za prodajo stanovanja.

Če je bil v stanovanju prijavljen mladoletni otrok, boste morali pridobiti tudi dovoljenje organa skrbništva in skrbništva.

V nekaterih posebej težkih primerih, če ima kupec sum, da lahko druge osebe uveljavljajo pravice do podedovanega stanovanja, je mogoče pridobiti tudi pisno zavrnitev potencialnega prosilca in jo priložiti paketu dokumentov.

Kupoprodajna pogodba

Med kupcem in prodajalcem se sklene pisna kupoprodajna pogodba, katere obvezni pogoji so...

• osnovne informacije o strankah v transakciji (polno ime, datum in kraj rojstva, kraj registracije, podatki o potnem listu);
• vrednost predmeta posla;
• podatki o predmetu posla (naslov, tehnični podatki, ki ustrezajo katastrski dokumentaciji);
• pravice in obveznosti strank v poslu;
• rok in način prenosa premoženja in sredstev;
• odgovornost strank za neizpolnjevanje pogojev pogodbe;
• datum sklenitve posla;
• podpise strank.

V procesu sklenitve posla je treba obravnavati vse pogoje pisne pogodbe, rešiti vse morebitne spore in doseči brezpogojno soglasje. Po pregledu vseh dokumentov pri notarju in sklenitvi dogovora med strankama se pogodba podpiše in zapečati s pečatom in podpisom notarja. Sklenjena kupoprodajna transakcija je predmet državne registracije.

Pozor! Eden najpomembnejših pogojev kupoprodajne pogodbe stanovanja je pogoj o njegovi vrednosti. Zelo pogosto prodajalec namerno navede nižjo ceno za stanovanje - da bi zmanjšal znesek davka na dohodek, do 1 milijona rubljev - s ciljem, da ga sploh ne plača. Dejanska in ne »uradna« cena stanovanja se v takšnih primerih ustno dogovorita med prodajalcem in kupcem. Kakšno nevarnost predstavlja takšna odločitev? Če pride do spora, kupec ne bo mogel dokazati, da je prodajalcu nakazal veliko večjo vsoto denarja. Tudi če bo spor obravnavalo sodišče, bo kupec lahko zahteval le znesek, določen v pogodbi, ne pa napovedanega in nedokazano dejanskega zneska.

Zato pravniki svetujejo, da se v kupoprodajni pogodbi navede polna tržna vrednost stanovanjske nepremičnine, vključno s predplačilom ali varščino.

Registracija sporazuma v Rosreestr

Po sklenitvi in ​​notarizirani kupoprodajni pogodbi se morate obrniti na organ Rosreestra za registracijo prenosa lastništva stanovanjske nepremičnine s prodajalca na kupca.

Vlogo za državno registracijo lahko oddate organu Rosreestr osebno ali prek zastopnika po pooblaščencu, lahko jo pošljete po pošti ali uporabite storitev Večnamenskega centra (blagovna znamka - »Moji dokumenti«).

Vlogi je treba priložiti naslednje dokumente:

• kopije potnih listov kupca in prodajalca;
• kupoprodajna pogodba, potrdilo o prevzemu stanovanja;
• izvleček iz enotnega državnega registra nepremičnin s podatki o katastru;
• potrdilo, ki potrjuje, da je kupec plačal državno dajatev za registracijo.

Državna registracija se izvaja ves čas 10 delovnih dni od dneva prejema vloge in dokumentov.

Davek na promet stanovanj

Kot že omenjeno, se prodaja podedovanega stanovanja in prodaja drugače pridobljenega stanovanja (s privatizacijo, z menjalno pogodbo, darilno pogodbo, kupoprodaja) ne razlikujeta. Dohodnina od takšne transakcije se plača v skladu s splošnimi pravili za obdavčitev posameznikov, vendar je treba upoštevati številne značilnosti:

1. V skladu s 1. delom 220. člena Davčnega zakonika Ruske federacije je pri prodaji stanovanja, ki je bilo v lasti dediča več kot tri leta (po 01.01.2016 - več kot pet let), se dohodnina ne obračuna. Obdobje treh let (pet let) mora preteči od datuma smrti zapustnika in ne od datuma prejema potrdila o dedovanju ali izvlečka iz enotnega državnega registra v Rosreestr.

Pozor! Od 1. januarja 2016 je prišlo do nekaterih sprememb v davčni ureditvi - dohodnina od dohodka fizične osebe je tako kot doslej 13-odstotna, obračunava pa se ob prodaji stanovanjske nepremičnine v lasti prodajalca za manj kot 5 leta.

1. Pogosto ima dedič željo čim prej prodati podedovano nepremičnino. Razlogov za to je lahko veliko, na primer življenje v drugi regiji, potreba po poplačilu dolgov zapustnika iz prihodkov od prodaje premoženja. Če se stanovanje proda v prvih treh letih (prvih pet let - če je bila dediščina odprta po 01.01.2016) - je transakcija predmet obdavčitve.
2. Če je znesek transakcije manjši od enega milijona rubljev (na primer, če se proda delež stanovanja), se davek ne plača. Če znesek transakcije presega milijon rubljev, znaša davek od dohodka 13% za državljane Ruske federacije in 30% za tujce na znesek, ki presega milijon rubljev (v skladu z odstavkom 2 člena 220 Davčnega zakonika Ruske federacije).

Davek se plača območnemu davčnemu uradu po oddaji napovedi do 30. aprila naslednjega leta.

Kako se izogniti plačilu davka?

Torej vam ni treba plačati davka, če ...

• Od smrti prvotnega lastnika stanovanja so minila več kot tri leta - če je umrl pred 1. 1. 2016, več kot pet let - če je umrl po 1. 1. 2016.
• Stroški podedovanega stanovanja znašajo manj kot 1 milijon rubljev.

Pozor! Nekateri brezvestni prodajalci v želji, da bi se izognili plačilu davka, namenoma podcenijo vrednost nepremičnine, včasih celo na manj kot milijon. V tem primeru so ogroženi predvsem kupci. Prvič, kot je navedeno zgoraj, v primeru spora in prisilne prekinitve prodajne pogodbe ne bodo mogli dokazati dejansko plačanega zneska in bodo prejeli le tisto, kar je določeno v pogodbi. Drugič, prikrajšani bodo za davčno olajšavo, ki jo zakon zagotavlja lastnikom novih stanovanj: plačati bodo morali 130 tisoč rubljev.

Ne smemo pozabiti, da davčni organ dobro pozna takšno kaznivo dejanje, kot je davčna utaja, in lahko krivega prodajalca odgovarja za neupravičeno obogatitev.

Zakonodaja določa davčne ugodnosti za nekatere kategorije državljanov. Torej so oproščeni plačila davka ...

1. Upokojenci;
2. Invalidi skupine I ali II;
3. Invalidni otroci.

Če prodajalec spada v eno od naštetih kategorij, mora pri lokalnem davčnem uradu vložiti vlogo za oprostitev plačila davka in priložiti kopije dokumentov, ki potrjujejo upokojitveno starost ali invalidnost. Glavna stvar je, da pravočasno oddate vlogo in dokumente, ki potrjujejo vašo pravico do davčne ugodnosti. Čez nekaj časa bo davčni urad prejel pozitiven odgovor.

Težave pri nakupu in prodaji podedovanega stanovanja

Če se je dedič pravočasno obrnil na notarja in pravilno izpolnil vso dokumentacijo, ne bi smelo biti težav z nadaljnjo odtujitvijo podedovanega premoženja. Vendar morate biti vedno pripravljeni na nepredvidene okoliščine.

Glavna težava, s katero se sooča prodajalec podedovanega stanovanja, je iskanje kupca. Potencialne kupce pogosto vznemirja možnost nenadnega pojava drugih dedičev, ki niso pravočasno vstopili v dediščino. Tudi če je do dedovanja prišlo na podlagi oporoke, se lahko vedno najde sorodnik, ki želi oporoko izpodbijati na sodišču. Če sodišče oceni vse okoliščine primera in odloči, da novi dedič ni vstopil v dedno pravico iz tehtnih razlogov, ima pa pravico do sporne nepremičnine, se lahko opravljeni kupoprodajni posel razglasi za ničnega.

Zato mora prodajalec pripraviti vse potrebne dokumente, ki potrjujejo odsotnost terjatev do podedovanega stanovanja. Poleg tega je notar v postopku sklenitve pogodbe dolžan preveriti vse dokumente in ugotoviti celoten krog dedičev, ki so vstopili v dediščino ali so izjavili, da vstopa zavračajo.

Druga »past« je lahko delitev podedovane nepremičnine med več dedičev, pri čemer vsi prejmejo potrdilo o dedovanju z navedbo velikosti deleža. Kakršne koli transakcije s skupnim lastništvom morajo biti izvedene izključno s soglasjem vseh lastnikov. Če želi eden od solastnikov prodati svoj delež, mora drugim solastnikom omogočiti predkupno pravico – pisno, z navedbo cene in drugih prodajnih pogojev, in le v primeru zavrnitve prodati delež zunanji kupec. V nasprotnem primeru lahko solastnik transakcijo tudi izpodbija.

Rezultati

Posli v zvezi z nakupom in prodajo nepremičnin danes niso redkost; vendar je nakup stanovanja, prejetega z dedovanjem, še vedno manj pogost. Tega se ne smete bati, vendar ne bo škodilo, če boste bolj pozorni na postopek vpisa nepremičnine v lastnino!

Nakup stanovanja z dedovanjem: težave, ki se lahko pojavijo

Glavna težava pri nakupu podedovanega stanovanja je, da lahko poleg nepremičnine »kupite« tudi premoženjske terjatve oseb, ki so jim bile pri »razdelitvi« dediščine kršene pravice.

Praviloma se deduje po zakonu in po oporoki. Če zapustnik ni zapustil nobene oporoke, pride v poštev več vrst dedičev. Prvi, ki lahko zahtevajo prejem dediščine, so neposredni sorodniki pokojnika - otroci, starši, zakonci.

V praksi se lahko pojavijo naslednje situacije:

• Pokojnik ni živel z ženo, vendar ni formaliziral ločitve, čeprav ni bila vključena v število dedičev prve vrste, sama pa ni prišla k notarju, saj ni vedela za moževo smrt.
• Vsi zapustnikovi otroci so pomrli, drugih bližnjih sorodnikov nima; V skladu s tem se dediščina razdeli dedičem druge stopnje. Toda umrli otroci imajo vnuke, ki so izvedeli za dediščino. Pravico do tega imajo po zastopni pravici.
• Najbolj zanimiva situacija lahko nastane, ko so dediči razglašeni po oporoki, ki je bila sestavljena tako davno, da se je sam pokojnik ni več spominjal; a kljub temu je zakonit. V skladu s tem je možna tudi nasprotna situacija - ko obstaja oporoka, vendar jo nezadovoljni dediči po zakonu začnejo izpodbijati.

Pravzaprav je takih situacij kar veliko. Zato, če se odločite za nakup stanovanja, prejetega z dedovanjem, bodite pripravljeni na nepričakovano.

To je posledica dejstva, da notarjem ni treba preverjati kroga dedičev, to pomeni, da "zaupajo" tistim, ki so prijavili svojo pravico do dedovanja.

Poleg tega zakonodajalec navaja, da je obdobje 6 mesecev, ki preteče od trenutka smrti državljana do odprtja dediščine, povsem dovolj za vse, ki se želijo "pokazati".

Kaj pa če govorimo o tistih, ki živijo v tujini ali so na prestajanju kazni? V tako kratkem času zaradi objektivnih razlogov fizično ne bodo mogli priti.

Poleg tega kljub dejstvu, da zakon tiho določa "prednost" v dednih zadevah za oporoko, obstajajo kategorije državljanov, ki so upravičeni do deleža v dediščini. Sem spadajo: mladoletni otroci, invalidni starši pokojnika itd. Torej, tudi če je oporoka pravilno sestavljena, vendar so takšni "sorodniki" odkriti, jim je sodišče dolžno dodeliti delež, čeprav v stanovanju, ki je že prodano.

Poleg tega lahko pride do primerov, ko je prodajalec v skladu z zakonom priznan kot nevreden dedič. In kljub dejstvu, da je transakcija skoraj "končana", je stanovanje vrnjeno "pravičnemu" lastniku.

Izkaže se naslednje: nezadovoljni občan vloži vlogo na sodišču, sodišče njegovemu zahtevku ugodi in novi lastnik mora izprazniti prostore. Seveda lahko zahteva denar od prodajalca, vendar je ta praviloma že porabljen. Ostaja upanje na delo oddelka sodnih izvršiteljev in na to, da ima nekdanji prodajalec kakšno premoženje ali depozit, ki ga je mogoče "pretočiti" v denar.

A to še ni vse! V skladu z zakonom, če je nepremičnina v lasti manj kot 3 leta, se ob prodaji zanjo plača davek; Zneski do 1 milijona rubljev niso obdavčeni. V skladu s tem vas prodajalec v solzah prosi, da v pogodbi navedete točno ta znesek. Slediš njegovemu zgledu in pišeš, kar hoče. Kakšna je razlika za vas? Vendar je razlika. V primeru sodnega spora in "odvzema" vašega stanovanja lahko zahtevate nazaj le znesek, ki je določen v pogodbi.

In končno, tretji možni "negativni" scenarij. Oporočitelj je v oporoki formaliziral oporočno zavrnitev: da, lastništvo stanovanja prenese na sina, vendar mora pravico do uporabe do konca življenja podeliti svoji materi. Tako se izkaže situacija: kupite stanovanje ... in tam je tudi mama kot darilo!

