Kje in za kakšen namen se uporablja tržno vrednotenje? Nepremičnina: določimo tržno vrednost. Ocenjevalna naloga

Pozdravi! Koliko je vredno vaše premoženje? Zanimivo je, da na to vprašanje ni natančnega odgovora. Navsezadnje bo število odvisno od tega, kdo vpraša. Kupec, investitor, partner, zavarovalnica, predstavnik banke ali davčni inšpektor?

Da, tržna vrednost nepremičnine je tista cena, po kateri jo je mogoče počasi prodati prek spletne platforme, posrednikov in nepremičninskih agencij. A verjemite mi, vse ni tako preprosto, kot se zdi.

In danes bom govoril o tem, kako oceniti tržno vrednost nepremičnine, kaj nanjo vpliva in kako se razlikuje od katastra, popisa in drugih.

Tržno vrednost določa trg. Stanovanje ali poslovni prostor stane toliko, kot je kupec danes zanj pripravljen odšteti. Z drugimi besedami, to je cena, po kateri je mogoče nepremičnino prodati brez naglice in naglice.

Na tržno vrednost vpliva več deset dejavnikov: menjalni tečaj dolarja, sezonskost, davki in stanje gospodarstva v državi.

Osnovne metode ocenjevanja vrednosti stanovanjskih nepremičnin

Primerjalna metoda

Metoda temelji na predpostavki, da kupec za to nepremičnino ne bo plačal več kot za podobno na prostem trgu. Cenilec zbira neposredne podatke o zadnjih prodajnih transakcijah s podobnimi nepremičninami. Mimogrede, nepremičninski posredniki pogosto uporabljajo primerjalno metodo.

Na primer, prodajate prenovljeno dvosobno stanovanje v stari gradnji v naselju. Za primerjavo bodo izbrana nedavno prodana stanovanja z enakimi parametri: 2 sobi, na novo prenovljena, stara hiša in enaka površina.

Pravzaprav lahko s primerjalno analizo sami ocenite lastno stanovanje.

Prednosti metode:

• Odraža mnenje množičnega prodajalca in kupca (ta ocena je čim bližje pošteni);
• Upošteva trenutno razmerje med ponudbo in povpraševanjem ter inflacijo;
• Je izjemno enostaven za uporabo in daje bolj ali manj zanesljive rezultate, odvisno od razpoložljivosti analogov ali stabilnosti trga.

Slabosti vključujejo dejstvo, da je izjemno težko najti dva "dvojčka" za primerjavo. Poleg tega cenilec nima podatkov o končnih pogojih transakcije. Mogoče dejansko kupujejo podobna stanovanja le s 30% popustom?

Stroškovna metoda

Bistvo metode: na primeru določenega objekta cenilec ugotovi, koliko bi nas stala izgradnja njegove natančne kopije (enaki arhitekturni parametri, enaki gradbeni materiali, enaka kakovost končne obdelave). Ta strošek se imenuje "nadomestni strošek".

Ali druga možnost - koliko bi stalo ustvarjanje "izboljšanega" analoga iste stavbe (iz sodobnejših gradbenih materialov in v drugačnem slogu). To bi bil potem izračun "nadomestnih stroškov".

V obeh primerih se kot "osnova" vzame že zgrajena stavba. Nastali strošek upošteva cene gradbenega materiala, plačo gradbene ekipe, obrabo, stroške logistike in še marsikaj.

Mimogrede, v ZSSR so pri izračunu inventarne vrednosti stavb za ZTI uporabljali stroškovni pristop. Takoj bi rad opozoril, da je stroškovna metoda najbolj intenzivna od treh. Vsebuje veliko številk in izračunov, zato boste potrebovali veliko natančnih informacij.

Prednosti metode:

• Najbolj zanesljiv način za ocenjevanje »novozgrajenih« objektov z uporabo sodobnih standardov projektiranja.
• Odlično za:
  • ocene posebnih objektov (šole, vrtci, bolnišnice, zapori);
  • študija izvedljivosti novogradnje.

Metoda izračuna:

1. Določite vrednost zemljišča, na katerem se nahaja objekt.
2. Izračunajte nadomestitvene stroške ali stroške zamenjave. Stranka vnaprej določi, katero od obeh možnosti potrebuje.
3. Izračunane so vse vrste obrabe (zunanja, fizična, funkcionalna).
4. Točka št. 3 se odšteje od točke št. 2.
5. Prikažite skupne stroške nepremičnine: točka 1 + točka 4.

Dohodkovna metoda

Pri tem je vrednost nepremičnine odvisna od pričakovanega dohodka ob upoštevanju najučinkovitejše uporabe nepremičnine. V bistvu želi bodoči lastnik nepremičnine vedeti odgovor na vprašanje: »Ali se splača investirati v to nepremičnino? In koliko bi me moralo stati, da s tem zaslužim XXX rubljev?«

Metoda izračuna:

1. Izračunamo vsoto vseh možnih prihodkov od nepremičnine (običajno od njene oddaje).
2. Izračunamo znesek stroškov, povezanih z nepremičninami (davki, dajatve, stanovanjske in komunalne storitve, komunalne storitve, spori).
3. Ugotovimo čiste poslovne prihodke (točka 1 minus točka 2).
4. Izračunamo diskontno stopnjo (indeksni koeficient).
5. Pričakovani dohodek pretvorimo v trenutno vrednost.

Opomba! Dohodkovna metoda načeloma ni primerna za vrednotenje nepremičnin:

• V času krize (dobiček iz objekta ne bo tekel stalno in enakomerno);
• V pogojih pomanjkanja informacij (na primer, če ne poznate diskontne stopnje, je izračun nesmiseln);
• Za izračun novega posla (tveganja so prevelika, težko je izračunati denarni tok).

Dejavniki, ki vplivajo na tržno vrednost

Lokacija

Ocenjujejo parametre, kot so prestiž območja, njegova oddaljenost od metroja in avtocest, prisotnost industrijske proizvodnje v bližini in drugo. Bolj priročna in udobna lokacija nepremičnine, višja bo cena nepremičnine.

Kakovost infrastrukture

Bolje kot je razvita infrastruktura območja, dražje bo nepremičnina ocenjena. Pri stanovanjskih nepremičninah infrastruktura vključuje šole in vrtce, bolnišnice in lekarne, trgovine in tržnice, parke in igrišča. Poleg tega morajo biti vsi predmeti v hoje od objekta!

Prometna dostopnost

Lažje je priti do nepremičnine od koder koli v mestu, višja je njena cena. Zato morate vedno doplačati za bližino metroja.

Dimenzije objekta

Manjša kot je površina prostora, dražji bo "kvadrat" predmeta. Mimogrede, to pravilo ne velja za luksuzne nepremičnine.

Stanje nepremičnine

Tu se ocenjuje ne le kakovost popravil, temveč tudi splošno stanje vhoda in okolice.

Splošni tržni pogoji

Razmerje med ponudbo in povpraševanjem na nepremičninskem trgu narekuje cene kvadratnega metra. Zelo pomembno je trenutno stanje gospodarstva: recesija, stagnacija ali gospodarska rast.

Postopek ocenjevanja

Poznavanje poštene cene nepremičnine je potrebno v številnih situacijah.

Na primer:

• Prodajate ali kupujete stanovanje, zemljišče ali skladišče.
• Želite zavarovati nepremičnino?
• Zaprosite za bančno posojilo z zavarovanjem nepremičnine. Banka potrebuje natančno vrednost zavarovanja.
• Na sodišču se ukvarjate s premoženjskim sporom (na primer delitev stanovanja z zakoncem po ločitvi).
• Sklenete pravico do uporabe ali dedovanja.

Dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji izvajajo pooblaščena ocenjevalna podjetja.

Pet stopenj vrednotenja nepremičnin

1. Izjava naloge. Stranka določi namen ocene, vrsto vrednosti, ki se ugotavlja (na primer tržna ali katastrska) in druge nianse. In kar je najpomembnejše, za koga se ocenjuje. Možnosti: za zavarovalnico, za potencialnega kupca, za banko, za davčni urad, za zavarovalnico.
2. Podpis pogodbe. Na drugi stopnji je sestavljen načrt ocenjevanja: urnik dela, izbira metode ocenjevanja (o njih sem pisal zgoraj), viri informacij in stroški dela. Stranka in cenilec podpišeta pogodbo.
3. Zbiranje in analiza informacij. V tretji fazi cenilec pregleda nepremičnino in okolico. Preučuje pravne, fizične in ekonomske parametre. Preverja točnost zbranih informacij. Analizira in obdeluje podatke.
4. Izračun stroškov predmeta in izpeljava končne vrednosti. Nepremičnina se praviloma vrednoti po treh metodah (dohodkovna, primerjalna in nabavna). Nato ocenjevalec nastavi koeficient zaupanja za vsak pristop in izračuna končno vrednost.
5. Sestava in oddaja poročila stranki.

Kateri dokumenti bodo potrebni za oceno?

1. Osebni dokumenti lastnika nepremičnine (kopije potnega lista, TIN).
2. Pravni dokumenti (kupoprodajna pogodba, pogodba o darovanju, potrdilo o nakupu predmeta na dražbi).
3. Listine o sami nepremičnini (fotografija nepremičnine, izpisi iz državne knjige).

Kako se tržna vrednost razlikuje od drugih vrst?

Tržna vrednost ni edina vrednost, ki se uporablja pri ocenjevanju nepremičnin. Obstajajo še likvidacijski, bilančni, popisni in drugi. In vsak ima svoje specifike in svojega »končnega potrošnika«. Kako se vsak razlikuje od tržne vrednosti? Poskusimo ugotoviti.

Katastrska vrednost

Katastrska vrednost pove, koliko je po mnenju države vaša nepremičnina vredna na trgu. Katastrske in tržne vrednosti se lahko razlikujejo za 20-30% ali več.

KS upošteva prestižnost območja, razpoložljivost infrastrukture ter lokacijo in razporeditev objekta. Na končno številko ne vplivajo: stanje na trgu nepremičnin, prisotnost vodovodne in klimatske naprave v stanovanju, pogled skozi okno in "svežina" prenove. Končna vrednost se vpiše v državni kataster nepremičnin.