Kako se izogniti težavam pri nakupu?

Pred podpisom kupoprodajne pogodbe je potrebno preučiti celotno "zgodovino" stanovanja.

To je mogoče storiti na več načinov:

• Prejmite izpisek iz enotnega državnega registra nepremičnin. Ta register vsebuje podatke o vseh prometih z nepremičninami od leta 1998. Poleg tega lahko iz takega izpiska pridobite informacije o vseh bremenih, naloženih stanovanju.
• Od lastnika zahtevajte potrdilo o prijavljenih osebah.
• Pogovorite se s sosedi.

V nadaljevanju nas zanima »usoda« dediščine in vseh pretendentov. Če je imel pokojnik enega sina in je vse premoženje šlo njemu, potem do pravnih sporov v tem primeru verjetno ne bo prišlo, če pa je bilo vse premoženje zapuščeno na primer zunajzakonskemu zakoncu, s katerim je pokojnik nedavno živel leta, potem je vredno razmisliti!

Prepričati se je treba tudi, ali je res prišlo do oporočnih odpovedi dedovanju, kot trdi prodajalec stanovanja. Te podatke lahko dobite samo v notarski pisarni.

Če je dedičev več, podpiše kupoprodajno pogodbo vsak zase. V praksi je možna situacija, ko dediči izdajo pooblastilo eni osebi s pravico zastopanja njihovih interesov. Nato morate preveriti vsebino pooblastila in posebno pozornost nameniti tem, katera »dejanja« sme izvajati zastopnik: na primer, ali lahko podpiše pogodbo in po njej prejme denar.

Ne pozabite preveriti identitete prodajalca samega: ali je res tisti, za katerega se predstavlja? Če želite to narediti, se lahko obrnete na urad za potne liste.

Ampak to ni glavna stvar. Najpomembnejša stvar za začetek je dokazilo o smrti lastnika stanovanja. Povsem mogoče je, da je preprosto izginil ali pa je na daljši službeni poti. Zato od prodajalca zahtevajte originalni mrliški list ali sodno odločbo (če je bil razglašen za mrtvega).

Goljufi: na kaj morate biti pozorni?

Najpreprostejša stvar, v kateri so prevaranti dobri, je ponarejanje oporoke. Če želite preveriti to dejstvo, se lahko obrnete na notarja.

Zelo pogosto nepošteni državljani predstavijo pogodbo o darilu, menjavi itd., Po kateri je pokojnik uspel "prenesti" premoženje na njih pred svojo smrtjo. Toda v večini primerov so ti dokumenti ponarejeni.

Razmislite o naslednjem diagramu: daljni sorodnik (najemnik, sosed itd.) nenadoma začne »skrbeti« za starejšo osebo. Na goljufijo goljuf podpiše generalno pooblastilo za pravico razpolaganja s stanovanjem. Po smrti lastnika, preden ostali sorodniki vstopijo v dediščino, se prevarant stanovanja »znebi«, ga preproda tretjim osebam, sam pa izgine. Kasneje bodo vsi sodni postopki potekali z novim lastnikom, saj o prevarantu že ni sledi!

In končno, najbolj "črna" shema je, ko je državljan prisiljen napisati oporoko v korist tretje osebe, nato pa se je znebijo.

Stanovanje po dedovanju: kupiti ali ne?

Zelo pogosto se pojavijo situacije, ko več dedičev zavrne dediščino v korist enega državljana. V tem primeru lahko ugotovite razlog za zavrnitev: ali je vse tako dobro, kot se zdi na prvi pogled?

V nobenem primeru ne podcenjujte cene stanovanja, tudi če vas prodajalec jokajoče prosi, da to storite. Vedno razmislite o »najslabši« možnosti: možno je, da se bodo »pojavili« dediči in vam vzeli stanovanje. Kakšno odškodnino boste takrat prejeli?

Ne poznate svojih pravic?

Tveganje izgub lahko zmanjšate na drug način: transakcijo zavarujte s tako imenovanim »zavarovanjem lastninske pravice«. Se pravi, če izgubite pravico do nepremičnine, vam bo zavarovalnica dolžna povrniti vse stroške.

Mimogrede, o ceni! Ali vas ne bi vznemirilo, če stanovanje stane 20 % manj od povprečne cene podobnih nepremičnin v regiji? Vendar bi moralo biti zaskrbljujoče! Čeprav lahko brezvestni prodajalci takšno nujnost upravičijo s potrebo po odhodu v drugo mesto, nujnim plačilom za operacijo itd.

Pooblastilo! Kakšna tveganja se pričakujejo s te strani?

Prvič, ne soglašajte s kupoprodajnim poslom po pooblaščencu, če vas iz različnih razlogov (bolezen, službena pot ipd.) ne želi predstaviti lastniku.

Drugič, pooblastilo enostransko odpove; in če je bila v času podpisa pogodbe v veljavi, jo lahko lastnik po prenosu denarja prekliče. In potem pojdite na sodišče in zahtevajte, da se transakcija razglasi za neveljavno.

Ena od glavnih okoliščin transakcije se lahko šteje za pravno sposobnost prodajalca. Zelo možno je, da prodajalec formalizira kupoprodajno transakcijo, nato pa gre na sodišče in izpodbija transakcijo.

Pojdimo tukaj podrobneje. Torej sodišče odloči v korist poslovno nesposobne osebe in ji vrne stanovanje. Do trenutka "ponovne registracije" pravzaprav lahko v stanovanju živijo tako stari kot novi lastniki. A kupci se znajdejo v situaciji, ko so imetniki avtorskih pravic, ne morejo pa nadzorovati usode stanovanja. Kaj narediti?

Denar je že porabljen, prodajalec nima premoženja, ne morete ga izseliti iz stanovanja in ga ne morete zaseči ... Zato v tem primeru obstaja tveganje, da izgubite, če ne celo ves denar, vplačan pod dogovoru, nato večino.

Kako preveriti pravno sposobnost državljana? Obrnite se na dispanzer (s psihonevrološkim profilom) ali vsaj zahtevajte vozniško dovoljenje.

Nekdo izgubi, nekdo najde ... kako biti med zmagovalci od sklenitve posla za nakup in prodajo stanovanja, prejetega z dedovanjem?

»Večkratne« prodaje ene nepremičnine danes žal niso nič nenavadnega. Brezobzirni prodajalci imajo koristi predvsem od pravne nepismenosti državljanov in želje po prihranku denarja.

Mnogi "črni" nepremičninarji razmišljajo takole: če se stanovanje večkrat preproda, bo zadnji kupec "vesten" in nihče mu ne bo vzel stanovanja.

Pravzaprav ni tako: če je bila lastnina lastniku prvotno odvzeta nezakonito, jo lahko lastnik kljub številu prihodnjih lastnikov vrne sebi. Tukaj boste našli zelo uporaben izvleček iz enotnega državnega registra.

Vsi se spomnimo, da mora biti vsaka prenova stanovanja legalizirana. Zakaj torej ne preučimo dokumentov iz ZTI, da bi se prepričali, da je vse v redu?

Čeprav lahko takšne dokumente pridobi le lastnik ali osebe, ki so pri njem registrirane. Če imate lastninske dokumente, je to težavo mogoče rešiti: pridite s prodajalcem v ZTI in razložite situacijo na kraju samem. Po plačilu državne dajatve za potrdilo ga boste prejeli.

Pozorno preberemo pogodbo: vsi podatki o stanovanju se morajo odražati v skladu z lastniškimi dokumenti; še enkrat preverite vse (Glejte Kako pravilno sestaviti in skleniti kupoprodajno pogodbo za stanovanje?).

Posebna tema so plačila za stanovanje.

Obstajajo tri možnosti:

1. gotovinsko plačilo po podpisu pogodbe do državne registracije;
2. gotovinsko plačilo po postopku državne registracije;
3. plačilo preko sefa.

Dolgoletna praksa kaže, da je zadnja možnost najvarnejša in je v povpraševanju med "obveščenimi" državljani.

Po nakazilu denarja ne pozabite vzeti potrdila od prodajalca. Sestavljen je v preprosti pisni obliki z navedbo prenesenega zneska, namena prenosa, polnega imena in podatkov o potnem listu prodajalca.

Še nekaj: v hišni knjigi preverite, ali v stanovanju živijo ljudje, ki jih, prvič, ni mogoče izseliti brez soglasja posebnega organa (na primer mladoletni otroci), in drugič, ki imajo pravico do dosmrtnega stanovanja. prebivališče (na primer, je bila zavrnitev oporoke v korist moževe sestre itd.).

Toda izpisek iz hišne knjige je treba razširiti, saj v običajnem izpisku ne boste videli podatkov o državljanih, ki so bili "začasno" odpuščeni, na primer med služenjem vojaškega roka ali prestajanjem kazni v krajih, ki niso tako oddaljeni.

Je dedič poročen? Če da, potem od njega zahtevamo notarsko overjeno soglasje žene/moga za izvedbo kupoprodajnega posla. Če sta se zakonca ločila, vendar je bilo stanovanje kupljeno med zakonsko zvezo, je zgornje soglasje še vedno potrebno.

Vaša pravica je, da odkupite podedovano stanovanje ali ne. Toda kljub vsem težavam s papirologijo in pastem pri sklenitvi posla lahko pogosto najdete precej dobro nepremičninsko možnost, ki ne bo stala veliko denarja, saj želijo dediči hitro dobiti "jackpot" in razdeliti to med seboj.

In končno, če se želite popolnoma zaščititi pred vsemi negativnimi vidiki, ne pozabite: zastaralni rok za dediščinske zadeve je 3 leta; zato po tem času ni več mogoče vlagati zahtevkov do nepremičnine. Seveda obstajajo izjeme od pravil, vendar so manjše.

Pogosto ljudje zavračajo nakup stanovanja samo iz enega razloga - podedoval ga je prodajalec. Tveganje prihodnjih sodnih sporov z neznanimi dediči, ki se lahko čez pet ali deset let nenadoma pojavijo in predložijo svoje pravice do stanovanja skupaj z zahtevkom za ničnost kupoprodajne pogodbe stanovanja, je preveliko. V tem primeru se zdi odločitev sodišča potencialnemu kupcu nepredvidljiva. Je takšna previdnost upravičena ali strah izhaja iz negotovosti in nepoznavanja problematike?

Pogosto ljudje zavračajo nakup stanovanja samo iz enega razloga - podedoval ga je prodajalec. Tveganje prihodnjih sodnih sporov z neznanimi dediči, ki se lahko čez pet ali deset let nenadoma pojavijo in predložijo svoje pravice do stanovanja skupaj z zahtevkom za ničnost kupoprodajne pogodbe stanovanja, je preveliko. V tem primeru se zdi odločitev sodišča potencialnemu kupcu nepredvidljiva. Je takšna previdnost upravičena ali strah izhaja iz negotovosti in nepoznavanja problematike?

Dolga vrsta dedičev

Spomnimo se osnovnih zakonodajnih norm, ki so zapisane v civilnem zakoniku (celotne informacije so v razdelku »Dedno pravo«, členi 1110-1185).

Premoženje se deduje po oporoki ali po zakonu (1111. člen Civilnega zakonika). Drugi začne veljati v odsotnosti prvega.

Oporoka se lahko sestavi v korist katere koli osebe (1119. člen Civilnega zakonika), ki bo prejela vse v odsotnosti prosilcev za obvezni delež dediščine. Pravico do obveznega deleža imajo mladoletni ali invalidni otroci zapustnika, njegov invalidni zakonec in starši ter invalidni preživljanci (1149. člen). Prejmejo najmanj polovico deleža, ki bi vsakemu od njih pripadal ob dedovanju po zakonu.

Oporok je lahko več, veljavna je zadnja po datumu.

Sodišče lahko razveljavi oporoko, če je goljufiva ali če je bila oseba v času, ko je bila narejena, nesposobna.

Oporočitelj lahko imenuje izvršitelja (člen 1134 civilnega zakonika), ki bo pomagal civilizirano prenesti premoženje na dediče, preden se ti dokončno prepirajo.

Če oporoke ni bilo ali jo sodišče prizna za ponarejeno ali neveljavno, se premoženje deduje v skladu z zakonom. V tem primeru velja pravilo prednosti: dediči vsake naslednje vrste dedujejo le, če ni dedičev prejšnje vrste (ali v primeru, da odklonijo dediščino, sodno odvzamejo dediščino - člen 1117 o nevrednih dedičih). Vrstni red in seznam dedičev sta navedena v čl. 1142-1145 in čl. 1148:

1. prednost: otroci, zakonec in starši zapustnika (1142. člen). Vnuki zapustnika in njihovi potomci dedujejo po zastopni pravici (če je eden od dedičev prve vrste umrl pred zapustnikom, preide njegov delež v enakih delih na njegove potomce, to je zapustnikove vnuke).

2. prednost: polnopolni bratje in sestre zapustnika, njegovi stari starši po očetovi in ​​materini strani. Otroci zapustnikovih polnih in polbratov (zapustnikovi nečaki in nečakinje) dedujejo po zastopni pravici (1143. člen).

3. prednost: polnopolni bratje in sestre zapustnikovih staršev (zapustnikovi strici in tete). Zapustnikovi bratranci dedujejo po zastopni pravici (1144. člen).

4. stopnja: sorodniki v tretjem kolenu - prastarši zapustnika.

5. stopnja: otroci zapustnikovih lastnih nečakov in nečakinj (pra-pravnuki in vnukinje) ter bratje in sestre njegovih starih staršev (prastrici in prababice).