Ta odmera je potrebna za določitev osnove za obračun davka na nepremičnine od leta 2015 naprej. Ne da bi se spuščali v podrobnosti, so »inventarno« bazo spremenili v »katastrsko« z enim samim namenom: privabiti dodaten denar v proračun. Lastniki nepremičnin bodo morali po novem v blagajno plačati več kot pred novostjo. Posebej nesrečni so lastniki nepremičnin v prestižnih predelih velemest. Po zakonu je treba katastrsko vrednost pregledati najmanj enkrat na pet let.

Likvidacijska vrednost

Likvidacijska vrednost odraža ceno predmeta, za katero se lahko proda zelo, zelo nujno. Z drugimi besedami, to je prodaja nepremičnine po ceni pod tržno vrednostjo.

Metode za ocenjevanje likvidacijske vrednosti:

1. Naravnost. Najpogosteje se predmet preprosto primerja z analogi na trgu. Na spletni strani vidimo, da je enosobno stanovanje v okrožju Yasny nujno naprodaj za XXX rubljev, kar pomeni, da lahko sprejmemo isto številko.
2. posredno. Vzamemo tržno vrednost in jo prilagodimo za popust. Najtežje je izračunati velikost popusta (lahko je 20% ali 50%).

Vrednost zalog

Inventarno vrednost določi ZTI ob registraciji dokumentov. Ta cena je razumna samo v času vrednotenja. Sčasoma se vse bolj odmika od realnega (k podcenjevanju). Na primer, v zgodovinskem središču Moskve je popisna vrednost starih stavb 30 (!) krat nižja od tržne vrednosti.

Stroški zamenjave

VS prikazuje, koliko denarja bo potrebno za izdelavo natančne kopije predmeta.
Roman je na primer naročil oceno obnove skladiščnega kompleksa v moskovski regiji. Po izračunih cenilcev je cena znašala 2 milijona dolarjev, kar pomeni, da bi Romana gradnja modularnega kompleksa enake površine in kakovosti na istem območju stala približno 2 milijona dolarjev.

Knjigovodska vrednost

Knjigovodska vrednost nepremičnine je potrebna za računovodstvo pravnih oseb. Vsako podjetje je mogoče oceniti v rubljih ali dolarjih. Njegovo skupno »ceno« sestavljajo denar na bančnih računih, stroški opreme, pohištva, zaloge materiala v skladišču in seveda nepremičnine (če so v lasti podjetja).

Kako se določi knjigovodska vrednost recimo skladišča? Najpogosteje se upoštevajo stroški njegovega nakupa, zmanjšani za amortizacijo. Dlje ko podjetje uporablja skladišče, nižja je njegova knjigovodska vrednost. Če se v skladišču opravijo popravila, se knjigovodska vrednost ponovno poveča.

Pomembna točka! Knjigovodska vrednost je skoraj vedno nižja od tržne! Izpolnjuje pogoj čimprejšnje pridobitve prostih sredstev od prodaje premoženja.

Stroški naložbe

Investicijska vrednost pove, koliko je nepremičnina v določenem investicijskem projektu vredna za določenega investitorja. IS se uporablja za vrednotenje učinkovitosti določenega projekta. Ali ko morate deleže v podjetju razdeliti med lastnika in vlagatelja, pri čemer upoštevate prihodnje prihodke.

V idealnem primeru bi morala biti vrednost naložbe višja od tržne vrednosti. V nasprotnem primeru je lastniku pisarne ali skladišča bolj donosno prodati predmet po tržni ceni in se ne "motiti" s sodelovanjem v poslovnem projektu.

Namesto izhoda

Če zmanjšamo pojem tržne vrednosti na minimum, potem je to cena, po kateri so ljudje v tem trenutku pripravljeni kupiti nepremičnino. Glede na trenutni tečaj dolarja, trenutno višino povprečnih plač in trenutno razmerje med ponudbo in povpraševanjem na trgu.

Vendar ne pozabite, da vsak nepremičninski trg doživlja ciklične vzpone in padce. Glavna stvar je objektivno oceniti stopnjo trga in pravočasno prodati ali kupiti nepremičnino.

Kako izračunate tržno vrednost nepremičnine?

Tržno vrednotenje– to je ugotavljanje tržne vrednosti predmetov civilnih pravic, in sicer: storitev, neopredmetenih dobrin, premoženja, rezultatov intelektualne in poklicne dejavnosti ter informacij. Tržno vrednotenje se izvede z namenom določitve trenutne tržne vrednosti predmeta, namenjenega prodaji ali distribuciji na prostem trgu.

Tržno vrednotenje: pojem in obseg

Tržno vrednotenje je nujen postopek, ki velja za ključno orodje pri oblikovanju dejanj, povezanih s kapitalom (kot rezultat kupoprodajnih transakcij). Pomaga se izogniti tveganjem nakupa nedonosnih podjetij ali naložb, ki v obdobju naložbe ne bodo povrnile tveganja.

Vrednotenje podjetja (kot kompleksa premoženja) vključuje tako ugotavljanje njegove trenutne donosnosti kot pripravo napovedi pričakovane donosnosti v prihodnjih obdobjih. Pomemben del te ocene so različne pravice, uveljavljene v zvezi s predmetom. Takšne pravice vključujejo na primer pravico do najema ali uporabe.