6. stopnja: sorodniki v peti stopnji sorodstva - otroci zapustnikovih bratrancev in vnukinj (prav-pravnuki in pravnukinje), otroci njegovih bratrancev (pranečaki in nečakinje) in otroci njegovega pra -strici in babice (prastrici in tete).

7. faza: pastorki, pastorke, očim in mačeha zapustnika.

Če nihče ni uveljavljal pravice do dediščine, se premoženje imenuje izločitev in preide v last države, nato pa se praviloma proda na dražbi.

O času dedovanja

Rok za vstop v dediščino (1154. člen Civilnega zakonika) je 6 mesecev od dneva odprtja dediščine (dan smrti zapustnika ali dan, ko ga je sodišče razglasilo za mrtvega). Če oseba podeduje premoženje zaradi zavrnitve prejšnjega dediča, se obdobju dodajo trije meseci, to pomeni, da ima novi dedič devet mesecev časa za registracijo dediščine.

Če dedič zamudi šestmesečno obdobje, potem njegov primer ni brezupen, kot je navedeno v čl. 1155: »Sodišče lahko ponovno vzpostavi ta rok in prizna dediču, da je sprejel dediščino, če dedič ni vedel in ni moral vedeti za odpiranje dediščine ali je zamudil ta rok iz drugih utemeljenih razlogov in pod pogojem, da dedič, ki je zamudil, roka, določenega za sprejem dediščine, pritožiti pri sodišču v šestih mesecih po prenehanju razlogov za zamudo tega roka.«

Z drugimi besedami, če je oseba imela dober razlog, na primer, je bila bolna, je bila dolgo odsotna zaradi dela v tujini itd., Potem lahko sodišče obnovi njene pravice do dediščine.

Zadevo je mogoče rešiti brez sodnega postopka, »ob upoštevanju pisnega soglasja vseh drugih dedičev, ki so sprejeli dediščino«.

Najpomembnejše: zastaranje dedovanja ni omejeno z zakonom. Dedič se mora obrniti na sodišče v treh letih od trenutka, ko je izvedel za smrt zapustnika. Lahko pa bi za to izvedel po 5, 10 ali 15 letih, če se oceni, da je razlog za tako dolgo ignoranco utemeljen. Prav v tej začasni negotovosti je glavna nevarnost za kupca podedovanega stanovanja: neobjavljeni dedič se lahko pojavi kadarkoli, tudi leta po smrti lastnika stanovanja. Edino upanje kupca je sodna odločitev v njegovo korist.

Sodišča - za dobrovernega kupca

V zadnjih 10-12 letih je kupec podedovanega stanovanja vse pogosteje pravno zaščitil svoje pravice in ohranil pridobljeno. Resolucija Ustavnega sodišča Ruske federacije z dne 21. aprila 2003 se imenuje zgodovinska; njeno bistvo se spušča v dejstvo, da oseba, ki se ima za lastnika nepremičnine, ne more zahtevati vrnitve te lastnine, če jo je kupil kupec v dobri veri. Znaki dobrovernega kupca so določeni v čl. 302 Civilnega zakonika Ruske federacije: to je tisti, ki je nepremičnino pridobil za plačilo, pa tudi ni vedel in ni mogel vedeti, da prodajalec nima pravice odtujiti te nepremičnine (»če je bila nepremičnina pridobljena za honorar od osebe, ki je ni imela pravice odtujiti, kar pridobitelj ni vedel in ni mogel vedeti" (dobronamerni kupec)"

Mimogrede, tukaj se pojavi še en pomemben vidik: če je bila nepremičnina kupljena po znižani ceni, potem lahko sodišče takšno pridobitev opredeli kot nepošteno. Nedvomno je v kupoprodajni pogodbi za stanovanje bolje navesti polno ceno - to ne zagotavlja le vračila vseh sredstev, porabljenih za nakup v skrajni sili, to je razglasitev transakcije za neveljavno, ampak tudi prepričljivo potrjuje dobra vera pridobitve.

Dodatna podpora kupcem je bila zagotovljena s sklepom Plenuma Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 29. aprila 2010 (»O nekaterih vprašanjih, ki se pojavljajo v sodni praksi pri reševanju sporov v zvezi z zaščito lastninskih pravic in drugih lastninskih pravic«) . V 38. odstavku piše, da se »šteje pridobitelj za vestnega, če dokaže, da ob sklenitvi posla ni vedel in ni smel vedeti za protipravnost odtujitve premoženja s strani prodajalca, zlasti da je prevzel vse razumne ukrepe za razjasnitev pravic prodajalca do odtujitve nepremičnine."

Toda najbolj dragoceno in ključno priporočilo sodiščem je bilo podano v resoluciji plenuma Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 29. maja 2012 št. 9 »O sodni praksi v zapuščinskih zadevah«, odstavek 42: »Če pri sprejemanju dedovanje po izteku določenega roka, v skladu s pravili čl. 1155 Civilnega zakonika Ruske federacije je vrnitev podedovanega premoženja v naravi nemogoča zaradi pomanjkanja ustreznega premoženja dediča, ki je dediščino sprejel pravočasno, ne glede na razloge, zakaj ga ni bilo mogoče vrniti v vrste, ima dedič, ki je sprejel dediščino po izteku določenega roka, pravico le do denarnega nadomestila za svoj dedni delež (če sprejme dediščino po izteku določenega roka s soglasjem ostalih dedičev - če ni drugače). določeno s pisnim dogovorom med dediči). V tem primeru se dejanska vrednost podedovanega premoženja oceni v času njegove pridobitve, to je na dan odprtja dediščine (1105. člen Civilnega zakonika Ruske federacije).«

Povedano drugače, če je bilo podedovano stanovanje prodano, nato pa se je pojavil nov dedič in zahteval, da se posel razglasi za neveljavnega, potem lahko prejme le denarno nadomestilo za svoj delež dediščine, za kar se bo moral obrniti na te dediče. ki je stanovanje prodal.

Lahko rečemo, da so teoretično sodišča na strani dobrovernega kupca. V sodni praksi obstajajo primeri obratnih odločitev, vendar jih je malo.

In vendar teorija ostaja teorija, glavne nianse in težave pa so bolj vidne strokovnjakom, ki se neizogibno soočajo s podedovanimi nepremičninami.

Je vredno kupiti?

Na tako vprašanje lahko komaj kdo odgovori bolje kot nepremičninarji, ki imajo dolgoletne izkušnje s prodajo podedovanih stanovanj. In če se odločite za nakup, je bolje vnaprej predvideti možna tveganja. Za nasvet smo se obrnili na strokovnjake iz moskovskih nepremičninskih agencij.

- Ali je vredno kupiti stanovanje, prejeto kot dediščina? Kako velika so tveganja za kupca in kakšna so? Ali je pomembno, da v pogodbi navedete polno ceno?

Vitaly Ponomarev, vodja BEST-Nepremičnine, podružnica "Na Barrikadnaya": »Pred nakupom katerega koli stanovanja, še posebej »dednega«, je treba prepoznati vsa možna tveganja za kupca. Glavno tveganje pri nakupu stanovanja, ki ga je prodajalec pridobil z dedovanjem, je nezmožnost preverjanja vseh morebitnih dedičev, ki bi lahko zahtevali podedovano premoženje. Kupec in njegov nepremičninar ne bosta mogla izvedeti za vse sorodnike, ki lahko uveljavljajo svoje pravice. Bližnji sorodniki morda ne vedo vedno za takšne potencialne dediče.

Samo primer iz prakse: po smrti moškega je sin iz prvega zakona, za katerega »edina« (kot je verjela) hči iz drugega zakona ni vedela, zahteval dedno pravico.

Splošni zastaralni rok je tri leta. Toda v tem primeru se tri leta ne štejejo od trenutka smrti zapustnika, temveč od trenutka, ko je dedič izvedel ali bi moral izvedeti za smrt takšne osebe. In dedič bi lahko izvedel za smrt sorodnika več let pozneje, na primer v zvezi z dolgim ​​​​potovanjem v tujino, služenjem vojaškega roka, zaporom ali pa je dedič 2. ali 3. vrstice (v odsotnosti dedičev prejšnja linija) in redko komunicira s pokojnikom. Zato ni mogoče zagotoviti, da taka oseba čez 3, 5 ali 10 let ne bo uveljavljala pravice do deleža v stanovanju, če dokaže, da ni vedela za smrt sorodnika.

V zadnjem času se je sodna praksa v takšnih primerih nekoliko postavila na stran osebe, ki je dediščino sprejela pravočasno. Sodišča sporočajo zamudnim dedičem, da če ste »ožji« sorodniki, bi morali vedeti za zapustnikovo smrt. In če niste vedeli za smrt, kakšni bližnji sorodniki ste potem? Zastaralni rok se šteje od trenutka smrti. Vendar to ne zagotavlja, da morebitni dedič ne bo mogel obnoviti roka za sprejem dediščine.

Pri nakupu katerega koli stanovanja mora biti v pogodbi navedena polna cena, saj... le ta zagotavlja možnost popolne odškodnine v primeru prekinitve posla. V podedovanih stanovanjih ni mogoče preveriti VSEGA, zato noben nepremičninar ne more 100% zagotoviti svoji stranki-kupcu odsotnost tveganja s pojavom drugih prosilcev za stanovanje in s tem vračilo celotnega zneska, če je vrednost v pogodbi je podcenjen. Odločitev je na kupcu. Včasih kupci tako tvegajo pri nakupu, medtem ko dobijo nekaj bolj dragocenega in pomembnega zase.

Vendar je pomembno razumeti specifično situacijo v določeni transakciji. Za ali proti nakupu podedovanih stanovanj na splošno ni mogoče govoriti. Kot pri vsaki nepremičninski transakciji je treba tudi pri vsakem stanovanju posebej temeljito oceniti situacijo.«

Oksana Myagkova, pravnica sekundarnega oddelka agencije ABC Housing: »Ker je vsak nakup stanovanja s strani kupca lahko tvegan, ne bi dali enoznačnega odgovora, ali se stanovanje, ki ga je prejel kot dediščino, splača kupiti ali ne. Če želite to narediti, se morate seznaniti z dokumenti in zgodovino stanovanja, dedovanje pa je drugačno. Od leta 2001 je v veljavi tretji del civilnega zakonika Ruske federacije, ki ureja dedno pravo, z uvedbo katerega se je krog dedičev povečal. Trenutno ni enotne podatkovne baze o sorodnikih-dedičih zapustnika, zato ni mogoče nedvoumno potrditi, ali so vsi dediči vstopili v dediščino ali so bile nekomu kršene pravice.

Dediščina se lahko sprejme v šestih mesecih od dneva odprtja dediščine. Po preteku šestih mesecev je na zahtevo dediča, ki je zamudil rok, določen za sprejem dediščine, oškodovanemu dediču kršena pravica na podlagi in v skladu s 1. 1155 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko obnovi in ​​zahteva delež v podedovanem stanovanju, to je tveganje kupca podedovanega stanovanja. Prodaja ali nakup tri leta po dedovanju iz prakse je najvarnejši, saj v tem obdobju imajo praviloma vsi dediči možnost izvedeti za odprtje dediščine (dan odprtja dediščine je dan smrti zapustnika (člen 1114 Civilnega zakonika Ruske federacije). )), in to je obdobje, ki zadostuje za obnovitev njihovih kršenih pravic.

Tako za podedovano stanovanje kot za vsako drugo je treba v kupoprodajni pogodbi navesti celotno tržno vrednost kupljenega stanovanja, saj v primeru razveze kupoprodajne pogodbe za stanovanje je prodajalec dolžan kupcu vrniti denar, določen in prejet s kupoprodajno pogodbo, dedič, ki mu je bila kršena pravica, pa lahko zahteva bodisi delež podedovanega stanovanja ali delež nabavne vrednosti prodanega podedovanega stanovanja. In seveda bo zanj bolj zanimivo, če bo od prodajalcev dedičev prejel delež celotnega stroška, ​​določenega v pogodbi o nakupu in prodaji stanovanja.

- Oksana, ali je v praksi vašega podjetja prišlo do pomembnih primerov transakcij s podedovanimi nepremičninami in kaj bi lahko svetovali potencialnim strankam (prodajalcem in kupcem)?

Naša agencija je opravila več kot en posel s podedovanimi stanovanji, pri čemer je predhodno izvedla potrebne ukrepe za zmanjšanje tveganja nakupa podedovanega stanovanja. Eno od teh dejanj je prejem notarske prijave dedičev, po kateri se dediči-prodajalci zavezujejo, da bodo samostojno in na lastne stroške poravnali račune z neznanimi dediči (če se ti nenadoma odkrijejo in izjavijo o kršenih pravicah), ne da bi dovolili podedovano stanovanje, ki se odvzame kupcu.

- In če so bili roki za vstop v dediščino zamujeni in je bilo stanovanje registrirano prek sodišča, kako slabo je to za prodajo? Ali pa je bila formalizirana s sodno odločbo zaradi spora med dediči? Ali to vpliva na likvidnost in ceno stanovanja?

Za strokovnjake takšne transakcije z nepremičninami, za katere je lastniški dokument pravnomočna sodna odločba, vključno s sodno odločbo o obnovitvi rokov za vstop v dediščino, niso nekakšna posebnost. Teoretično velja, da če obstaja pravnomočna sodna odločba, to štejemo kot potrditev, da je bilo vprašanje dedičev in stanovanja že obravnavano in da je spor o tem zaključen. S tega vidika je tak lastninski dokument malo pomirjujoč in ne vpliva na likvidnost ali ceno. Vendar so vsi primeri individualni.”