Če govorimo o tržnem vrednotenju nepremičnine, potem je v primeru premoženjskih sporov brez tega na sodišču nemogoče predložiti prepričljivo utemeljitev tržne vrednosti nepremičnine. Ocena vam bo omogočila najnatančnejšo določitev stroškov prostorov, v katerih so potekali kupoprodajni posli, kar se bo upoštevalo tudi pri določitvi skupne cene.

V nekaterih primerih je tržno vrednotenje obvezen postopek.

Predmeti tržnega vrednotenja

Obstaja več predmetov, za katere se izvaja tržno vrednotenje. to:

• delnice, delnice, delnice;
• vozila, razna oprema;
• nedokončani gradbeni projekti;
• inženirske komunikacije - mostovi, ogrevalna omrežja, naftovodi in plinovodi;
• industrijski nepremičninski objekti - industrijski kompleksi, strukture in zgradbe;
• poslovne nepremičnine, kot so hoteli, skladiščni in maloprodajni prostori, pisarniški prostori;
• stanovanjske nepremičnine - mestne hiše, hiše, podeželske hiše, stanovanja in tako naprej;
• zemljišča itd.

Tržno vrednotenje omogoča učinkovito upravljanje sredstev podjetja ali drugega premoženja. Poleg tega je potrebno pri izvajanju naslednjih operacij:

• prenos predmetov v ;
• odmera najemnine;
• zavarovanje;
• reorganizacija in prestrukturiranje;
• dajanje predmetov v bilanco stanja podjetja;
• dajanje prispevkov k listini;
• ugotavljanje materialne škode zaradi poplave, požara itd.;
• vstop v ;
• privatizacija;
• , vključno s hipoteko;
• registracija zavarovanja;
• odkup dela podjetja ali premoženja, delnic, deležev, deležev, nepremičnin;
• kupoprodajni posli.

Metodologija tržnega vrednotenja

Metodologija tržnega vrednotenja vključuje:

• ocena vseh sredstev podjetja (neopredmetena sredstva, finančne naložbe, oprema, stroji, nepremičnine);
• ocena učinkovitosti podjetja (analiza konkurenčnega okolja, študija možnosti rasti poslovanja, dohodek - sedanji in prihodnji).

Izračuni se izvajajo z uporabo različnih metod, ki sestavljajo integriran pristop.

Glavna metoda je pristop primerjalne prodaje. Uporablja se, ko je že oblikovan in se na njem izvaja prava prodaja. Izračun vrednosti na podlagi metode primerjalne prodaje je najbolj značilen za trg nepremičnin (poslovnih/stanovanjskih), trg prodaje zemljišč in drugih predmetov civilnega prometa. Praksa kaže, da jim trg sam določa cene. Potrebno je le analizirati profil (na primer pri ocenjevanju prodaje dvosobnega stanovanja na določenem območju, preučiti podobne ponudbe) in izpeljati okvirne stroške nepremičnine, ki se prodaja ali kupuje. Ta metoda temelji na primerjavi predmeta z analogi, ki so na voljo na trgu.

Stroškovni pristop je nabor metod za ocenjevanje stroškov predmeta. Temelji na ugotavljanju stroškov, potrebnih za zamenjavo ali obnovo predmeta. V tem primeru je treba upoštevati stopnjo obrabljenosti predmeta.

Dohodkovni pristop je najbolj priljubljen pri vrednotenju zemljišč in poslovnih nepremičnin. Njegov pomen je določiti, kaj lahko predmet prinese v bližnji prihodnosti. S tem pristopom se analizira učinkovita uporaba in najdejo optimalne smeri delovanja. Dohodkovni pristop je nujen za vlagatelje in vse, ki nameravajo vlagati v. Osnova tega postopka je tržna ocena podjetja v povezavi z napovedjo njegovega nadaljnjega razvoja.

Tržno vrednotenje je v mnogih primerih potrebno. Določa trenutno tržno vrednost predmeta in se uporablja za preučevanje določenih vrst vrednosti - nominalne, likvidacijske, naložbene ali zamenjavne.

Bodite na tekočem z vsemi pomembnimi dogodki United Traders - naročite se na naše

Za določitev dejanske tržne vrednosti katere koli nepremičnine je potrebna neodvisna strokovna ocena. Potreba po tej storitvi se lahko pojavi v situacijah, povezanih z nakupom in prodajo, dedovanjem, zavarovanjem in drugimi posli, kjer ima cena predmeta odločilno vlogo.

Neodvisno vrednotenje nepremičnine vam omogoča, da pridobite najbolj natančno in trenutno vrednost nepremičnine na trgu, saj za izračun te vrednosti strokovnjak pri svojem delu uporablja ogromno informacij o podobnih transakcijah. Če je potrebna ocena za prodajo, nakup ali najem stanovanja (zasebna hiša, stavbe, parcela), gospodarski in socialni položaj v regiji ter drugi dejavniki, ki v večji ali manjši meri vplivajo na oblikovanje cen. skrbno analizirajo.

Faze dela

Pritožba
stranka

Zaključek
sporazum

Odhod
na objekt

Plačilo
storitve

Priprava
poročilo

Dobivaš
poročilo

Podjetje INEX ocenjuje različne nepremičnine, med drugim:

• Stanovanjska stanovanja, hiše, vikende ali ločene sobe;
• Industrijske zgradbe;
• Zemljišče;
• Javne, kulturne in industrijske zgradbe;
• Poslovne zgradbe, pisarne, maloprodajna mesta, skladišča;
• Stavbe, katerih gradnja je bila prekinjena, zamrznjena ali popolnoma ustavljena;
• Drugi predmeti.

Cene:

Strokovna potrdila:

Kateri dejavniki določajo tržno vrednost nepremičnine?

Za kakovostno in zanesljivo oceno nepremičnin zaposleni v podjetju upoštevajo številne dejavnike, ki neposredno ali posredno vplivajo na tržno ceno. Ti parametri vključujejo:

• Vrsta objekta, njegova površina, namen in možnosti učinkovite uporabe;
• Lokacija, prometna dostopnost, območje mesta in oddaljenost od centra, kot tudi od postaj javnega prometa in glavnih cest.
• Tehnično stanje stavbe, značilnosti njene zasnove, potreba po popravilu ali posodobitvi, notranje stanje objekta;
• Lastniške pravice in bremena;
• Razpoložljivost ali odsotnost komunikacij (elektrika, ogrevanje, voda, plin, kanalizacija);
• Stopnja privlačnosti z vidika naložbe.

Na katere točke opozarjajo številni strokovnjaki?

Ocena tržne vrednosti nepremičnine pomeni obstoj določenih pravic na njej, kot so:

• Lastništvo (objekt pripada lastniku);
• Najem (obveznosti med lastnikom in najemnikom v skladu s pogoji najemne pogodbe);
• Uporaba in posest (pravice najemnika, prejete v skladu s pogodbo za obdobje plačila dodeljene najemnine).

Storitve cenitve nepremičnine so morda potrebne, kadar so obremenjene s strani drugih oseb ali obstajajo različne omejitve pravice do prostega razpolaganja z nepremičnino (na primer zastava stanovanja pri banki za hipotekarno posojilo).

Vsaka nepremičnina je edinstvena. Ta izjava velja tudi za stanovanja v tipski stavbi, saj se tudi ta med seboj razlikujejo (primer: različna orientacija oken). Po potrebi bo strokovnjak vedno znal utemeljiti edinstvene lastnosti stanovanja, ki bodo imele svojo težo pri določanju njegove vrednosti. Zato se storitev imenuje individualna cenitev nepremičnine.

V katerih primerih je morda potrebna naša pomoč?

Pomoč cenilcev bo morda potrebna v skoraj vseh situacijah, ko je treba poznati vrednost predmeta. Reševanje sodnih sporov, delitev premoženja ob ločitvi, lastninjenje in pridobivanje dediščinskih pravic le redko potekajo brez cenilcev. Ta pristop prodajalcu in kupcu omogoča izvedbo transakcije, ki je koristna za obe strani. Banke skrbijo za dejansko vrednost predmetov, vzetih v zavarovanje.

To daje najemnikom in najemodajalcem možnost, da določijo poštene najemnine. Brez cenitve nepremičnin ne gre niti pri izpodbijanju katastrske vrednosti, katere sprememba je včasih nujna zaradi znižanja najemnine ali davčnih olajšav (preberite si, kako znižati CAS).

Cenilno poročilo, ki je v skladu z zakonskimi zahtevami, se lahko predloži kateremu koli državnemu organu kot uradni dokument in je močan argument pri reševanju vprašanj, pri katerih ima vrednost nepremičnine pomembno vlogo.

Vrednotenje delnic nepremičnin

Ta postopek je razvrščen kot zapleten, zato ga je nemogoče izvesti brez pomoči strokovnjakov. Potreba po oceni deleža stanovanja in drugih nepremičnin se pojavi pri sodišču, prodaji premoženja, prejemu dediščine itd. Pri naročilu te storitve mora stranka imeti enak nabor dokumentov kot za standardno cenitev. . Sam postopek poteka po podobnem postopku: specialist pride in opravi ogled, fotografira in od stranke prejme vse dokumente. Še isti dan se sklene pogodba o opravljanju storitev, po nekaj dneh (1-3) pa podjetje naročniku posreduje evalvacijsko poročilo.

Pristopi, ki se uporabljajo za določanje stroškov

Pri ugotavljanju tržne vrednosti nepremičnine se uporablja več metod za celovito analizo problematike. Na kratko lahko te 3 tehnike opišemo takole:

• Dohodkovna metoda vam omogoča pridobitev tržne vrednosti nepremičnine na podlagi dohodka, ki ga ustvari v določenem časovnem obdobju;
• Nabavna metoda temelji na izračunu stroškov potrebnih izboljšav, obveznosti in nabrane amortizacije;
• Primerjalna – vključuje primerjavo določene vrste nepremičnine s podobnimi objekti na trgu.

Uporaba ene od metod je odvisna od konkretnega primera, pogosto se uporablja več pristopov hkrati za bolj učinkovito preučevanje situacije.