Dedovanje in notar

Ko preučujete nianse zakonodaje ali razpravljate o smiselnosti nakupa podedovanih nepremičnin, si ne morete pomagati, da se ne obrnete na glavno osebo, ki vodi dediščinske zadeve - notarja. Poleg tega so nedavne novosti notarske zakonodaje zagotovile boljšo zaščito dobrovernega kupca in odprtost informacij. Pomagal nam je razumeti glavna vprašanja Aleksej Komarov, notar iz Sankt Peterburga.

- Kateri notar lahko opravlja zapuščinske posle - samo tisti, ki ima določen naslov ali kateri koli notar po izbiri zapustnika?

Od leta 2012 imajo dediči v Sankt Peterburgu pravico, da se obrnejo na katerega koli notarja, da odprejo zapuščinsko zadevo po smrti zapustnika. Za dediče je pomembno, da ne zamudijo roka, določenega z zakonom za sprejem dediščine - 6 mesecev.

- Ali lahko pride do situacije, da bi isto dediščino obravnavali različni notarji?

To se lahko zgodi le zaradi okvare elektronskega sistema, kar je praktično nemogoče. Tudi če se to zgodi, bodo notarji, ki vodijo zapuščinske zadeve, v programu videli, da je bila zapuščinska zadeva nepravilno odprta, in težava bo rešena. Interesi dedičev v nobenem primeru ne bodo prizadeti.

- Če zapustnik umre, ali notar o tem obvesti dediče (če obstaja oporoka) ali naj se dediči prijavijo sami?

Pridobitev premoženjskih pravic in obveznosti zapustnika zaradi sprejema dediščine je pravica dedičev in praviloma ne ustvarja nobenih obveznosti za morebitne dediče.

- Kakšna je cena storitev notarja, ki vodi dediščinske posle in kakšno je delo notarja v primeru vknjižbe stanovanja z dedovanjem?

Naloga notarja je zagotoviti zakonit prenos premoženja in/ali premoženjskih pravic in obveznosti zapustnika na podlagi njegove volje, izražene v oporoki, če le-te ni, v skladu z zakonom. Nadzor nad zakonitim prenosom pravic je z vidika civilnega prometa zelo pomemben, saj novemu lastniku, ki je premoženje pridobil od dediča, zagotavlja stabilen lastniški naslov. Strošek vpisa dediščine je sestavljen iz številnih dejavnikov in je odvisen od sestave premoženja, števila dedičev in ugodnosti, ki jih imajo, itd. V povprečju registracija dediščine dediča stane od 7.000 do 10.000 rubljev.

Ali je bila v Moskvi ustvarjena enotna baza overjenih oporok, kar je bilo načrtovano leta 2014? Če da, kako bo deloval in kdo ga lahko uporablja?

- Sama baza - kot obrazec - obstaja, glede izpolnjevanja morate preveriti pri FNP, vendar mislim, da so v Sankt Peterburgu vsi notarji že vpisali svoje oporoke.

Opomba: Spomnimo se, da je 1. julija 2014 začel delovati Vseslovenski register dednih zadev, kamor so vneseni vsi podatki o oporokah in njihovem preklicu. Tako boste lahko zbrali vse podatke na enem portalu in se izognili ponovnemu odpiranju zadev, podvajanju in goljufijam s ponarejenimi oporokami, s čimer boste veliko bolje zaščitili pravice dedičev. Podoben program je deloval v Moskvi - "Dedovanje brez meja", v katerem je bilo registriranih 710 tisoč dednih primerov, nato pa so bili ti podatki preneseni v nov ruski register.

- Kaj bi lahko svetovali kupcu stanovanja, ki ga je podedoval prodajalec? Ali po vašem mnenju obstajajo tveganja in kako jih zmanjšati?

Težava je v tem, da je danes v Rusiji mogoče izpodbijati kakršno koli osnovo lastninskih pravic prodajalca. Ne glede na to, katera transakcija je osnova naslova. Zapustnik lahko sam pridobi podedovano premoženje s transakcijo v preprosti pisni obliki, njegova pravica, vpisana v enotnem državnem registru, pa je lahko izpodbijana ali nična.

- Kaj bi lahko svetovali kupcem?

1. Pridobite podedovano premoženje, najmanj po preteku enega leta od dneva vpisa lastninske pravice na lastnika. Eno leto je zastaralni rok za izpodbojni posel.

2. V prevzemnem poslu navedite le realno ceno. To je pomembno v primeru razveze pogodbe ali njene neveljavnosti ter za katero koli obliko posla (PPF ali notarsko) ter tudi zaradi dejstva, da ima notarska listina od 1. januarja 2015 posebno dokazno moč na sodišču. , namenjene zaščiti dobrovernega kupca. Zato bo nenavadno, če bo kupec ceno, navedeno v transakciji in ki je njen bistveni pogoj, začel razlagati drugače, kot je navedeno v besedilu pogodbe.

3. Izberite notarsko obliko transakcije - saj je v skladu s sodno prakso kupec v tem primeru priznan kot dobroverni lastnik, kar zagotavlja, da nepremičnina od njega ne bo zahtevana, če bo transakcija razglašena za neveljavno, ob upoštevanju upoštevati spremembe po čl. 302 Civilnega zakonika Ruske federacije. Poleg tega so se tarife za notarske storitve od 1. januarja 2015 trikrat znižale, povprečni stroški transakcije pa bodo 10.000 -12.000 rubljev.

Lastninsko zavarovanje - dodatna zaščita

Danes je kupec ob nakupu podedovanega stanovanja bolje zaščiten pred težavami kot recimo pred 10-15 leti. Tveganja so bila zmanjšana, vendar ne odpravljena. Dodatno zaščito lahko zagotovi lastninsko zavarovanje, ki v Rusiji še ni ustrezno priznano in je malo povpraševanja. Vsaka zavarovalnica ne ponuja takšne storitve, čeprav se lastninsko zavarovanje za Rusijo šteje za obetavno; je zanesljivo orodje za finančno zaščito lastnika.

Stanovanje, ki ga dedujete, lahko prodate takoj po prejemu. potrdila o lastništvu- v nasprotnem primeru se takšna transakcija šteje za neveljavno. Če želite to narediti, se morate obrniti na Rosreestr s tem, kar ste že prejeli od notarja potrdilo o dedovanju, kot tudi z naslednjimi dokumenti:

• vloga za registracijo lastninske pravice (izpolniti v Rosreestr ob predložitvi dokumentov);
• identifikacijski dokument dediča (potni list);
• katastrski potni list za stanovanje;
• potrdilo o plačilu državne pristojbine za registracijo v višini 2000 rubljev.

Po prejemu pri

dedovanje stanovanja

in njegovo registracijo v Rosreestru za prenos lastništva, se njegova kasnejša odtujitev ne bo v ničemer razlikovala od običajne transakcije za prodajo stanovanja. Če pa je stanovanje, ki se prodaja, vknjiženo

mladoletnega otroka, potem bo treba pridobiti dovoljenje organov skrbništva.

Davek v letu 2017 od prodaje podedovanega stanovanja

Na splošno se prodaja stanovanja, prejetega z dedovanjem, in podobna transakcija v primeru njegove pridobitve na drug način v skladu s Civilnim zakonikom Ruske federacije (privatizacija, donacija itd.) Ne razlikujejo. Torej se dohodnina pri prodaji podedovanega stanovanja plačuje po splošnih načelih obdavčitve fizičnih oseb.

Vendar je treba upoštevati tudi to številne funkcije:

• Če je bilo stanovanje v lasti dediča več kot tri leta(če prejmete dediščino od leta 2016 - pet let), potem prometni davek ne bo zaračunan (člen 220 Davčnega zakonika Ruske federacije).
• To obdobje se ne začne računati od trenutka državne registracije ali dejanskega sprejema, ampak od dneva smrti zapustnika(odpiranje dediščine).

Od 1. januarja 2016 Prišlo je do pomembnih sprememb davčnih pravil. Trenutno je dohodnina, še vedno 13-odstotna, odmerjena od prodaje nepremičnine v lasti manj kot 5 let.

Te spremembe niso vplivale na nepremičnine, pridobljene na naslednji način:

• privatizacija;
• dedovanje ali darilo družinskega člana ali bližnjega sorodnika;
• pogodba o dosmrtnem preživljanju z vzdrževanimi družinskimi člani

Te spremembe nimajo retroaktivnega učinka, torej veljajo samo za transakcije po 1.1.2016!

Če je obdobje krajše od 3 let po dedovanju

Pogosto ima dedič željo čim prej prodati prejeto stanovanje. Če pa se stanovanje proda pred potekom treh let, potem je takšen posel predmet obdavčitve. V tem primeru morate po opravljeni transakciji zagotoviti izjava 3-NDFL na davčni urad.

V 2. odstavku čl. 220 davčnega zakonika Ruske federacije določa, da:

• v tem primeru se na znesek plača davek več kot 1 milijon rubljev(dejansko se prodajalcu zagotovi odbitek nepremičnine v višini 1 milijona rubljev);
• davčna stopnja za prodano nepremičnino je enaka običajni dohodnina in znaša:
  • za državljane Ruske federacije - 13% ;
  • za tuje državljane - 30% .

Na primer, če ste prodali stanovanje za 1,8 milijona rubljev, se davek obračuna na znesek, ki je enak 800 tisoč rubljev. Za državljane Ruske federacije bo v tem primeru znesek, plačan davčnemu uradu, le 104 tisoč rubljev.

Prav tako je treba upoštevati, da davčne olajšave za prodajo nepremičnin dovoljeno enkrat.

Kako prodati brez plačila davka

Dohodnina od prodaje podedovanega stanovanja se ne obračuna, če so izpolnjeni naslednji pogoji:

• če je bilo stanovanje v lasti prodajalca več kot tri leta;
• če je prodaja opravljena za znesek manj kot 1 milijon rubljev(običajno velja v primeru prodaje sobe ali deleža v stanovanjskem prostoru).

• invalidi 1. in 2. skupine;
• invalidni otroci;
• upokojenci.

Če želite biti oproščeni plačila davka, se morate obrniti na davčni urad z vlogo in dokumenti, ki potrjujejo vaš odnos do ene od navedenih kategorij državljanov.

Prodaja deleža v nepremičnini s strani enega od dedičev

Pri prodaji deleža v stanovanju velja upoštevati predkupna pravica: lastniki deležev v lastništvu skupnega premoženja imajo prednostno pravico do odkupa deleža, ki ga je prodal eden od dedičev, po njegovi navedeni ceni, pa tudi pod drugimi enakimi pogoji (1. odstavek 250. člena Civilnega zakonika Ruske federacije) .

1. Če želite to narediti, morate najprej pisno obvestiti vse udeležence skupne skupne lastnine o svoji želji po prodaji dela podedovanega stanovanja z navedbo cene in drugih pogojev prodaje.
2. Zavrnitev vseh solastnikov se evidentira v pisni obliki.
3. če v enem mesecu od dneva prejema obvestila o prodaji udeleženci deljene lastnine niso potrdili želje po nakupu deleža, ki se prodaja, zavrnitev je samodejno sprejeta.

V primeru kršitve tega postopka bo vsak solastnik imel pravico vložiti a tožbeni zahtevek na sodišču o prenosu pravice do nakupa stanovanja.

Leta 2016 so poslanci državne dume iz frakcije LDPR

je bil podan predlog

obvezna prodaja stanovanje podedovano v deležih. Če se v tem primeru v šestih mesecih dediči ne morejo samostojno odločiti o edinem lastniku ali najti kupca, bo stanovanje predmet prisilne prodaje na dražbi. Izkupiček bo razdeljen med dediče v skladu z njihovimi deleži.

Po mnenju poslancev bo takšen ukrep zmanjšal pogostost družinskih sporov glede podedovanega premoženja in zmanjšal tveganje goljufij v primerih, ko eden od dedičev ustvari neprimerne razmere za bivanje drugih lastnikov, da bi postal edini lastnik stanovanjskih prostorov. .

Postopek prodaje stanovanja

Pred prodajo stanovanja, prejetega z dedovanjem, mora bodoči prodajalec v skladu s civilno zakonodajo Ruske federacije najprej opraviti državna registracija lastninskih pravic(131. člen Civilnega zakonika Ruske federacije) na podlagi že prejetega potrdila o dedovanju. Po prejemu potrdila o lastništvu stanovanja od registracijske zbornice lahko začnete iskati kupca in formalizirati transakcijo v okviru kupoprodajne pogodbe.

Za prodajo podedovanega stanovanja morate zbrati naslednje seznam dokumentov:

• pogodba o nakupu in prodaji stanovanja;
• potni listi oseb, ki sodelujejo v transakciji;
• potrdilo o dedovanju;
• dokumenti Rosreestra:
  • potrdilo o državni registraciji lastninskih pravic;
  • izpisek iz Enotnega državnega registra, ki potrjuje odsotnost aretacij ali bremen na stanovanju;
• katastrski potni list, načrt stanovanja (naročiti pri ZTI);
• potrdilo stanovanjskega oddelka, ki potrjuje, da ni dolgov za račune za komunalne storitve;
• izpisek iz hišne knjige (o odsotnosti prijavljenih oseb v stanovanju).

Soglasje zakonca v tem primeru ni potrebno, saj je vsako premoženje prejeto z dedovanjem ni skupno premoženje zakoncev.

Bodoči kupec takšne nepremičnine naj se pred sklenitvijo posla pri prodajalcu pozanima, ali obstajajo še drugi možni kandidati za delež podedovanega premoženja. Če se takšne osebe najdejo, je priporočljivo pred prodajo ali nakupom od njih pridobiti uradno odpoved pravici do dediščine.

Kupoprodajna pogodba

Za prodajo stanovanja po vstopu v dediščino se sestavi pogodba med prodajalcem in kupcem kupoprodajna pogodba v preprosti pisni obliki.

• V tem primeru je priporočljivo navesti v besedilu pogodbe polna tržna vrednost stanovanja, vključno s predhodno plačano varščino (če obstaja). To je pomembno zaradi dejstva, da če bo med sojenjem prišlo do sporne situacije, bo kupec lahko zahteval samo znesek, ki je bil določen v kupoprodajni pogodbi, in ne nekega "dejansko plačanega" zneska, katerega znesek je treba še dokazati na sodišču.
• Pogosto, da bi se izognili potrebi po plačilu dohodnine ali zmanjšali njen znesek pri prodaji stanovanja, ki je v lasti manj kot 3 leta, na pobudo prodajalca stroški stanovanja po kupoprodajni pogodbi označena kot podcenjena do zneska 1 milijon rubljev(ko dohodnine sploh ni treba plačati).

Za povišanje davkov od 1. januarja 2016 do prometa z nepremičninami po bistveno drugačni ceni

navzdol od njene tržne cene, se davek ne bo izračunal od cene, navedene v prodajni pogodbi, temveč na podlagi

katastrsko vrednost stanovanja(bližina trga), pomnoženo s faktorjem znižanja 0,7.

Obvezni elementi zgornje pogodbe so:

• informacije o strankah transakcije;
• stroški stanovanja;
• podatki o stanovanju (naslov, tehnični podatki, ki ustrezajo katastrskemu potnemu listu);
• rok in način prenosa denarja.

Po razpravi o vseh pogojih in rešitvi spornih vprašanj pogodbo podpišeta obe strani, transakcija pa bo predmet državne registracije in se od tega trenutka šteje za sklenjeno.

Registracija transakcije v Rosreestr

Po podpisu kupoprodajne pogodbe je obvezno vložite vlogo pri Rosreestru o državni registraciji transakcije. Lahko se odda osebno, pošlje po pošti, prek odvetnika ali prek večnamenskega centra (MFC).

Poleg vloge za Rosreestr so na voljo naslednje:

• potni list prodajalca in kupca;
• kupoprodajna pogodba in podpisan akt o prevzemu in prenosu stanovanja;
• potrdilo o plačilu državne dajatve s strani kupca v višini 2000 rubljev.

Državna registracija se izvede znotraj 10 delovnih dni od datuma prejema vloge in zahtevanih dokumentov (3. člen 13. člena zveznega zakona št. 122-FZ z dne 21. julija 1997). V nekaterih primerih je lahko registracija začasno preklicana ali preklicana.

Včasih želijo dediči takoj prodati podedovano stanovanje. Razlogov za to je lahko veliko, vendar morate upoštevati nekatere nianse takšne transakcije. Eno izmed perečih vprašanj v zvezi z dedovanjem je, kdaj lahko prodate stanovanje po dedovanju?

Kdaj lahko prodate podedovano stanovanje?

Po zakonu naslednik postane lastnik z dnem smrti zapustnika. Tudi če še ni v celoti formaliziral dediščine (še ni potrdila), tudi če ni registriral svoje pravice pri Rosreestru, je še vedno lastnik. Kot »za nazaj«. Od koga drugega zahtevati davke, komunalne in druga plačila v času, ko teče zapuščinski postopek, ki lahko traja tudi šest mesecev ali več?

Toda v resnici lahko novopečeni lastnik dejansko razpolaga z nepremičnino (s pravico do prodaje, darovanja itd.) Po vpisu svojega lastniškega naslova v skladu z vsemi pravili. V nasprotnem primeru transakcija pri registrskem organu ne bo izvedena, dokumenti pa niti sprejeti. Dedič se bo štel za nepooblaščenega prodajalca.

Nekatere nepremičnine so predmet zastavne pravice, katere breme preide na naslednika. V tem primeru bodo dejanja prodajalca nezakonita, dokler hipotekarni upnik (običajno banke po posojilnih pogodbah) ne poda pisnega soglasja za prodajo.

Torej, da bi lahko dedič prodal stanovanje, je potrebno naslednje:

• pridobiti potrdilo o dedovanju;
• vpisati nepremičnino v katastrski register (če ta ni obstajal) ali posodobiti podatke katastra (izvesti spremembe);
• stanje zadrževanja registracija stanovanjskih pravic v Rosreestru;
• pridobiti soglasje za sklenitev pogodbe od hipotekarnega upnika ali poplačilo hipoteke (če obstaja hipoteka).

Prometni davek

Večina podedovanih nepremičnin ne postane stanovanje za dediče, slednjim se mudi s prodajo podedovanih nepremičnin. Najpogosteje so razlog za takšno odločitev nesoglasja med nasledniki, nujna potreba po denarju, razpoložljivost drugih stanovanj itd.

Iskanje kupca, pogajanja o ceni in vpis niso vse skrbi, ki čakajo prodajalce-dediče. Čaka pa še obveznost do države v obliki plačila davka na dohodek iz posla. In ti stroški padejo na prodajalca kot dodatno breme poleg državne dajatve za vstop v dediščino (glej zakon o vstopu v dediščino po smrti).

• Znesek davka znaša 13 % celotne vrednosti nepremičnine, ki se prodaja, plača pa se območnemu davčnemu uradu (po kraju stalnega prebivališča davčnega zavezanca). Za nerezidente je davek še višji in znaša 30 %.
• Morate pravilno sestaviti izjavo v obrazcu 3-NDFL (glejte, kako pravilno izračunati davek pri prodaji stanovanja). In tudi podrobnosti o tem, kakšen davek plačati pri prodaji podedovanega stanovanja.
• Pravočasno ga oddajte inšpekciji (najkasneje do 30. aprila).
• Plačajte pravočasno (do 15. julija) celoten znesek dolgovanega davka (bančne podatke za nakazilo lahko dobite pri lokalni zvezni davčni službi).

Zakon ne predvideva nobenih ugodnosti pri dohodnini pri prodaji nepremičnin (tudi za socialno ogrožene kategorije državljanov), zato bodo morali davek plačati vsi. Vendar pa ima lastnik možnost zmanjšati znesek davčne osnove ali se popolnoma osvoboditi obveznosti do proračuna.

Legalni načini za izogibanje/znižanje davkov

Davčna oprostitev

Izognete se birokratskemu razburjanju (sestavljanje in oddaja napovedi na inšpektorat) in se zaščitite pred davki tako, da preprosto počakate 3 leta po prevzemu lastništva.

Če je podedovano stanovanje neprekinjeno v lasti naslednika več kot 3 leta, je ob prodaji (po 36 mesecih) v celoti oproščen plačila dohodnine.

Od leta 2016 je za neobdavčeno prodajo določena 5-letna posestna doba stanovanjskega prostora. To obdobje ne velja za dedovanje stanovanja, zato morate, da se izognete plačilu davka, počakati 36 mesecev od datuma prejema lastništva podedovane nepremičnine.

Znižanje davka

Znesek dohodnine lahko zmanjšate na "0" rubljev, če stroški stanovanja niso visoki. Za razliko od davčne oprostitve vam ni treba vzdržati 3 leta, vendar se birokraciji z izjavami ni mogoče izogniti.

Postopek »pocenitve« davkov je preprost:

• tako imenovana davčna olajšava (znesek 1 milijon rubljev) se odšteje od osnovne številke (prodajna cena predmeta)
• ali stroški pridobitve (stroški dedovanja in vpisa nepremičnine),
• in dobljeni rezultat pomnožimo s 13 odstotki.

Stroški so praviloma nižji od 1 milijona rubljev, zato vsi uporabijo odbitek v višini 1 milijona rubljev. Lahko samo eno možnost minus:

• ali odbitek,
• ali stroški (po izbiri prodajalca-zavezanca).

Če se prodaja skupna nepremičnina, odda vsak družbenik svojo izjavo v svojem imenu. V izjavi je naveden znesek davka glede na vrednost delnice, ki je v njegovi lasti. Davčna olajšava se uporablja tako, da se razdeli v odstotkih glede na velikost vsake delnice (to pomeni, da ne vsak delničar uporabi 1 milijon rubljev, ampak 1 milijon za celoten predmet).

Cena stanovanja je navedena v pogodbi (to je znesek, ki mora biti prikazan v davčni napovedi). Pogodbeno vrednost določita stranki, če pa se izkaže, da je nižja od katastrske vrednosti, je za davčne namene dovoljen znesek najmanj 70 % katastrske vrednosti.

Davčna tveganja in obveznosti

Iz leta v leto je vedno manj domiselnih načinov žongliranja in izkrivljanja realnosti, da bi prihranili pri davkih (podcenjevanje stroškov, napihovanje stroškov itd.). Še posebej po 1. januarju 2016 je vedno težje ostati izviren in iznajdljiv davčni zavezanec.

• Skoraj vse nepremičnine v Rusiji so bile ocenjene in imajo zdaj katastrsko vrednost, ki je zelo blizu realni tržni vrednosti, po kateri se stanovanja prodajajo na trgu.
• In zdaj se bo vaša pogodbena cena primerjala z njo, če je nižja od 70% katastrske vrednosti, se davek ne bo izračunal na znesek po pogodbi, ampak na 70% katastrske vrednosti.
• Inšpekcija lahko ugotovi dvomljivo poročanje tudi v fazi zahtevanja informacij o stanovanjskih prostorih v Rosreestru.
• Nato grozi davčna revizija (miselna ali terenska). Na podlagi rezultatov je verjetno, da bodo odmerjeni dodatni davki, skupaj z globami in kaznimi.

Strokovnjaki s področja minimiziranja davkov svetujejo čim bolj transparentno poročanje, resnejšo obravnavo plačil, v primeru težjih vprašanj pa se za pojasnila obrnite na lokalni inšpektorat (po možnosti tudi pisno).

Nakup stanovanja od dedičev: tveganja kupca

Morda ena najbolj tveganih vrst poslov na stanovanjskem trgu je nakup stanovanja po dedovanju. Polna je številnih skritih groženj, ki včasih nepričakovano presenetijo tudi samega prodajalca.

Zato je, če je mogoče, priporočljivo zavrniti to kategorijo nepremičnin. Ko so vaši nameni trdni, se morate skrbno pripraviti na odgovoren korak.

Priporočljivo je, da v ta dogodek vključite znanega, zaupanja vrednega odvetnika ali nepremičninskega posrednika. Če to ni mogoče, potem se morate dosledno držati spodnjih navodil, da nekako zmanjšate tveganja pri nakupu stanovanja z dedovanjem.

Navodila, kako pravilno odkupiti podedovano stanovanje

Prvi vtis

Še posebej morate biti previdni pri možnostih s privlačnimi nakupnimi pogoji, zlasti po privlačni ceni. Pogosto razlog za nizko ceno niso "pasti", ampak želja po hitri delitvi prejete dediščine. Zahvaljujoč temu so lahko stroški 5-10% nižji od tržnega povprečja. Če pa je cena prenizka, potem je smiselno resno razmisliti o razlogih, zakaj se dedič želi znebiti dediščine.

Sestanek s prodajalcem

Najprej morate preveriti njegovo identiteto s potnim listom in ugotoviti, ali je lastnik ali deluje po pooblaščencu. Če imate opravka z zastopnikom, je potreben osebni stik z lastnikom (po možnosti v prisotnosti prič in v prostorih, ki se prodajajo). Med pogovorom ugotovite:

• motivi za prodajo;
• zgodovina stanovanj (kako se je pojavil prvi lastnik (privatizacija, dolgoletna udeležba pri gradnji stanovanjske hiše), kako je nepremičnino pridobil prodajalec itd.);
• ali so tam prijavljene osebe ali drugi državljani, ki imajo pravico do prebivanja (tisti, ki so zavrnili lastninjenje, volilojemniki po oporoki, tisti, ki so bili odpuščeni zaradi odhoda v vojsko, obsodbe, odhoda v tujino itd.);
• kako je bilo pridobljeno potrdilo o dedovanju (ali ni prišlo/ni bilo pravnega spora, ali so bili drugi prosilci in kateri notar (polno ime, naslov notarja) je opravil vknjižbo podedovanega premoženja). *Nakup stanovanja po oporoki ali po zakonu, tveganja so enaka*, vendar je pomembno ugotoviti podlago za vstop (morda vam bo to omogočilo pravilno oceniti sliko kot celoto in pravilno oceniti možnost nakupa in prodaja);
• prisotnost / odsotnost težav s stanovanji v tehničnem smislu (nezakonita prenova (ponovna oprema), napake v dokumentaciji, v enotnem državnem registru, odboru za državno lastnino itd.)
• vprašanja o stanovanjskem dolgu (plačila komunalnih storitev, podjetja za oskrbo z energijo: plin, elektrika, voda itd.);
• ali obstajajo obremenitve (hipoteka, najemnina, leasing itd.);
• razloge, zakaj se pooblastilo za prodajo prenese na skrbnika (če ne prodaja sam lastnik);
• razpravljati o glavnih pogojih pogodbe (cena, rok sklenitve itd.);
• druga vprašanja.

Brez depozitov

Pred podpisom pogodbe ne smete sklepati predhodnih pogodb, dajati depozitov ali puščati depozitov. Stanovanja so poseben produkt, prodajajo se počasi in težko. In kupuje se s hladno glavo in brez čustev. Denar je vedno bolj likviden kot nepremičnina (zlasti zdaj) in če ta možnost ne uspe, bo druga.