Prednosti INEX

Podjetja za ocenjevanje vrednosti nepremičnin morajo izpolnjevati določene zahteve. Na ozemlju Ruske federacije dejavnosti strokovnjakov za ocenjevanje ureja zvezni zakon št. 135. V skladu z njim so sestavljeni tudi vsi poročilni dokumenti, ki jih izdamo stranki na podlagi rezultatov dela. Naši strokovnjaki izvajajo poklicne dejavnosti, ki jih vodijo zvezni standardi za vrednotenje nepremičnin, so tudi člani "Društva strokovnih strokovnjakov in cenilcev" in imajo dolgoletne izkušnje na tem področju.

Po potrebi bo strokovna ocena predmeta dopolnjena s pregledom, za katerega vključimo strokovnjake ozkega profila. Hitro opravimo svoje naloge in se držimo cenovne politike, ki je za naše naročnike najbolj sprejemljiva.

Strokovnjaki INEX imajo edinstvene izkušnje na področju vrednotenja nepremičnin v Moskvi in ​​moskovski regiji. Sodelovanje z velikimi državnimi in komercialnimi strukturami, individualni pristop do vsake stranke in uporaba inovativnih tehnik nam omogočajo, da zagotovimo visoko natančnost in zanesljivost rezultata ter popolno skladnost z zahtevami zakona.

Spodaj Tržna vrednost se nanaša na najverjetnejšo ceno, po kateri je mogoče izdelek ali storitev prodati na prostem trgu v hudi konkurenci, ko stranke v transakciji ravnajo razumno, imajo vse potrebne informacije in na ceno transakcije ne vpliva noben pomemben vpliv. okoliščine, to je, ko:

ena od strank v poslu ni dolžna prodati vrednotenega predmeta, druga pa ni dolžna sprejeti vrednotenega predmeta;

udeleženci posla so dovolj obveščeni o predmetu posla in delujejo v lastnem interesu;

predmet ocenjevanja je na prostem trgu z javno ponudbo, značilno za iste predmete ocenjevanja;

transakcijska cena je razumno plačilo za predmet vrednotenja in ni nobene prisile k dokončanju transakcije v zvezi z vsako stranko transakcije;

Plačilo predmeta cenitve bo v gotovini.

Koncept tržne vrednosti

Tržna vrednost je približna cena, po kateri bi se nepremičnina lahko prodala na prostem trgu ob upoštevanju konkurence. Pri njegovem določanju je treba upoštevati številne dejavnike, vključno s tako nepredvidljivimi, kot je vedenje udeležencev na trgu.

Pred izračunom stroškov se opravi analiza vseh informacij.

Tržna vrednost podjetja je določitev vrednosti podjetja na podlagi njegovega dobička. Ocenjevanje poteka na dva načina:

na podlagi premoženja organizacije.

na podlagi obstoječih sredstev in uporabljenih tehnologij, ki bodo podjetju v prihodnosti prinesle denar.

Evalvacija predpostavlja obstoj objekta in subjekta. Objekt je podjetje samo. Subjekt je tisti, ki določa tržno vrednost. Praviloma so to profesionalni cenilci.

Kateri dejavniki vplivajo na tržno vrednost

Povpraševanje. Nakazuje preference potrošnikov. Ta dejavnik vključuje upoštevanje vseh možnih tveganj.

Uporabnost podjetja. Organizacija je prepoznana kot koristna le, če koristi lastniku. Običajno je korist dobičkonosnost. Z večanjem uporabnosti se povečuje tudi tržna vrednost.

Dobiček. To je razlika med prihodki in odhodki.

Čas. Predpostavlja obdobje, v katerem se pričakuje prejem dobička. Veliko podjetij ima odložene dobičke. Podjetje je na primer uvedlo novo opremo v proizvodnjo. To je potrebno za povečanje dobička, vendar se bo prihodek povečal le na dolgi rok.

Obstoječe omejitve. Na primer omejevalni ukrepi, ki jih uvaja država. Več kot je omejitev, nižja je tržna vrednost.

Tveganja. To se nanaša na tveganje pomanjkanja dohodka v prihodnosti.

Likvidnost. Večja likvidnost sredstev pozitivno vpliva na vrednost podjetja.

Tekmovanje. Podjetja, ki imajo veliko povpraševanje in delujejo na območju z malo konkurence, imajo najvišjo tržno vrednost. Veliko število konkurentov zmanjšuje tržno vrednost.

Razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Povpraševanje je odvisno od plačilne sposobnosti vlagateljev, zmožnosti privabljanja sredstev tretjih oseb in številnih drugih dejavnikov.

Kot lahko vidite, na tržno vrednost vpliva veliko dejavnikov. Zaradi tega je priporočljivo, da izračun tržne vrednosti zaupate strokovnim cenilcem. Strokovnjaki lahko ustrezno analizirajo razmere na trgu in upoštevajo vse vrste dejavnikov.

Kdaj je potrebno poznati tržno vrednost?

Tržno vrednost določi cenilec zlasti v naslednjih primerih:

pri odtujitvi premoženja za državne potrebe;

pri ugotavljanju vrednosti uveljavljajočih se delnic družbe, ki jih družba pridobi na podlagi sklepa skupščine delničarjev ali na podlagi sklepa upravnega odbora (nadzornega sveta) družbe;

pri ugotavljanju vrednosti zavarovanja, vključno s hipoteko;

pri ugotavljanju vrednosti nedenarnih vložkov v odobreni (osnovni) kapital;

pri ugotavljanju vrednosti premoženja stečajnega dolžnika;

pri ugotavljanju vrednosti neodplačno prejetih dragocenosti.

Problemi določanja tržne vrednosti

Tržna vrednost se izračuna ob upoštevanju naslednjih nalog:

Izboljšanje učinkovitosti podjetja.

Ocena tržne vrednosti delnic na borzi.

Ugotavljanje vrednosti načrtov za prodajo podjetja.

Potreba po dodelitvi deleža enega od udeležencev.

Likvidacija organizacije.

Priprave na prevzem organizacije.

Izdelava načrta razvoja podjetja.

Doseganje finančne vzdržnosti.

Analiza zmožnosti podjetja za kreditiranje z zavarovanjem.

Zavarovanje premoženja.

Sprejemanje vodstvenih odločitev.

Razvoj investicijskih projektov.

Metode za določanje tržne vrednosti

Obstajajo tri metode za določitev tržne vrednosti:

Dohodkovna metoda. Njegova osnova je pričakovani največji dohodek podjetja.

Draga metoda. Ustrezno, če podjetje nima stabilnega dohodka.

Metoda je primerna za uravnavanje ravnovesja. Kako narediti izračune? Poiskati morate tržno vrednost sredstev in nato od tega odšteti obveznosti podjetja.

To metodo lahko razdelimo še na dve.

Metoda neto sredstev: znesek obveznosti se odšteje od tržne vrednosti.

Metoda likvidacijske vrednosti: znesek, prejet po posamezni prodaji sredstev.

Primerjalna metoda. Obravnavana metoda se praktično ne uporablja. To je posledica dejstva, da so njegovi rezultati zelo približni.

Običajno podjetja uporabljajo eno od prvih dveh metod. Natančna določitev metode je odvisna od tega, ali ima podjetje stabilen dohodek.

Imate še vprašanja o računovodstvu in davkih? Vprašajte jih na računovodskem forumu.

Tržna vrednost: podrobnosti za računovodjo

• Zanesljiva vrednost, zanesljiva cena in zanesljiva kapitalizacija podjetja

  Ne uporabljajte pojmov in izrazov »tržna vrednost«, »poštena vrednost« in »... dvomim, da je besedna zveza »tržna vrednost nečesa« znanstvena ... avtorja, izraza »tržna vrednost« in »poštena vrednost” se tradicionalno nepravilno uporabljajo "delnice, ... Poštena" in resnično ekonomsko poštena tržna vrednost navadnih delnic podjetja. Elektronski naslov... ne uporabljajte pojmov in izrazov “tržna vrednost”, “poštena vrednost” in “...

• Spremembe davkov na nepremičnine: ali je treba hiteti z izpodbijanjem katastrske vrednosti

  Njegova katastrska vrednost in vrednost tržne vrednosti, ugotovljene kot katastrska, ... metodologija (npr. izključitev DDV iz tržne vrednosti projekta kapitalske gradnje; po trenutni ... in drugo ni); pri ugotavljanju tržne vrednosti zemljiške parcele se ugotavlja pravica dolgoročne ... površine, se za napako štejejo neizračuni tržne vrednosti zemljiških parcel v okviru ... ocene. , je cenilec »izračunal tržno vrednost nadomestitve dejansko zgrajenih izboljšav...

• O vprašanju vrednosti, tržne kapitalizacije in drugih ocenjenih kazalnikov podjetij

  Primer števila ustreznih analognih objektov. Tržna vrednost in naložbena vrednost podjetij sta... nihče se ne bori. Na podlagi himerične »tržne vrednosti« predmetov ocenjevanja katastrski cenilci določijo ... formulo za določitev ekonomsko poštene tržne vrednosti podjetij. Elektronski naslov članka je... .html Opomba: ekonomsko poštena tržna vrednost podjetja je trenutno...

• Sistem ključnih kazalnikov vrednosti, stroškov in cen podjetij

  Vrednost predmetov ocenjevanja je označena z njihovo tržno vrednostjo, ki v naravi nikoli ... ni enaka njihovi neobstoječi tržni vrednosti, kar je utemeljen razlog za ... pristop. Poleg tega tržna vrednost podjetij, zmotno opredeljena kot neustrezna, ni... uvajanje v konceptualni aparat koncepta tržne vrednosti podjetja in mnogih drugih vrst...

• Glavni lažni postulati v izobraževalni in znanstveni literaturi o ocenjevanju, v zakonodaji Ruske federacije o ocenjevalnih dejavnostih, v zveznih in mednarodnih standardih ocenjevanja

  Postulati se nanašajo na pojme in izraze »tržna vrednost«, »naložbena vrednost«, »poštena vrednost ... uporaba pojma in izraza »tržna vrednost« predvsem kot glavnega ... v današnjem času katastrska vrednost teoretično in neupravičeno enači s »tržno« vrednostjo ... mednarodni in zvezni standardi vrednotenja, tržna vrednost, naložbena vrednost, poštena vrednost, ... postulati se nanašajo na pojme in izraze »tržna vrednost«, »naložbena vrednost«, »poštena« ...