Dokumenti

Previdno preučite zahtevano stanovanjsko dokumentacijo:

• lastniški dokumenti:
  • potrdilo o dedovanju,
  • dogovor o delitvi podedovanih deležev,
  • pogodbe o nakupu in prodaji, darovanju, lastninjenju (ki potrjujejo pravice zapustnika) itd.;
• pravni dokumenti:
  • potrdilo o državni registraciji lastnine (preklicano od 15. julija 2016),
  • izpisek iz državnega registra;
• tehnični dokumenti:
  • potni list ZTI,
  • tehnični načrt,
  • katastrski potni list ali izpisek državnega odbora za lastnino,
  • sklep o legalizaciji ponovnega razvoja;
• overjeno soglasje preostalih lastnikov nepremičnine, v primeru prodaje deležev v stanovanju s strani dedičev;
• razširjeno potrdilo o prijavljenih osebah, potrdilo o sestavi družine v kraju stalnega prebivališča;
• razširjen izvleček iz enotnega državnega registra, ki vsebuje zgodovino transakcij za predmet;
• potrdila stanovanjskega oddelka, združenja lastnikov stanovanj, ERIC o odsotnosti dolga;
• potrdila psihiatrične klinike in klinike za zdravljenje odvisnosti - za potrditev poslovne sposobnosti prodajalca;
• dovoljenje skrbniškega sveta, če je lastnik otrok ali celo, če je preprosto prijavljen na naslovu;
• in drugi.

Najprej ugotovite, kdaj je bila dediščina prenesena. Če je legenda sveža (do 1 leta), so tveganja kupca resnična.

Neizpodbitnost rezultata poslovanja je zagotovljena, če je bil naslednik lastnik nepremičnine dlje časa (5 ali več let).

Prav tako je vredno biti pozoren na skladnost informacij, prejetih od lastnika, z dokumenti, pa tudi na prisotnost / odsotnost napak, protislovij itd. V sami dokumentaciji.

Inšpekcija

Izvedite temeljit pregled nepremičnine glede ustreznosti postavitve, celovitosti komunikacij in inženirske opreme (električne plošče, prezračevanje itd.). Na poti lahko pogledate svoje sosede (zlasti spodaj) in vprašate, ali obstajajo kakršne koli pritožbe glede stanovanja (za poplave, kršitve sanitarnih standardov, urbanističnega načrtovanja, vzdrževanja stanovanj itd.).

Pogovor z notarjem

Pojdite k notarju, ki je opravil vpis dediščine, za sestanek in se pozanimajte o čistosti zapuščinskega primera, nesoglasjih in sporih med prosilci, sodnih sporih (če obstajajo). Običajno bodo notarji neradi delili takšne informacije, če pa je tak obisk opravljen skupaj z dedičem-prodajalcem in je notarju razloženo, da je zanimanje posledica prihajajočega nakupa in prodaje, je mogoče pridobiti splošne informacije (kar je že dragocen). Poleg tega lahko od notarja zahtevate informacije o aretacijah in omejitvah nakupa stanovanjskih prostorov.

Poizvedba po bazi podatkov

Pri dediču-prodajalcu, drugih dedičih in zapustniku preverite prisotnost sodnih in izvršilnih postopkov:

• na spletni strani Državne protimonopolne službe Ruske federacije "Pravosodje" (splošna spletna stran sodišč Ruske federacije) naslov: v zavihku "iskanje primerov in sodnih aktov"
• na spletni strani FSSP Ruske federacije (sodni izvršitelji), naslov: v storitvi »Banka podatkov o izvršilnih postopkih«.

Povpraševanje

Preko prijateljev (če imate takšne povezave) v teritorialnih policijskih oddelkih (na lokaciji podedovanega premoženja) izvedite o preverjanjih goljufij in drugih kaznivih dejanj zoper prodajalca in druge zainteresirane osebe.

Registracija

Varneje je posel formalizirati notarsko in po možnosti pri istem notarju, ki je obravnaval to dediščino. Če gre za skupno lastnino, je notarska overitev predpogoj za zakonitost transakcije. Takšna oblika dogovora bo odpravila marsikatero tveganje, saj je notar že seznanjen z dogodki. Poleg tega preveri zakonitost posla (to je njegovo »pravno čistost«) in v primeru težav osebno odgovarja za napake na svojem premoženju.

Vendar to ni razlog za umik iz tako pomembne faze, kot je razprava o pogojih in sklenitev (podpis) pogodbe.

V besedilu odražajte samo realne številke in datume, zlasti ko gre za cene. Ne morete podcenjevati stroškov nakupa, ne glede na to, kako ganljive so zahteve, tehtni razlogi in prepričljivi argumenti prodajalca. Če je iz nekega razloga transakcija razglašena za neveljavno, potem lahko računate le na denar, katerega znesek je naveden v pogodbi.

Zelo preudarna poteza bi bila srečati se z vsemi dediči (če obstajajo) in drugimi osebami, ki jih zanima usoda premoženja, in od njih pridobiti potrdila, ki potrjujejo odsotnost zahtevkov in ugovorov glede prihajajoče prodaje in nakupa. Takih soglasij in odobritev zakon ne zahteva, a par stavkov na listu papirja zagotavlja toliko brezskrbnosti. Ker se bodo ti dokumenti v primeru pravnih zahtevkov s strani teh oseb spremenili v dober dokaz proti stranki.

Če se med tekočimi dejavnostmi preverjanja odkrijejo kakršni koli dvomi ali sumljivi vidiki (tudi v vedenju prodajalca in drugih zainteresiranih strani), je bolje, da taktno zavrnete nakup.

Kaj storiti, če se po nakupu pojavijo težave

Zaradi množice prosilcev (po zakonu in oporoki, imetniki obveznih delnic, dediči po transmisiji, zastopanju itd.) je raznovrstnost njihovih zahtevkov (postati lastnik, zahtevati denarno odškodnino, pridobiti stanovanjsko pravico, ipd.), kot tudi trajanje procesnega vstopa v dediščino (šest mesecev z možnostjo ponovne vzpostavitve vstopnega obdobja), so lahko negativne posledice po *odkupu stanovanja od dedičev* nepredvidljive sorte:

Očitne grožnje

Odpoved posla

Pravni postopek za razveljavitev (ničnost) kupoprodajnega posla podedovanega stanovanja, sklenjenega med dedičem-prodajalcem in kupcem, nastane kot posledica nesoglasij, sporov in razčiščevanja razmerij:

• Na strani zakonca zapustnika zaradi:
  • spor o razdelitvi dediščine brez njenega sodelovanja (najpogosteje nekdanji zakonec ni imel časa za razdelitev skupnega premoženja);
  • priznanje podedovanega premoženja kot osebne lastnine zapustnikovega zakonca, torej nezakonito vključenega v dedno maso;
  • vložitev terjatev upnikov do zakonca (nekdanjega moža), vključno z zahtevo po delitvi skupnega premoženja.
• Od tretjih oseb v mislih:
  • lastnik stanovanja (ki ni imel časa prijaviti svojih pravic v Rosreestr) zaščiti svoje pravice pred nezakonito vključitvijo stanovanja v dediščinsko maso (na primer, prišlo je do prodaje stanovanja, katerega registracija se je zapustnik za časa življenja izmikal, po smrti pa se je prodano stanovanje vštelo v dediščinsko maso, vstopilo v dediščino in kasneje prodano);
  • prijava dolžniških terjatev do zapustnikovih upnikov (vložitev terjatev do dedičev ali podedovanega premoženja);
• Med morebitnimi dediči glede:
  • obnovitev zamujenega roka za vstop v dediščino;
  • pritožba zoper neupravičeno izključitev iz dedovanja ali, nasprotno, vstop v dediščino nepooblaščenih dedičev (ne na vrsti);
  • izpodbijanje nezakonite zavrnitve dediščine drugih dedičev (na primer, zavrnitev je bila izvedena pod vplivom prevare ali zablode);
  • nepravilno izvedena delitev dediščine deležev;
  • izpodbijanje dogovora med dediči (ki so sprejeli dediščino, vendar še niso vpisali svoje lastninske pravice v Rosreestr) o razdelitvi deležev v dediščini;
  • razveljavitev oporoke;
  • dokazilo o sorodstvu, ki zagotavlja pravico do sodelovanja v postopku dedovanja (na primer nezakonski otroci zapustnika);
  • potrdilo o odvisnosti od zapustnika za uveljavljanje obveznega deleža;
  • odkritje oporoke s strani zainteresirane osebe, ki prej ni vedela za njen obstoj po končani zapuščini;
  • ponarejanje listin in druga protipravna dejanja prodajalca kot nepravilnega dediča.
• S strani zapustnika. Obstajajo situacije, ko je zapustnik s sodno odločbo razglašen za mrtvega, nato pa se pojavi in ​​poskuša pridobiti nazaj premoženje, ki je bilo v njegovi lasti, preden je bil razglašen za mrtvega.

Seznam se lahko dopolni z drugimi situacijami. Privedejo lahko do razveljavitve transakcije le na podlagi sodne odločbe, ki je odvisna od okoliščin primera in sposobnosti strank v sporu, da branijo svoje interese.

Sprememba pogojev kupoprodajne pogodbe

Na primer, v skladu s pogoji oporoke je bilo stanovanje predmet prodaje s strani izvršitelja oporoke, izkupiček pa je bil dodeljen mladoletnemu volilojemniku. Stanje doma je pustilo veliko želenega, vendar je njegova cena nadomestila to pomanjkljivost. Mladoletnik je imel kot ena od strank dogovora denar nakazan na osebni račun. Nato je skrbniški organ v imenu mladoletnega volilojemnika spremenil pogoje pogodbe glede cene. Ceno stanovanja je namreč določil enako tržni. Posledično mora kupec za dom doplačati, zaradi česar je nakup in prodaja zanj zelo nedonosna.

Omejitev pravic novega lastnika

Primer: oporočitelj je naredil oporoko, v kateri je predvidel dosmrtno vpis svojega prijatelja. Naslednik je hišo vknjižil in nato prodal. Nisem pa razmišljal o volilcu. Slednji je čez nekaj časa prijavil svojo pravico, vendar novemu lastniku. Posledično bo treba življenjski prostor deliti s tujcem.

Posredne težave

Poleg neposrednih izgub zaradi neuspešne transakcije so lahko za kupca še dodatni režijski stroški.

Na primer, po nakupu so bila opravljena draga popravila. Pogodba je bila razglašena za neveljavno, strankama je bilo naloženo, da vrneta vse nazaj (kot je bilo pred transakcijo). Tudi če bi bila kupnina stanovanja vrnjena kupcu, nihče ne bo povrnil stroškov popravila brez dodatnega truda, pravdanja in živcev.

Zgoraj smo govorili o preprostih problemskih situacijah, katerih rešitev se zmanjša na standardni sodni spor. So pa zgodbe, ko je kupec izpostavljen povečanemu tveganju in utrpi dvojno škodo.

na primer Stanovanje je bilo kupljeno od dediča po oporoki. Nato ugledni kupec preproda nepremičnino naslednjemu lastniku po lastnem pribitku. In čez nekaj časa se pojavijo prosilci za obvezni delež v dediščini. In izpodbijajo vse transakcije (tako prve kot naslednje prodaje). Posledično mora prvotni kupec pogodbeno ceno vrniti naslednjemu lastniku. V tem primeru prvi kupec ne vrne stanovanjskega prostora (saj postane last zakonitih dedičev), ampak ima le pravico zahtevati vrnitev vplačanega denarja od lažnega dediča (ki je porabil ves denar in je insolventen). Tako je kupec izgubil stanovanje in še vedno dolguje velik znesek.

Številnim morebitnim težavam se je mogoče izogniti s skrbnim in racionalnim lastništvom in uporabo nepremičnine.

Zapomniti si morate tri glavna pravila:

• Ne hitite s prodajo svoje nepremičnine. Ker vas kasnejša prodaja ne bo zaščitila pred možnostjo izpodbijanja transakcije in bo v primeru takih dogodkov težje odpraviti posledice.
• Izvedite popravila, prenovo in druge izboljšave na podlagi uradnih dovoljenj (če so potrebna) in z dokumentarnimi dokazili o vseh stroških. V najslabšem primeru se ti stroški lahko priznajo kot izguba in se povrnejo od prodajalca.
• Po nakupu morate v šestih mesecih do enega leta zahtevati izvlečke od Rosreestra za predmet (glejte informacije o aretacijah, omejitvah, pravnih sporih itd.), Pa tudi od MFC za potrdila registriranih oseb. Tako se boste lahko hitro odzvali na nastale težave. Samo zamuda včasih povzroči zelo resne posledice. Iz istih razlogov se morate sami prijaviti v kupljeno stanovanje (da boste pravočasno prejeli poštno korespondenco, vključno s sodno).

Če se izid transakcije izkaže za neugoden in se po vpisu nepremičnine pojavijo težave, je smiselno upoštevati naslednja načela.

Moram ostati miren

To pomeni, da ne delajte prenagljenih in nepremišljenih korakov. V nobenem primeru se ne spuščajte v avanture, ki jih ponuja prodajalec ali prepirljivi dedič. Morda je to zvijača, ki bo stvari samo poslabšala.