• Legalizirano lažno vrednotenje gospodarsko velikih podjetij v Rusiji

  Omenjeni zakon sprejema njegovo tržno vrednost, ki v naravi ne obstaja ... in tržna kapitalizacija obstaja, vendar tržna vrednost in tržna skupna ekonomska vrednost ... tržna vrednost v realnem svetu ne obstaja; drugo je zelo dvomljiva naložbena vrednost...

• Še ena vrnitev k vprašanju pojmov "cena" in "strošek"

  In terminom poštena vrednost in tržna vrednost takšnih predmetov, nezakonitost zamenjave... njihove povprečne tržne cene s konceptom neobstoječe tržne vrednosti pri priporočanju uporabe primerjalnih metod... izrazu se je treba izogibati. Besedna zveza »tržna vrednost« zaradi svoje neznanstvene narave in ... ter izrazov poštena vrednost in tržna vrednost takih predmetov, nezakonitost zamenjave ... njihove povprečne tržne cene s konceptom neobstoječe tržne vrednosti pri priporočanju. uporaba metod...

• Znotraj trgovinske zarote »teoretikov«, učiteljev vrednotenja in ocenjevalcev gospodarsko pomembnih podjetij proti uporabi sodobnih ustvarjalnih metod za določanje njihove zanesljive vrednosti

  Posel." Cenilcem se vztrajno vsiljuje izraz »tržna vrednost«, ki v naravi ne obstaja ... Medtem pa je danes priporočljivo enačiti kazalnike neobstoječe tržne vrednosti nepremičnine s kazalniki ..., uveljavljeno na dan določitve njegove tržne vrednosti, tisoč rubljev / standardno uro; ... D. Standardna dohodkovna metoda za določanje tržne vrednosti in tržne cene podjetja (... formula za določanje ekonomsko poštene tržne vrednosti podjetij Elektronski naslov na internetu ...

• Vrednotenje rezerv pri oceni deleža odobrenega kapitala podjetja

  Ki tvori tržno vrednost rezerv podjetja. Ker se pri ocenjevanju tržne vrednosti zalog novo... ki tvori tržno vrednost zalog podjetja. Ker je pri ocenjevanju tržne vrednosti zalog nov... ni splošno sprejetih metod za ocenjevanje tržne vrednosti zalog v okviru ocenjevanja... pristop k ocenjevanju tržne vrednosti zalog, ko je njihova tržna vrednost sprejeta brez popravka. ... blaga in storitev. Zato je tržna vrednost zalog podjetja, namenjenih...

• Večkratna preseganja tržne cene pri prometu z nepremičninami prinašajo tveganja v sporih z davčnimi organi zaradi pridobitve neupravičene davčne ugodnosti

  Med revizijo so davčni uradniki odredili pregled tržne vrednosti nepremičnine, po kateri ... 804 milijone rubljev. in je bila tržna vrednost. Prav za ta znesek so davčni inšpektorji ... odredili preizkus, po ugotovitvi katerega je tržna vrednost objektov presegla prodajno ceno v ... in na podlagi podatkov o tržni vrednosti nepremičnine, ki se ocenjuje, če ob upoštevanju...

• Metodološka vprašanja ocenjevanja poslovnega deleža pri odtujitvi poslovnega deleža

  Dejanska vrednost«, potem je tržna vrednost predmet ugotavljanja. Vrednost čistega premoženja družbe, ... deležev udeleženca mora sodišče ugotoviti tržno vrednost premoženja družbe (vrednost podjetja). ... sklep poudarja, naj se za izračun uporabi tržna vrednost premoženja ... dejanska vrednost deleža, sodišča razumejo tržno vrednost deleža odobrenega kapitala, ko ..., prodaja , darilo, zastava) se izračuna tržna vrednost delnice, določena v skladu z ...

• Dohodnina v letu 2018: pojasnila ruskega ministrstva za finance

  Za pridobitev teh delnic se lahko šteje tržna vrednost delnic ob njihovi ... likvidaciji družbe, dohodek v višini tržne vrednosti nepremičnine, prenesene na zavezanca ..., tržna vrednost menjanega stanovanja na dan menjave. Tržna vrednost zamenjanega stanovanja ... ki je opredeljena kot razlika med tržno vrednostjo stanovanja in deležem, ki ga plača davkoplačevalec ... navedenih delnic, se lahko šteje za tržno vrednost delnic v času njihov...

• Pregled pravnih stališč Ustavnega sodišča in Vrhovnega sodišča Ruske federacije za drugo polovico leta 2016 o davčnih vprašanjih

  In na podlagi podatka o tržni vrednosti nepremičnine, ki se ocenjuje, če se upošteva...

• O vprašanju pojma "stroški"

  Za namene tega zveznega zakona se tržna vrednost predmeta vrednotenja šteje za najverjetnejšo ... .02. 2017 Opomba avtorja: tržna vrednost predmeta ocenjevanja za razliko od...

• Še enkrat o tem, kakšna je cena blaga

  Podjetja. Zato še posebej besedna zveza »tržna vrednost« blaga (na primer nepremičnine, avtomobili in... formula za določanje ekonomsko poštene tržne vrednosti podjetij. Elektronski naslov članka v...