Maksimalno sodelovanje v pravnih sporih

Kakršne koli zahtevke naslednikov, zapustnikovih upnikov ali drugih oseb do podedovanega premoženja (izpodbijanje oporoke, ponovna doba za vstop v dediščino, nesoglasja glede velikosti dednih deležev, ugovori zoper promet s stanovanji ipd.) , za novega lastnika nepremičnine utegnejo imeti posledice. Zato je kupec v vsakem primeru zainteresirana stranka. In takoj, ko se izve za kakršen koli sodni postopek, si je treba prizadevati za vključitev v proces (bodisi kot stranka v postopku ali kot tretja oseba), na srečo pa sklicevanje na materialni interes to omogoča .

Na sodišču je potrebno biti aktiven, za usposobljenega odvetnika ne smete varčevati. Izplačalo se bo v velikih količinah.

Interakcija s prodajalcem

Stik s prodajalcem ponesrečenega premoženja je izredno pomemben, saj ima popolnejše informacije o spornem premoženju, namerah izpodbijalca in druge dragocene podatke. S skupnimi napori in skupnim delovanjem lahko pridobite prednost pred tožnikom.

Toda takšno sodelovanje mora biti zelo previdno. Potrebna je pazljivost in previdnost, saj lahko prodajalec igra vlogo zaveznika, v resnici pa je na nasprotni strani.

Pritožbe na policijo, tožilstvo

Če želite zaščititi svoje pravice, morate pritegniti čim več sil. Z vložitvijo policijske prijave o ogrožanju premoženja si lahko pridobite veliko koristi.

• Prvič, rezultati inšpekcijskega pregleda so lahko dobra pomoč v sodnem sporu (saj lahko iz zapisnikov o inšpekcijskem pregledu, zaslišanj s pričami in odgovorov na zahteve, ki jih sami ne morete pridobiti, pridobite koristne informacije). Torej, tudi če kazenska zadeva ni sprožena, se lahko seznanite z zavrnitvenim gradivom in izkopljete nekaj koristnega.
• Drugič, že sama pritožba organom pregona lahko prestraši bodočega tožnika. Recimo, da sta bila prodaja nepremičnine in kasnejša vložitev spora na sodišču člen v eni goljufivi verigi. Oko policista lahko vidi zaroto. Napadalci bodo svoj načrt raje opustili, da jih ne bi ujeli pri kaznivem dejanju.

Prodaja stanovanja s strani dediča: tveganja za prodajalca

Posebnost prometa podedovanih nepremičnin je, da ni absolutnih garancij za nikogar. Vsaka od pogodbenih strank je v nevarnem območju. Poleg kupca se »z ognjem igra« tudi prodajalec. In za slednje obstaja velika verjetnost neželenih dogodkov:

• Obveznost vračila denarja v višini pogodbene cene;
• povračilo stroškov za popravilo, ponovno opremo, spremembo namena prodanega predmeta, ki jih je imel zadnji lastnik (če se takšne naložbe izvajajo);
• odškodnina za premoženjsko škodo in druge izgube pridobitelja (v obliki regresnih zahtevkov).

Poleg tega lahko prikrajšani dediči, ki so razveljavili kupoprodajno pogodbo, poskušajo prek sodišča priznati dediča-prodajalca kot nevrednega. In če je tak poskus uspešen, mu bodo odvzete vse pravice do zapustnikovega premoženja. To pomeni, da novi vlagatelj ne bo zmanjšal svojega deleža dediščine, ampak ga bo v celoti odvzel. Drugih škodljivih rezultatov ni mogoče izključiti.

Kaj mora storiti prodajalec, da se izogne ​​negativnim posledicam pri prodaji?

Tveganja prodajalca je seveda mogoče zmanjšati.

Počakajte čas

Premoženja ne bi smeli razpolagati na hitro. Če počakate nekaj let, da se prah dogodkov polege, lahko ubijete dve muhi na en mah: lahko prihranite pri davkih (prodaja po 3 letih lastništva je oproščena plačila davkov) in opravite »brez oblačka« nakup in prodajo (če v 3-5 letih nihče zainteresiran ne bo izrazil svojega nezadovoljstva, kasneje se to verjetno ne bo zgodilo).

Rešite vse konflikte

V dedovanje je treba vstopiti s častjo in pravičnostjo. Vse mora biti čim bolj v skladu z zakonom. Odsvetuje se namerno prikrivanje kakršnih koli informacij drugim prijaviteljem, prirejanje dejstev, zavajanje ipd. Postopek naj bo čim bolj odprt. V nasprotnem primeru se lahko takšni triki kasneje izjalovijo.

Če v času sprejema dediščine ne rešite vseh temeljnih in spodrsljivih vprašanj, poskusite vse rešiti pozneje. Nikoli ni prepozno.

Odkrijte skrivnosti in skrivnosti

S potencialnimi nasledniki, ki niso hoteli sodelovati pri delitvi zapustnikovih vrednot, bi bilo bolje imeti tako rekoč soroden pogovor. Delikatno je ugotoviti, ali vedo, da je imel zapustnik premoženje, da so imeli pravice do njega, in tudi vprašanje, zakaj so zavrnili dajatve, ki so jim jih dolgovali.

Če razmere dopuščajo (kadar je preudarno), se pogovorite o načrtih glede nepremičnine in od njih pridobite pisno potrdilo, da nimajo materialnih zahtevkov.

Pozabljene oporoke

Ne bi škodilo, da se obrnete na notarja (po možnosti na tistega, ki je obravnaval zapuščinsko zadevo) z zahtevo za ugotovitev prisotnosti/odsotnosti zapustnikovih oporok. Notar seveda ne bi izgubil izpred oči takšne podrobnosti in bi, če bi obstajal ukaz zapustnika, poklical dediče, ki jih je izbral. Za oporoko mu ni težko izvedeti (obstaja elektronska notarska baza podatkov, pred tem pa so se vodili posebni dnevniki). So pa primeri, čeprav izjemno redki, ko je zapustnik izdal dedni red že v začetku 90. let in za tako oporoko lahko izveste le tako, da zahtevate podatke iz arhiva območne notarske zbornice.

Podatki o takšnih okoliščinah so zelo pomembni, še posebej, če so dediči sklenili zakon, ne da bi vedeli za oporoko. Previdno lahko ugotovite, ali je izbrani prosilec vedel za voljo zapustnika, o odprtju dediščine in njegovem odnosu do tega, kar se dogaja.

Seveda si s takšno radovednostjo lahko poslabšaš položaj (tako ne bi nihče izvedel za oporoko in vse bi potekalo tiho in mirno). Toda po drugi strani je cena izračuna "Morda!" previsoka. V vsakem primeru, kaj storiti v tej situaciji, je pravica do izbire prodajalca-dediča.

Globalna rešitev

Ko pride do pritožb zainteresiranih strani, je pametneje sprejeti ukrepe za rešitev problema že v njegovem začetku.

Najprej bi morali oceniti situacijo: kako upravičene so zahteve tistih, ki se ne strinjajo. Če je vse resno, potem je treba vzpostaviti prijateljski stik (tudi če obstajajo nesporazumi in dolgotrajna sovražnost), ponuditi ugodne pogoje za rešitev vprašanja (prejeti denarno nadomestilo, drugo lastnino, določen delež v nepremičnini, ki se prodaja) itd.). Odpovedati se boste morali delu svoje koristi, a na koncu boste ostali med »kralji«, namesto da bi zavzeli načelno stališče in izgubili več.

Združite moči s kupcem

Če rešitve ne bo dala mir, potem lahko svoje pravice aktivno branite na sodišču. Vsak primer v okviru splošnega problema (če je pravnih sporov veliko) je pomemben;

Vsekakor poiščite pomoč pri visoko usposobljenem pravniku/odvetniku, ne zanašajte se preveč na lastne moči (potrebujete prakso in posebno pravno znanje).

Nujno se morate pojasniti z novim lastnikom, izraziti iskreno željo po rešitvi vprašanja (tudi v korist prevzemnika) in doseči njegovo podporo pri doseganju enega skupnega cilja.

Ko je oseba prejela stanovanje kot dediščino, ima oseba pravico, da z njim počne, kar hoče: oddaja, zamenja, proda.

Pridobil je popolno zasebno lastninsko pravico do nepremičnine. A ni tako preprosto.

Da se transakcija ne bi spremenila v težave, morate poznati nianse registracije in pravila za prodajo podedovanih nepremičnin.

Iz tega članka boste izvedeli, ali je mogoče takoj prodati stanovanje po dedovanju in kateri pogoji so potrebni za to?

In tudi, kakšne so nianse prodaje stanovanja, prejetega z dedovanjem in v lasti novega lastnika manj kot 3 leta?

Kdaj lahko prodate stanovanje, ki ste ga prejeli kot dediščino?

Najpogostejše vprašanje notarja: "Podedoval sem stanovanje, kdaj ga lahko prodam?" Res, kdaj lahko prodate stanovanje po dedovanju?

V skladu z zakonom Ruske federacije (člen 1111 civilnega zakonika) postane državljan lastnik podedovanega stanovanja od trenutka smrti prejšnjega lastnika stanovanja (oporočitelj).

Civilni zakonik Ruske federacije Člen 1111. Razlogi za dedovanje

1. Dedovanje se izvaja po oporoki in po zakonu.
2. Dedovanje po zakonu poteka, kadar in kolikor ni spremenjeno z oporoko, pa tudi v drugih primerih, ki jih določa ta zakonik.

Tudi če dedič še ni dokončal dedovanja in ni vpisal lastninske pravice na nepremičnini, v vsakem primeru postane lastnik.

V nasprotnem primeru, od koga bo država pobrala plačila za komunalne storitve in druga plačila za stanovanje med vpisom dediščine in zapuščinskimi postopki?

Toda v resnici dedič vstopi v polno lastninsko pravico do stanovanja in lahko razpolaga s prejeto lastnino šele od trenutka pravne registracije naslova lastnika.

Šele takrat ima občan pravico prodati pridobljeno stanovanjsko površino in iskati kupce. Ta dokument (potrdilo o lastništvu) izda Rosreestr.

Običajno celoten postopek vknjižbe podedovane nepremičnine traja v povprečju 6 mesecev.

Torej ima podedovana oseba po zakonu pravico razpolagati s stanovanjem z dedovanjem in ga prodati že šest mesecev po smrti prejšnjega lastnika bivalnega prostora? Ni tako preprosto. Civilni zakonik določa zastaralni rok (Civilni zakonik Ruske federacije, člen 196).

Torej, koliko časa po vstopu v dediščino lahko prodate stanovanje? Še tri zaporedna leta (in če je bilo stanovanje podedovano od januarja 2016 - pet let) od dneva vpisa pravic do podedovanega stanovanja je lastnina podedovane osebe izpodbojna.

Ta čas je namenjen morebitnemu nastopu drugih dedičev z večjimi zahtevki do stanovanja in z željo po izpodbijanju dediščine.

POMEMBNO! Triletno (ali petletno) odštevanje se začne od trenutka, ko je nova oseba, ki je zaprosila za življenjski prostor, izvedela za kršitev lastnih pravic (Civilni zakonik Ruske federacije, člen 200, odstavek 1).

Civilni zakonik Ruske federacije Člen 200. Začetek zastaralnega roka

1. Če zakon ne določa drugače, začne zastaranje teči od dneva, ko je oseba izvedela ali bi morala izvedeti za kršitev svoje pravice in kdo je pravi toženec v zahtevku za varstvo te pravice.

To obdobje se lahko podaljša ali skrajša (vse je odvisno od konkretne situacije). Torej, če ste stanovanje prejeli po dedovanju, ga je prodaja pred 3 leti izjemno težka. Vendar je možno.

Vprašanje, ali je mogoče prodati stanovanje, prejeto kot dediščina pred manj kot 3 leti, je rešeno. Pogovorimo se o tem, kako to storiti.

Zgodnja prodaja

Če je bilo stanovanje podedovano, kdaj se lahko zakonito proda?

Zakon dovoljuje prodajo stanovanja, ki je v lasti manj kot 3 leta po dedovanju.

Toda potem bo moral srečni prodajalec-dedič po uspešni transakciji plačati dohodnino.

POZOR! V skladu z novimi spremembami zakonodaje Ruske federacije boste morali od 1. januarja 2016 plačati davek v višini 13% zneska transakcije, če prodate bivalni prostor pred iztekom 5-letnega obdobja lastništva nepremičnine ( potem ko dedič prejme pravno lastninsko pravico).

Če pa novopečeni lastnik proda prejeto stanovanje po koncu uradno določenega obdobja, bo oproščen plačila davka (davčni zakonik Ruske federacije, člen 217, odstavek 17.1).

Davčni zakonik Ruske federacije Člen 217. Dohodki, ki niso predmet obdavčitve (izvzeti iz obdavčitve)

17.1) dohodki, ki jih prejmejo posamezniki, ki so davčni rezidenti Ruske federacije za ustrezno davčno obdobje:

• od prodaje nepremičninskih predmetov, pa tudi deležev v tem premoženju, ob upoštevanju posebnosti, določenih v členu 217.1 tega zakonika;
• od prodaje drugega premoženja, ki je bilo v lasti zavezanca tri leta ali več.

Določbe tega odstavka ne veljajo za dohodke, ki jih posamezniki prejmejo od prodaje vrednostnih papirjev, kot tudi za dohodke, ki jih posamezniki prejmejo od prodaje premoženja, ki se neposredno uporablja pri opravljanju dejavnosti.

NASVET. Preden prodate stanovanje z dedovanjem, manj kot 3 leta lastništva in plačila davkov, se prepričajte, da ni drugih dedičev (ali se oborožite s soglasjem takih oseb k transakciji in obljubo, da ne boste zahtevali lastnine) .

Preverite tudi »čistočo« bivalnega prostora v smislu kreditov, zavarovanj in drugih finančnih obveznosti, da prodaja stanovanja, podedovanega pred manj kot 3 leti, ne bo povzročila številnih drugih pravnih težav.

Izogibanje pastem

Če veste, kako dolgo traja prodaja stanovanja po dedovanju, se lahko izognete številnim težavam.

Za hitro prodajo podedovanega bivalnega prostora morate torej čim prej vpisati popolno lastništvo nepremičnine.

Akcijski načrt:

Gremo k notarju. Po prevzemu lastništva podedovanega stanovanja (od smrti zapustnika) se morate oglasiti pri notarju po potrdilo o lastništvu nepremičnine.

Notar bo zahteval naslednji paket dokumentov:

1. Mrliški list (izvirnik in fotokopija dokumenta). Prejmejo ga v matičnem uradu ob predložitvi mrliškega lista in zdravniškega izvida.
2. Oporoka dedovane osebe, ki potrjuje pravice do nepremičnine.
3. Vloga, ki je sestavljena ob stiku z notarjem na kraju samem. Ta dokument vam omogoča, da legitimirate uradne pravice do podedovanega življenjskega prostora.
4. Dokument, ki potrjuje zadnje prijavljeno prebivališče pokojnika. Potrdilo izda stanovanjski oddelek ali družba za upravljanje.
5. Potrdilo o odjavi prejšnjega lastnika nepremičnine. Izdajo ga na uradu za potne liste. Notar tega dokumenta ne zahteva vedno, vendar ga morate dobiti za vsak slučaj.
6. Dokument, ki potrjuje prisotnost družinskih vezi med dedičem in umrlo osebo (poročni list, rojstni list).
7. Will (če ga imate).

Če nimate časa za zbiranje dokumentov in odhod v notarsko pisarno, lahko uporabite poroka. Za opravljanje takšnih dejanj se pooblaščeni osebi izda pooblastilo (dokument overi notar).

POMEMBNO! Hitreje ko bodo zbrani potrebni dokumenti, lažji bo postopek prijave dediščine.

Če je poteklo šest mesecev in oseba ni imela časa prijaviti svojih dednih pravic, se to obdobje podaljša s sodno odločbo. Podedovanec naj tudi zapomni, da poleg nepremičnine deduje tudi dolgove pokojnika (posojila, hipoteke, druga posojila).

POZOR! Brez popolnega poplačila vseh dolgov bo nemogoče prodati podedovano nepremičnino! In tukaj ni pomembno, da je stanovanje podedovano manj kot 3 leta ali več.

Pojdimo v Rosreestr. V tej državni zbornici mora dedič pridobiti dokument, ki potrjuje lastništvo.

Preden se odpravite po zaželeni papir, se oborožite z naslednjimi dokumenti:

1. Potrdilo in prijava podedovanega bivalnega prostora za vpis v kataster (če to ni bilo predhodno opravljeno).
2. Potni list podedovane osebe.
3. Vloga za registracijo lastninskih pravic dediča (izpolniti v Rosreestu takoj po predložitvi vseh zbranih dokumentov).
4. Potrdilo o plačilu obvezne dajatve (njen znesek je 2000 rubljev).
5. Potrdilo, ki potrjuje pravico do lastništva podedovanega premoženja (dokument izda notar).

Dohodnina od prodaje bivalnega prostora

Ko se dedič odloči prodati stanovanje, podedovano manj kot 3 leta v lasti, se mora pripraviti na plačilo dohodnine (Civilni zakonik Ruske federacije, člen 558). Ta znesek se zaračuna v skladu s splošno sprejetimi davčnimi načeli, ki veljajo za posameznike.

Civilni zakonik Ruske federacije Člen 558. Značilnosti prodaje stanovanjskih prostorov

1. Bistveni pogoj pogodbe o prodaji stanovanjske stavbe, stanovanja, dela stanovanjske stavbe ali stanovanja, v katerem živijo osebe, ki v skladu z »zakonom« obdržijo pravico do uporabe tega stanovanjskega prostora po njegovi pridobitvi s strani kupec, je seznam teh oseb z navedbo njihovih pravic do uporabe stanovanjskih prostorov, ki se prodajajo.
2. Pogodba o prodaji stanovanjske stavbe, stanovanja, dela stanovanjske stavbe ali stanovanja je predmet državne registracije in se šteje za sklenjeno od trenutka take registracije.
3. Posebnosti nakupa in prodaje stanovanjskih prostorov, ki izpolnjujejo pogoje za razvrstitev v stanovanja ekonomskega razreda, ki jih določi pooblaščeni zvezni izvršni organ, določa zakon.

Če želite plačati davek dediču po opravljeni transakciji, morate čim prej priti na davčni urad in oddati izjavo v obrazcu 3 za dohodnino (odlok Zvezne davčne službe Ruske federacije z dne 24. decembra 2014). št. MMV 7-11/671).

Izračun davka pri prodaji stanovanja z dedovanjem za manj kot 3 leta lastništva se izvede v skladu s členom 220 Davčnega zakonika Ruske federacije (odstavek 2), ki pravi:

1. Davek se izračuna na znesek prodajne transakcije, ki presega 1 milijon rubljev. Pravzaprav država dediču zagotovi prednostni odbitek v višini enega milijona rubljev.
2. Davek na prodajo stanovanja z dedovanjem manj kot 3 leta lastništva za ruske državljane znaša 13%, za državljane drugih držav pa 30%.

Davčni zakonik Ruske federacije Člen 220. Odbitki davka na nepremičnine

2) odbitek davka na premoženje v višini odkupne vrednosti zemljišča in (ali) drugih nepremičnin, ki se nahajajo na njem, ki jih davčni zavezanec prejme v denarju ali naravi, v primeru zasega navedenega premoženja za državno ali občinsko potrebe.

Kako izračunati znesek davka? Na primer, stanovanje, ki je bilo podedovano manj kot 3 leta, je bilo prodano za 3.500.000 rubljev. Znesek 2 500 000 rubljev je predmet obdavčitve. Od tega zneska izračunamo 13% in dobimo 325.000 rubljev. To je znesek, ki ga je treba plačati po opravljeni transakciji.

POMEMBNO! Pravica do davčne olajšave v višini 1.000.000 rubljev. dano državljanu samo enkrat.

Kdo ne more plačati?

Zdaj veste, koliko časa po dedovanju lahko prodate stanovanje in plačate davek.

In tudi, koliko časa traja dedna prodaja stanovanja in plačilo davka.

Vendar obstajajo nekatere izjeme od pravil.

Dohodnina od prodajne cene podedovanega stanovanjskega prostora se ne obračunava pod dvema pogojema:

1. Če je nepremičnina v lasti več kot 3 leta (od leta 2016 več kot 5 let).
2. Če je bil življenjski prostor kupljen za znesek, manjši od milijona rubljev (to je mogoče pri nakupu deleža ali sobe v stanovanju).

• invalidni otroci;
• ljudje v upokojitveni starosti;
• invalidi skupine 1 in 2.

Za zakonito oprostitev plačila dohodnine pri prodaji stanovanja iz dedovanja, ki je v lasti manj kot 3 leta, morate iti na NI in napisati vlogo.

Vlogi je treba priložiti dokumente, ki potrjujejo prednostno kategorijo državljanov.

V tem članku smo vam povedali, koliko let kasneje lahko prodate stanovanje po dedovanju, a tudi če so bile vse formalnosti in roki skrbno upoštevani, obstaja nevarnost nepredvidenih okoliščin.

Skoraj vsakdo se je vsaj enkrat v življenju srečal s prejemom dediščine. Poleg nakupa in darovanja je to ena najpreprostejših in nezahtevnih oblik pridobivanja lastnine. Z dedovanjem lahko prejmete stanovanje, hišo, zemljišče, kočo in druge nepremičnine od sorodnikov ali zakoncev. Pogosto se zgodi, da je treba prejeto dediščino prodati in takrat se pojavi logično vprašanje: "Kdaj lahko začnete s prodajo, ali morate plačati davek in ali se mu lahko izognete?"

Najlažji način je poiskati nasvet pri notarju, še posebej, če je primer težak, vendar poznavanje splošnih pravil ne bo škodilo.

Registracija dediščine

Dedičem je dano obdobje treh let, da v celoti in brezpogojno potrdijo svoje pravice do dediščine in dokumentacije. Po vstopu v dediščino (od dneva smrti zapustnika) v šestih mesecih se morate obrniti na notarja in mu predložite paket dokumentov:

1. vloga, ki bo najprej obravnavana in bo potrdila dedičevo lastništvo;
2. izvirnik in kopija mrliškega lista;
3. dokument, ki potrjuje dedičevo pravico do stanovanja - oporoka.

V tem primeru mora biti preneseno stanovanje in druga dediščina v lasti zapustnika, sicer bo prenos nemogoč. Namesto dediča lahko s papirologijo poskrbi njegov namestnik, ki mora sestaviti overjeno pooblastilo pri notarju.

Velja spomniti, da skupaj s stanovanjem, dedič prejme vse dolgove, ki ostanejo po smrti prejšnjega lastnika, in se zavezuje, da jih bo plačal. Brez tega stanovanja ne bo mogoče prodati.

Če sta dediča dva ali več, notar ugotovi vse pravice strank in njihove medsebojne terjatve. Ko so vsi urejeni, se vsakomur izda potrdilo o pravici do dela dediščine.

Celoten postopek lahko traja tudi do šest mesecev, a hitreje ko bodo zbrani papirji in škode rešene, lažji bo postopek.

Če ste zamudili šestmesečni rok za izjavo o dediču, se obrnite na sodišče in ga podaljšajte.

Prodaja stanovanja

Preden prodate podedovano stanovanje, se morate prepričati, da imate vse pri roki potrebni dokumenti:

Morda boste potrebovali tudi izjava zakonca, ki ga je overil notar, o soglasju k odtujitvi nepremičnine in kupoprodajni pogodbi, ki je prestala državno registracijo. V nekaterih primerih je vredno pridobiti uradno zavrnitev možnih prosilcev za stanovanje. To bo kupcu omogočilo, da ne bo skrbel za nakup.

Vsi papirji se predajo notarju, ki jih pregleda in oblikuje zahtevo za vpisni izpis, kjer se vpišejo vsi relevantni podatki. Izvirne dokumente lahko dobite pri ZTI; originalno potrdilo o lastništvu izda notar. To je potrebno za potrditev, da je stanovanje v lasti prodajalca. Vse dokumente preverita obe strani, nato se dogovorita o pogojih in podpiše pogodba. Prišli vam bodo prav, če boste morali na sodišče.

Prometni davki

Za dedovanje kot enega od načinov pridobitve lastništva nepremičnine veljajo splošni zakoni Davčnega zakonika Ruske federacije. Ni ti treba plačati dodaten davek ali izračunati odstotke, je dovolj, da poznate osnove.

Z drugimi besedami, če je od smrti osebe, ki je zapustila dediščino, minilo veliko časa (več kot tri leta), lahko varno prodate stanovanje - nanj vam ni treba plačati davka. Enako velja za nepremičnine, vredne manj kot milijon rubljev. Če rok še ni potekel in stroški presegajo omejitev, bi morali plačati državi 13 %. Davek se plača območnemu teritorialnemu davčnemu uradu po vložitvi napovedi. Oddati jo je treba do 30. aprila naslednje leto.

Nekateri državljani imajo ugodnosti pri plačevanju davkov. Ti vključujejo:

1. Upokojenci;
2. Invalidi skupine 1 in 2 ter otroci invalidi.

Vložiti morajo vlogo pri davčnem uradu, priložiti kopije dokumentov, ki potrjujejo starost ali invalidnost, in čez nekaj časa prejeti potrditev.

Nekateri prodajalci v želji, da bi se izognili davkom, namenoma znižujejo ceno, tako da ta nižja od enega milijona. V prvi vrsti zaradi tega trpijo kupci, saj so prikrajšani za davčne olajšave, ki jih imajo lastniki novih stanovanj: ti morajo plačati 130 tisoč rubljev. Poleg tega davčni organi dobro poznajo ta način goljufije in vam lahko očitajo neupravičeno obogatitev, zato boste morali plačati precej več.

Težave pri prodaji

Glavna težava, s katero se srečujejo prodajalci podedovanega stanovanja, je iskanje kupca. Podedovana stanovanja vzbujajo določene pomisleke glede slednjega: nenadoma se pojavi tretji dedič, ki se odloči premoženje dobiti nazaj. Zato je prodajalec dolžan predložiti vse potrebne dokumente, ki potrjujejo odsotnost drugih prosilcev za stanovanje.

pogosta delitev podedovanega stanovanja med več kandidati. V tem primeru vsak dedič prejme potrdilo, ki potrjuje njegovo lastninsko pravico v skladu s prednostnim vrstnim redom in dogovorom. O vsaki delitvi se morata stranki dogovoriti. Pri naknadni prodaji enega dela ima prednost odkupa drugi lastnik stanovanja. O prodaji ga je treba najprej pisno obvestiti z navedbo cene in vseh pogojev. Če o prodaji ne obvestite, se lahko drugi lastnik obrne na sodišče in izpodbija prodajo.

Naj povzamemo

Prodaja podedovanega stanovanja v pravnem smislu ne razlikuje veliko od običajne transakcije. Predhodna priprava dokumentov in delitev dediščine lahko povzročita velike težave. Če se zdi primer zapleten ali se bojite, da bi naredili napako, se obrnite na notarja in se posvetujte z njim.